珠海房价现4连跌 6月能否迎来降价潮
房天下2012/06/05 00:00
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中指研究院[微博]2012年6月1日权威发布《2012年5月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2012年5月百城住宅均价环比、同比再次双降，十大城市平均价格下跌3.20%，是连续第5个月同比下跌。数据显示，珠海房价出现4连降，5月房价环比下降0.01%，商品房均价为10381元/平。【查看全文】【下载报告】【2012年百城价格指数报告集】
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5月百城住宅均价8684元/平 环跌0.31%
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年5月，100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月环比跌幅基本持平，环比下跌的城市个数增加2个，跌幅在1%以上的有17个城市，较上月增加3个。
同比来看，100个城市住宅均价再次下跌，跌幅为1.53%，比上月扩大0.82个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15314元/平方米，环比上月下跌0.50%，与去年同期相比下跌3.20%，连续第5个月同比下跌，跌幅进一步扩大。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为5700元/平方米，与上月持平。
房价总体仍维持稳中有降趋势
总体来看，5月100个城市的住宅平均价格连续第9个月环比下跌，连续第2个月同比下跌；十大城市均价同比连续第5个月下跌且跌幅进一步扩大。在货币政策微调的背景下，开发企业推盘力度继续保持在较高水平，尽管少数项目在成交量回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，房价总体仍维持稳中有降的趋势。
百城住宅价格环比2012年4月涨跌幅分析
2012年5月，住宅价格环比4月上涨的26个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：张家港、南昌、福州、宝鸡、桂林、厦门、湛江、东营、大连、银川，前8个城市涨幅超过1%。住宅价格环比4月下跌的73个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：淮安、洛阳、泰州、台州、吴江、北海、汕头、芜湖、新乡、营口，前7个城市跌幅超过1.5%。
百城住宅价格同比2011年5月涨跌幅分析
2012年5月，百城住宅价格同比2011年5月下跌1.53%，跌幅较上月扩大0.82个百分点。有40个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月减少11个。有60个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加11个，其中，廊坊跌幅，为10.33%。
珠海5月房价现4连降
2012年5月，珠海房价环比下降0.01%，5月商品房均价为10381元/平方米，较4月商品房均价，跌了1元，从上图表中可以看出，珠海房价自进入2012年以来，已连续出现4次下跌，但总体上看跌幅较小，房价基本保持稳中有跌的趋势。在当前政策仍趋紧的情况下，房价继续下行预期继续拉高。
珠海双限七个月，房价却仍在楼市中稳居第16位，其中2012年2月-5月珠海房价出现了四连降，双限调控逐渐见效；加上2012年在“双限”政策未见松绑的大环境下，开发商的加紧“放价跑量”、刚需购买力房企观望入市以及相关刺激刚需的优惠政策相继出台，珠海房价下行趋势渐显，楼市走进下调周期。
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六成以上城市5月开盘量有所增长 58城开盘总量上涨10.6%
据房天下数据监控中心监测的58个大中城市中，六成以上城市5月的住宅开盘量有明显增长，其中有13个城市开盘量环比增长。58个大中城市5月总的开盘量为920次，各城市平均开盘16次，环比4月增长10.6%，同比2011年5月增长7.9%；无论是和4月相比还是与2011年同期相比，2012年5月都称得上红五月，部分城市开盘量涨幅达到200%以上。
据统计，有17个城市5月住宅开盘量达20次以上，其中有9个城市5月住宅开盘量超30次，重庆和武汉两个城市开盘量超过50次，其开盘量分别为54次和51次；成都、上海两城市开盘量超过了40次，分别为43次和41次。其余南昌、合肥、广州、杭州、郑州住宅开盘量均达到30次以上。北京、上海、广州、深圳四个城市5月住宅开盘量较4月均有一定程度上涨，其中北京住宅开盘22次，环比4月上涨83%。
开发商5月集中推盘 六成以上城市开盘量有所增长
5月许多城市的住宅成交量出现明显增长，得益于许多住宅项目的集中入市；2012年5月，北京市住宅开盘量环比增长83%，为2012年来住宅开盘量的一个月，开发商的集中推盘，一定程度上拉高了住宅的成交量，5月北京住宅成交量突破一万套，成为2012年来住宅成交量的月份。
据房天下数据监控中心统计，58个大中城市中，有37个城市住宅开盘量环比4月有所增长，占比63.8%；有1个城市开盘量与4月持平，占比1.7%。虽然大部分城市住宅项目开盘量有所增长，但仍然有20个城市开盘量环比下跌，占比34.5%。此外有26个城市住宅开盘量同比高于去年同期。
数据来源：房天下数据监控中心
据房天下数据监控中心统计，2012年5月，58个大中城市住宅总的开盘量为920次，平均每个城市开盘16次，环比4月增长10.6%。论是和4月相比还是与2011年同期相比，2012年5月都称得上红五月，部分城市开盘量涨幅达到200%以上。
5月住宅项目开盘量的城市分别为重庆、武汉和成都，重庆5月住宅开盘54次，武汉开盘51次，成都开盘43次，前三城市开盘量占比16.1%。一线城市北京、上海、广州的开盘量均在平均水平之上，但深圳的开盘量大大低于平均水平，仅开盘11次，不过深圳历来单月住宅的开盘量都不高，开盘量低并不能说深圳楼市降温。借着5月楼市升温的势头，一线城市的开发商也选择了“红五月”推盘，四个一线城市5月的住宅开盘量均有所增长。
5月17个城市开盘率达100%
据房天下数据监控中心统计，2012年5月58个大中城市预计开盘1181次 ，实际开盘920次 ，总的开盘率达到78%，开盘率同比2011年5月增长5.24%。58个大中城市中，有28个城市实际开盘率达到80%以上，占比48.3%，其中有17个城市实际开盘率达100%，占比29.3%。仅有7个城市住宅项目实际开盘率低于50%。
| 部分重点城市5月实际开盘率分析（单位：次） | |||
| 城市 | 5月预计开盘量 | 5月实际开盘量 | 开盘率 |
| 北京 | 38 | 23 | 61% |
| 上海 | 39 | 41 | 105% |
| 重庆 | 43 | 54 | 126% |
| 广州 | 61 | 31 | 51% |
| 天津 | 46 | 27 | 59% |
| 杭州 | 25 | 31 | 124% |
| 成都 | 35 | 43 | 123% |
| 苏州 | 24 | 22 | 92% |
| 长沙 | 27 | 22 | 81% |
| 武汉 | 66 | 51 | 77% |
| 天津 | 46 | 27 | 59% |
| 深圳 | 19 | 11 | 58% |
| 南京 | 38 | 19 | 50% |
| 济南 | 13 | 3 | 23% |
数据来源：房天下数据监控中心
据上面的统计数据可以看出，58个城市只有7个城市的开盘率低于50%，其余各城市的开盘率均达到50%，说明之前预计在5月开盘的住宅项目，大部分确实在5月开盘入市，部分项目的开盘率甚至超过了100%。
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5月38城近90%成交上扬 北上广深均创今年水平
在房天下数据监控中心监测统计的38个大中城市中，5月仅南宁、贵阳、武汉和三亚4个城市的成交量环比有所下跌，其余34城全线上扬，其中昆山市以98.3%的涨幅居首。
在这38个城市中，有近7成的城市成交量较去年同期有所放大，其中苏州市的同比涨幅更是接近300%，另外，南昌、昆明、重庆、唐山和海口5城的涨幅也都超过了100%。
北上广深4大一线城市5月成交量也全线上扬，4城共计签约超3万套，与4月份2.1万余套的总量相比提升超40%，同比去年也有着逾2成的涨幅。
在成交面积方面，4城5月分别签约117.8万平、80.6万平、103.9万平和35.5万平，均创下了今年的单月成交记录。
“红五月”楼市全面爆发 北上广深涨幅超4成
在房天下数据监控中心监测统计的38个大中城市中，5月仅南宁、贵阳、武汉和三亚4个城市的成交量环比有所下跌。
跌幅分别为：23.6%、23.3%、2.5%和0.6%，在其余成交上扬的34城中，昆山市以98.3%的涨幅居首。
另据数据显示，重庆、苏州和北京3城的成交量均超过了1万套，分别为1.97万套、1.37万套和1.05万套领跑。
而与去年同期相比，在这38个城市中，有近7成的城市成交量较去年同期有所放大，其中苏州市的同比涨幅更是接近300%，另外，南昌、昆明、重庆、唐山和海口5城的涨幅也都超过了100%。
另据房天下数据监控中心统计，北、上、广、深4大一线城市5月的成交量全线上攻，4城共计签约超3万套，与4月份2.1万余套的总量相比提升超40%，同比去年也有着逾2成的涨幅。
从成交套数来看，4城中仅上海与去年同期相比有着近1成的小幅回落，其余3个城市的成交量在同环比方面均出现了较大幅度的上扬。
而在成交面积方面，4城5月分别签约117.8万平、80.6万平、103.9万平和35.5万平，均创下了今年的单月成交记录。
数据来源：房天下数据监控中心
在经历了4月的短暂调整之后，5月楼市再度迎来爆发，多地更是刷新了今年的成交记录。
上海房天下数据监控中心分析师汤正魏表示，步入5月以来，开发商在推盘力度上有所放大，供应量的走高在一定程度上加大了购房者的选择面，从而吸引了大批购房者入市。
另外，多地政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首套刚需群体影响明显，大大减轻了普通购房者的置业负担，使市场中的观望情绪明显降低，部分观望中的刚需购房者在这种环境下提前了购房时间，带动了市场成交量的大幅提升。
购房者入市热情的大增也直接反映在了售楼处的来电量上，房天下数据监控中心发布的5月“房天下电话”来电数据显示，5月份各地的来电量均出现大幅上扬。
提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策的陆续出台，促使部分购房者心态发生了转变，开始频繁致电售楼处询问的楼盘资讯。
以北京为例，在5月“房天下电话”绑定的所有北京住宅项目总计来电近6万通，环比增长18.9%，同比增长42.5%，同时也创下了今年的水平。
而上海5月份的来电量也超过4万通，环比增长13.4%，同比增长32.7%。
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5月成交均价涨跌参半 一线城市房价维持高位
在房天下数据监控中心监测统计的38个大中城市中，与成交几乎全线上扬不同的是，5月楼市有近半数城市的成交均价出现不同幅度的下滑。
其中三亚市以高达16.0%的跌幅居首，海口市则以14.1%的降幅次之。
另外，上海、烟台、石家庄、成都等4城的成交均价虽有所下滑，但跌幅均未超过1%；在成交均价环比上升的城市中，哈尔滨以高达66.5%的涨幅居首，而位居次席的深圳市的涨幅仅为9.1%。
北上广深4大一线城市中，除北京市尚未公布5月成交均价外，其余3城中上海环比微跌0.5%，广州和深圳则分别上涨3.7%和9.1%。
但与去年5月相比，38城中有近60%成交均价有所上扬，其中哈尔滨市再次以45.6%的涨幅位居榜首，深圳同样以19.2%的涨幅紧随其后；而在同比下跌的城市中，海口以24.9%的跌幅居首，宁波12.4%的降幅次之。
而在上广深3个已公布5月成交均价的一线城市中，深圳以19.2%的涨幅居首，而广州和上海的涨幅则分别为11.3%和2.3%。
数据来源：房天下数据监控中心
从表面上看，自2012年以来，多地的成交均价均有上扬的趋势，虽然5月份成交价涨跌参半，但绝大多数地区依旧徘徊在高位。
上海房天下数据监控中心分析师汤正魏指出，目前房价的上涨主要是受成交结构的影响，随着近几个月越来越多的中高端项目加入到降价跑量的行列中，其在成交结构中所占的比重也有所放大，而目前的楼市依旧是“以价换量”的市场。
以深圳为例，5月房价受龙华和宝安中心区楼盘集中放量影响，直接拉动新房成交价飙升至18188元/平方米，这也是深圳市2012年以来的月成交均价。
而上海方面，虽然5月份的成交均价有所下滑，但依旧维持在2.2万/平以上的高位，数据显示，上海市已经连续3个月的成交均价达2.2万/平以上。
另外，2009年度总价地王—上海中海紫御豪庭已于5月27日入市，其3.8万/平的报价与22409元/平的楼板价相比，可以说已经贴本销售，在巨大的库存压力和资金回笼需求的逼迫下，以及在个别高端项目的大幅降价或低价销售的带动下，豪宅市场价格或将加速触底。
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