五一房价或反弹 4月成购房最好时机?
房天下2012/04/18 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按 四月已过半，“五一”即将接踵而来。今时不同往日，在宏观调控未见放松的情况下，今年珠海楼市在春节刚过就打起了价格促销战，从香洲主城区到西区，从低端盘到高价盘，无一不出尽法宝招徕顾客。今年房地产市场发展减缓已成定局，在巨大的库存压力和激烈的市场竞争下，开发商不得不以“以价换量”俯首是瞻，这也导致了“五一”这个传统旺季没有以往显得那么突出。甚至有业内人士认为楼市政策已见底，五六月随着改善型买家的加入，房价有反弹的可能；而四月由于新货进场、竞争加大，反而会加大楼盘降价的幅度，购房者在四月迎来出手良机。
5.1“冲锋”前 开发商“很着急”
3月，珠海楼市全面回暖，4月首周楼市因为清明小长假成交又大幅回落，房天下数据监控中心监控显示，三清明天各大楼盘的成交量也大幅度锐减。4月1日至4日，珠海网签数为28套。2、3、4日三日清明小长假更是分别只有4套、9套、2套，合计15套，日均5套。而3月份珠海楼市回暖明显，网签364套，日均12套左右。清明小长假的日均网签数量，锐减为3月份的一半以下。在相关机构监测的40个城市中，清明小长假28个城市成交量同比下降，其中15个城市成交量降幅50%以上。
四月成交量回升，很大程度得益于开发商扎实的“以价换量”的策略。冲锋“五一”前，开发商连夜开会是必需的，蓄客是必需的，降价是必需的。要害在于，还要降多少，还可以降多少？开发商在拿捏尺度，而买家在探寻开发商的底线，这种双向的互相试探，构成了冲锋前这一阶段的主旋律。表现在市场上，看似冷热不均，实则都有一颗“躁动的心”。有开发商经过前一轮出货后，动作上似乎不急于发力，但随时盯着市场的变化。有次推货的全新盘，加班加点，只争朝夕，哪怕方式有点另类，却至少还有点“不创新、毋宁死”的勇气。
近日，有网友在珠海本地网站发帖称：“华发蔚蓝堡加推新品，7500元起”。一“降”激起千层浪，消息一出引起众多网友跟帖：“看来房价真的跌了。”但随后记者致电该楼盘售楼处得知，华发蔚蓝堡今年初就已经开始对所有户型以总价9.85折的优惠进行促销，对于日前推出的特价房只是7800元起，并限面积为128平方米的大户型，数量仅一套。虽然不是所有房价都降到了7字头，仅此一套的消息也让众多市民感觉到振奋。因为在3月底，华发蔚蓝堡的小高层毛坯房起价就要每平方米9880元，高层大户型均价每平方米13500元。华发股份另一个楼盘华发新城六期均价达到了每平方米16000元。有网友评论“相比以前下降了差不多40%,只是毛坯也便宜很多了。”
在五一前的重要节点，连华发老大哥都降了，这也就不难看出珠海其他开发商掩藏的一颗蠢蠢欲动的心。而对于至今尚未入市的购房者，这么多年眼睁睁看着楼价飞涨，2008年好不容易有一次回调，但时间太短，很快变为V形大反转。这一次，好不容易又碰到一次真正意义上的降价，但“好景”还会有多远，心急的买家在面对调控两年后的这个“五一”，忐忑中预期惊喜，观望中又带点不安，有点按捺不住的心情，倒是不足为怪。
调查时间:2012-04-17 00:00:00 —2012-05-17 23:59:59
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今年4月或是购房者出手时机？
参加房天下看房团的王先生告诉记者，作为刚需购房者，并不是“看跌不看涨”，也不会“买涨不买跌”，只要房价达到可承受的心理预期，我们仍然会出手。相信这也代表很大一部分购房者的心声，自从去年“双限令”颁布，大多数购房者都选择观望，但购买力压抑近半年之久，现在慢慢开始释放，只要价格达到购房者的心理价位，还是有很多客户愿意出手。
下半年价格反弹，在合富辉煌分析师黎文江看来，是大概率事情，“四五月份开发商会继续以价换量，销售业绩提升给开发商带来资金，下半年会有较多利好消息出现，改善型买家随之入市，楼价开始稳定甚至反弹”。4月份，也许是今年的买楼时机。“抄底价”、“抛售”、“降价”……继续围绕着楼价做文章，是当下楼市的主题。
据房天下数据监控中心监测，珠海及周边地区2012年4月的在售打折优惠项目82个。珠海及周边地区（主要包括中山的坦洲、三乡及南朗等地）共有在售楼盘128个，4月打折优惠项目共82个，占在售楼盘的64.06%，与3月相比，高出了2.64%。另外，有5个预售楼盘认筹也可以享受优惠。这样，打折优惠项目共有87个。从各区域来看，香洲区在售楼盘数量，达45个，打折优惠楼盘34个，占在售盘的75.56%，其中拱北老盘正邦岭秀城打出了折扣79折，是所有打折楼盘中的。
据悉，清明节小长假开始，正邦岭秀城就推出了购房一次性付款7.9折，按揭8.1折优惠促销，如此大力度、明目张胆的促销在珠海楼市并不多见。
除了打折，一些楼盘在优惠促销方面也因“噱头十足”而备受关注。远大美域推出“现金抵折扣”，多抵多折，10平米的巨大优惠。 棕榈四季在“首付8万”的热浪未退却的同时，再重磅推出“8388元/起购124㎡四房”的冲击活动。据悉棕榈四季目前主推124-130㎡的四房单位，赠送面积高达30㎡，再配合着“低单价，低首付”的付款方式，也难怪棕榈四季受到热捧。
就算没有房价的下降，今年买房比去年容易也是显而易见的事情。3月以来，中行珠海分行、交行珠海分行、珠海华润银行、招商银行珠海分行、汇丰银行珠海分行，落实央行“满足首套房贷款”要求，向全部或部分优质客户提供首套房贷款利率9折优惠的信息传出，从而使得珠海“首套房贷利率优惠”银行阵营增至5家。
至4月13日，该阵营又新增了2家银行：邮储银行珠海分行、农行珠海分行。邮储银行珠海分行表示，该行目前首套房利率仍执行基准利率，但部分优质客户可下浮10%。农行珠海分行表示，该行首套房贷仍以基准利率为主，但个别重点楼盘和部分贵宾客户可享受9折利率优惠。
虽然珠海银行还没试水85折房贷优惠，但随着越来越多的的银行加入“首套房贷利率优惠”阵营，这无疑加强了刚需出手购房的意愿，对珠海楼市未来的成交预期是一个极大的利好。首套房贷利率重回基准利率以下这对购房者来说意味着什么？以100万元房屋总价为例，首付3成30年期贷款，去年利率上浮5%-10%，月供为4848-5017元；如今优惠8.5折，月供减少至4197元，降幅达13.4%-16.3%。买房更容易这一侧面得到了印证。
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4月或是今年房价最后一跌？
无论房价如何降，降幅多大，但“希望房价更低”是购房者难以褪去的美好愿望。面对楼市当前的局面，有业内人士认为，购房者的支付压力有望持续改善，需求面的总体趋势是向好的，引发的效应就是开发商推货的积极性更高。据房天下数据监控中心统计，2012年4月珠海预计将有7个住宅项目开盘，环比3月份5个的预开盘量上涨40%。
“新货多，就会引发更激烈的竞争”，业内人士认为竞争激烈的结果，就是“降价幅度大”。对于4月的房价走势，市场异议不大；对于4月后的房价，则疑问多多。
部分商家对于“4月房价是今年最后一跌”抱有较大信心。有香港上市房企营销负责人认为，现在买家纷纷出手，说明市场对当下楼价已经接受，市场已经开始启动，“五一”黄金月前景乐观。业绩好了、资金多了，商家以价换量的冲动会减弱。与之相比，黎文江甚至认为四五月之后房价会反弹，原因是受首次置业者入市的推动，加上下半年估计会有较多利好消息出现，“买涨不买跌”的改善型买家会在下半年入市。
与乐观的预计不同，业内人士吴定金坚持认为，就算4月份旺销，彻底扭转价格走势的时机依然未到。“一季度的蛋糕，并不是所有房企都吃到了”，那些未吃到蛋糕的房企，只能继续在降价的路上走下去。从中央的态度来看，也不希望房价过早出现止跌、触底，这对市场预期也会造成影响。“4月之后，楼价更大的可能是分化，部分价格企稳，部分可能会反弹，还有部分会继续下滑。”无论对房价走势持什么样的态度，他们对买家的态度是一样的：4月份是今年置业的好时机。
供需双方底线已现 市场推货氛围渐浓
“事实上，开发商已经摸清供需双方的底线了”，相关业内人士告诉记者，眼前已行至4月中，促销商家的阵营逐渐扩大，目前市场氛围仍然保持着回暖转好态势，只要在推售货量上能够得到保证，将促使购房者顺利接受开发商的引导入市。4月应该能起到承上启下的作用。从出现小阳春逐渐步入回暖阶段开始，市场一直在小心保暖，并不断推出新货小步快跑，目前市场的推货氛围越来越浓，商家的促销阵营正在逐渐增大。
记者在市场中看到，开发商为了保证在最有利的时期抢得客源，并且要将扎堆推货的激烈竞争程度降至，黄金周或小长假假期已经不是推货，不少楼盘采取了错峰推货。比如珠海很多楼盘3月底4月初已经开始逐渐走量，有些则决定在“五一”开放，“五一”后入市，现在市场上虽然推货氛围浓厚，但是并没有出现很多的正面交锋、针锋相对的推货场面出现。
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“政策底”已现 买房未必等到“五一”
回顾今年“两会”，温家宝总理表示”一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。”“史上最强音”为2012年楼市政策确定了方向，也扑灭了地方上多少蠢蠢欲动的心；在2012年博鳌亚洲论坛上，延续两会上政策“触底”信号，与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
出于对国家宏观政策的理解，珠海市住建局主要负责人表示，“双限”政策是根据国家相关政策与珠海市房地产市场的状况来确定的，措施首要目的就是要确保珠海完成价格调控的目标。“只要国家要求调控，珠海就会一直调控下去。”该负责人强调说，“根据目前的情况看，珠海维持房地产调控的基调，‘双限令’还将继续执行，进一步对楼市过热进行抑制，对炒楼客、投资客限制。”当前的种种迹象意味着，更严厉政策已经不会再出台，“政策底”已经到来。
今年“两会”之后，政策“触底”信号已经发出，各大银行落实支持首次贷款的政策，甚至连商业贷款也得以“雨露均沾”。目前珠海四大银行回归基准利率，个别银行首套房贷利率已经可以达到9折，这对购房者而言将是一个极大的利好消息，将助力刚需购买力的进一步释放。
那么，既然“政策底”已经出现，“市场底”是否也将走近呢？从历史经验来看，“政策底”的出现，加上成交量的回升，非常可能筑成市场底部。正是如此，市场上流言纷纭，有购房者认为房价反弹在即，开始恐慌;有开发商开始盲目乐观，停止降价计划。
但事实上，房价稳中有降、成交量稳步提升，这是调控的理想状态，也是中央预期之内的回暖，并不具备成交回暖、价格反弹的条件。换言之，尽管“政策底”已现，市场寻底却仍有一段路要走。目前虽然成交量有所上升，但与楼市火爆时期相比还是相差太远，只能说是“不太冷”了，还谈不上反弹，对未来回暖的可持续性仍不可过于乐观。
有业内人士认为，对普通买家来说，不要有“抄底”的心态，对于那些有迫切购房需求的买家，未必非要扎堆到“五一”才买房，某些楼盘、某些板块时下已经出现了局部的阶段性底部。换个角度，四月或许是个更好地机会让你避开看房潮，觅到心水房源。
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备战5·1黄金档 珠海楼盘冲锋在前
今时不同往日，在宏观调控未见放松的情况下，今年珠海楼市在春节刚过就打起了价格促销战，从香洲主城区到西区，从低端盘到高价盘，无一不出尽法宝招徕顾客。今年房地产市场发展减缓已成定局，巨大的库存压力和激烈的市场竞争使得开发商不得不以“以价换量”俯首是瞻，蓄客的同时也为资金的回笼，这也导致了“五一”这个传统节点没有以往显得那么突出，有的项目都是拿到预售证就出货，卖得一套是一套，不再等所谓的“旺季”。不过，如此HOLD住热度，开发商也换来了客户量，就连清明小长假期间，也有楼盘迎来不逊于周末的看楼客，而且每天都有所"斩获”。
在接下来的四月下旬，直到传统五一推货期，珠海有哪些新楼盘可供买家挑选的呢？据不完全统计，4月份市区将有近10个新项目开盘推货。从目前得到的各大楼盘推盘信息来看，五一纯新盘有4个，老盘推新项目3个，推盘项目主要集中在西区，其中，斗门3个，金湾2个，西区成为4月珠海楼市的供货大区。
全新盘
万威森林园：4月15日开盘，推108套叠加别墅及会所
万威森林园地处珠海未来城市中央--斗门湖心路，交通便利，是发展西部主城的核心地带，与特区同。项目分两期开发，一期为叠加别墅及会所，二期为高层及商业。一期项目主要由108套叠加别墅及会所（2600㎡）组成。叠加别墅由12个组团构成，每个组团为8户（11#.12#除外）叠加别墅每套销售面积在160㎡~298㎡，赠送地下室、花园、客厅挑空、阁楼、一半阳台、超大露台等面积，使用率大于100%（因户型及位置有差异）。 开盘时间是4月15日。
电力家和城：4月15日推示范单位 首推148-250㎡大户型
家和城，大型生活社区，位于斗门区城南湖心路东侧。家和城占地面积32万平方米，容积率2.13，建筑涵盖别墅、Townhouse、洋房、高层公寓、大型集中商场与特色商街。 家和城首推148-250㎡大户型洋房及别墅，4月15日推出示范单位。同期启动VIP诚意登记活动，验资5万即可办理，当天登记还有特别优惠。
中海富华里：4月21日开盘，主推3、4栋非毛坯公寓
中海富华里占据未来拱北商贸中心核心位置，是珠海三旧改造中拱北商贸中心的项目。项目紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，近距拱北口岸、九洲港码头、广珠轻轨拱北站、港珠澳大桥，享周边成熟配套设施的同时，坐拥立体交通网络，作为连接澳门、吉大、前山、横琴的中心支点，势必发展成为珠海新都市核心。 中海富华里4月21日开盘，将推出3栋、4栋非毛坯公寓单位，户型为80-130平方米的2-3房，现认筹交5万可享1%优惠，中海会员额外0.5%优惠。
御景首府：现接受意向VIP登记，1万抵3万优惠
御景首府位于珠海西部，雄踞斗门镇核心区域。御景首府特色的是户型的设计，产品包括电梯洋房、花园洋房、复式和别墅。它一改市场上求大求全的理念，精心推出76平米的实惠小复式户型，5.6米层高，尽显豪华气派。御景首府预计4月份开盘，现接受意向VIP登记，1万抵3万优惠。首推3栋11层小高层，户型有70-100㎡的2-3房。
老盘加推
金域华府：新品5月前开盘，项目认筹火爆
作为新香洲的大盘，金域华府颇受市场关注，自2012年1月7日开盘后，就热销全城，其优越的地段和精品品质受到了广大客户的热捧。金域华府在领衔珠海楼盘销冠并一直保持网签成交名后，于4月14日启动加推新品55-96㎡单位认筹。据了解，只要现场交纳5万元申请费即可成为金域华府新推产品的贵宾客户，在认购时可享额外一个点的优惠，新单位将于五月前开盘。
翰林金寓：30-40㎡小户型，VIP享5千抵5%优惠
翰林金寓是珠海开发的高校商圈商住物业，项目户型均30-40㎡单身公寓小户型设计不仅为精明的投资者提供了多种投资选择，也为更多都市白领一族既满足居住、又能投资的置业提供了罕见的低门槛机会。翰林金寓二期VIP登记进行中，户型为30-40㎡，成为VIP后可享受5千抵5%优惠，项目预计2012年4月中下旬开盘。其中31.55㎡单位，5700元/㎡，总价179835元，首付54000元，月供840元。
京华假日湾：4月6日认筹，首推79-129平单位
京华假日湾为平沙国际度假综合城。京华假日湾在售1栋、3栋、4栋、7栋单位，户型面积为76-128㎡，购房全款89折，按揭93折优惠，折后均价6500元/㎡，带1500元/㎡非毛坯。京华假日湾新品毛坯房加推，缴2万抵4万，4月6日正式认筹，首推79-129平单位。
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