"双限松绑"夭折下的探索 给予我们的三点启示
房天下2012/07/18 00:00
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编者按 7月14日，珠海楼市上演惊魂一幕，珠海市住建局决定松绑调控之后，仅仅几个又急忙改口否认，这与不久前佛山和河南的楼市松绑政策“一日游”相比，更具戏剧性。至此在5后，珠海重回“双限”时代，但对于此次双限松绑风波的议论声、质疑声却不绝于耳。回顾双限大半年，一手商品房销售、二手房销售、土地交易市场“降”声一片，珠海楼市陷入观望。
对于珠海7月13日双限松绑的政策仅仅存活4个的事件已经过去4天了。虽然这条微博的爆料已经删除，政府部门对此事件进行否定，但俗话说无风不起浪其本身肯定产生过松绑调控这样的想法。已经调控了这么久，为何会产生取消的想法，其根本原因在哪？双限的调控，对于购房者的利益有多少？今后珠海还会有其他新的购房政策么？这次“双限解绑”新政策为见光即夭折给我们带来的又有哪些启示呢？
所有的答案应该从楼市调控颁布的那一刻开始，直至如今在央行次降息后，楼市才能迎来首次的“小暖天”。中国的楼市开始从冰点复苏。紧接着央行的再次降息，更是侧面的将楼市的温度进行回暖。不仅延续了“红五月”的旗帜，而且较多的溢价土地成交也开始出现。房价开始以极缓慢的速度回升，购房网签率也相对3,4月份有较大上升。
房价慢慢走出冰点的阴影，开发商们大张旗鼓搞优惠促销活动，“以价换量”进行资金回笼。今年的5、6月房屋网签量大幅提高。
进入7月份，在传统淡季的影响下，根据我们的网友调查，恰恰相反增添了将近百分之二十的。随之而来的就是央行的第二次的降息再加上广东工行也放松首套房贷的利率，已经预告了7月楼市淡季不淡的楼市网签销售成交维持平稳的情况。
但毕竟珠海实施楼市调控政策的时间已经很久了。珠海各大房地产开发商的业绩更是从热火朝天，突然间达到冰点。销售低迷、库存飙升，实在是在不得已的情况下宁愿忍痛割爱，跟随降息步伐，用以价换量的方式来进行资金回笼，效果当然是明显的，当然这也将会是未来楼市将延续的销售方式。
小编在此猜想：如果双限松绑，目前的调控局势可能就会被打破。楼市重新火爆，房价跟风上涨，炒房者有了新目标，其他购房者可以选择投资进行资产保值等等，调控会一时失效。而为此买单的就是我们这些刚需购房者了，当然吃亏的也就是我们绝大多数购房者。
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反观珠海的土地交易，虽然经历楼市回暖，但珠海目前土地成交情况并不乐观。根据房天下数据监控中心六月份珠海土地挂拍信息来看，六处土地挂拍，只有横琴土地一枝独秀，其余一处商住用地和一处住宅用地纷纷流拍。
我们可以看到，从3、4月份之后珠海的土地交易下滑严重。土地挂拍数量减少，成交也几乎都是以底价成交，市场寒冷。开发商们经历过波折之后拿地买地更加谨慎，所需顾虑也不断增多。同时政府在挂拍土地之前也不会像之前大手大脚，变得小心谨慎。从图表我们可以看出，珠海今年土地挂拍的面积较去年同一时期下降不少。
面对如此情形，也就萌生了将双限政策稍微松绑的念头。但是在国家调控步伐下，楼市调控政体下，这个念头的夭折也是必然的。经此一闹，既让我们看清了目前珠海政府土地挂拍的窘境，同时也让我们了解了房地产开发商们面临的难题。
珠海土地交易的问题政府还是需要解决的。如果在住宅用地上会遇到挫折，对于城市的规划，经济的发展，政府肯定要想出新方法进行土地规划和回收。从近期市领导赴广州、深圳学习考察，到珠海旅游经济发展论坛，再到聘请高尖端规划人才。想必珠海今后的城市规划将会发生大的改变。
那么对于我们购房者能得到什么样的启示呢？
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具有刚性需求的购房者 时机到了
经历此次事件，相信政府会将调控政策延续到底，新政策要夭折也标志着政府双限的信念不会动摇了，不会再进行修改、不会再将双限松绑。对于房地产开发商们的感觉可谓是开心了一下又回到原点。
经历了“红五月”的强势影响，“妥六月”的房价水平相对平稳，楼市交易因进入淡季所以相对5月来说有一点点下降，但房价却保持相对平稳。珠海市区内的房价目前可能会维持在一个标准的水平，变得平稳，开发商一方面继续用以价换量的手法进行资金回笼，另一方面房源稳定，房价变动也不会增大。
从今年的数据上看也是非常乐观的，珠海在进行双限调控以来从6月开始，房价涨跌起伏有偏向稳定的趋势。
相信下半年这样的楼市会继续维持现状一段时间，大幅度的降价发生率极小，同时涨价的发生率也不会太大，楼市经历过“冰点”期之后开始走向平稳。
在此阶段最适合出手购房，对于刚需的购房者既不会担心房价下跌所带来的损失，也不会因房价上涨而带来恐慌。可谓是迎来了平稳的春天。
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购房目光可移至中山以及市区周边
根据房天下数据监控中心数据显示，近期珠海市区内的网签量显示，金湾，斗门和坦洲网签量明显比市区的增长幅度要大。伴随今后轻轨的建成。市区与周边地区的交通更加便利，就像从中山到珠海市区仅需十几，所以如果说在中山买房也未尝不可。
以坦洲为例：2012年6月第4周成交606套相对坦洲网签成交6月第3周，网签套数环比增加114%，面积环比增加119%。
相对香洲区的网签数据2012年6月第4周成交189套相对第3周，网签套数环比下降17%，面积环比下降15%。
最近一段时间以来市区周边地区的交易量增长加快，这已经证明了这些房源的性价比。而且市区周边的房源分布广泛，房价较市区相对便宜很多。
如果珠海市内住宅土地挂拍夭折现象继续持续的话，那么相信对市区内的房源是一件好消息，房价稳定，新房源减少，市内房产开发商稳中取胜，以地段获胜，刚需房源销售有了着落。而周边的房源则以未来发展和价格占取优势。
其实我们购房者又何必将眼光紧紧盯住市内呢？以现阶段来看，市区周边房源也有上升空间。伴随着商业地产的崛起，市区周边的商业综合体也不断发展，带动周边房地产行业，城市地区繁荣度慢慢扩散，原先的郊区慢慢也会演变成市区。从容的选择市区周边可将购房的性价比提高，以相对便宜的价格购买到心仪的房源，在现如今已经形成了一种趋势和动态。
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聚焦于横琴为首的经济新区
关注一下近期珠海的新闻不难发现，轻轨、经济圈、大桥、商业、投资，这些字眼每天都会在这些地区出现。横琴等经济新区的规划建设成为主题，网友们对此也非常关注。可以说，这些即将发展的经济新区未来都会成为珠海的市区，潜在的性价比很高。
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再看珠海为何是个实施双限政策的市区呢？根据小编理解，更多的是为了未来横琴等地的房产楼市做基础。通过对限制一方面引导购房者平均的分布在珠海市区周边，另一方面也能有效的控制住潜在性价较高的经济新区的楼市价格避免水涨船高。
既然种种迹象都已经看好这些地区，那未来必然会成为热点，尽管现在说要买这些经济新区的房子还有些不合实际，但在未来发展的几年里这些区域甚至这些区域的周边都将为重点。
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