珠海2月土地市场:推出量锐减 成交"量价齐升"
房天下2012/03/01 09:27
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编者按 2012年初楼市提前遭遇“倒春寒”现象，珠海房价仍逆市上涨。由于目前房地产市场面临着政策调控、资金面紧张、宏观经济增速放缓，消费信心缺失等多重因素，一线城市开发商纷纷储盘以避寒冬。在珠海，购房者和开发商之间的博弈在龙年也以“冷战”形式开启。2月中下旬，珠海的网签成交正逐步回升，楼市有回暖迹象，但有业内人士表示，目前市场出现一定程度的阶段性反弹，这是压抑多时的刚需和改善型需求的正常释放，回暖言之尚早。在人们热切期盼“金三银四”小阳春出现扭转楼市逆局之际，珠海土地市场的观望情绪也在悄悄蔓延。
搜房网讯 2012年2月的珠海土地市场新增1宗土地供应，供应面积200023.8平方米，环比下降57.14%；共成交11幅地块，包括8宗工业用地，1宗物流用地，1宗商业服务业设施用地，1宗文化创意产业用地，0宗纯商住用地，共2036104.88平方米，环比上涨188.87%；成交总金额148472.8424万元，环比上涨112.59%。在成交上，珠海土地市场呈现出“量价齐升”，但“1宗新增供应”提前预示3月土地市场的低迷、“0宗纯商住用地供应”暗喻开发商拿地的谨慎态度，住宅市场的发展减速，以及“底价成交”也直击了土地市场的隐形萧条，楼市的观望潮已蔓延到一级市场。
一、珠海土地供应情况分析
2月土地市场久未推地 新供地块“千呼万唤始出来”
2月珠海新推一幅地块，较上周减少10宗；共推出土地面积200023.8平方米，较上周减少266676.58平方米，环比下降57.14%，同比上涨1.05%。珠海楼市的惨淡延伸至土地市场，相比1月新增供应11宗地块，2月珠海土地市场仿佛经历一场“倒春寒”，久久未有新供地块推出，而这一困局一直到2月下旬才被逆转。2012年2月23日，序号11098号地块打破沉寂挂牌出让，该地块宗地面积200023.8平方米（其中：地块一67027.2；地块二66076.4；地块三66920.1），位于珠海市金湾区红旗镇双林大道西，规划土地用途为工业用地，土地来源为划拨，交易价6400.7584万元。
1月楼市冷淡开局，2月珠海楼市将进入养精蓄锐阶段，为迎接接下来的“金三银四”做好准备。而一、二、三级市场存在联动效应，土地市场下游的二、三级市场成交依旧冷清，土地市场不可能独自摆脱低迷。2012年初期在开发商观望预期强烈的情况下，短期内房地产企业拿地积极性不高，土地市场难有起色，这也必定在一定程度上影响了土地供应。
同时据搜房网数据监控中心监测，自从位于金湾区三灶镇金海岸大道南侧的商住地块在2011年9月16日挂拍并流拍，金鼎工业片区金杯路南、中心北路东侧的唐家地王在10月25日重新挂拍（此地块于8月31日流拍）并成功成交后，直到2月末，珠海已经逾四个月没有推出新的纯商住地块；据此，业内人士认为，珠海在去年11月出台了“双限令”，市场观望氛围浓厚。土地市场遭遇寒流深层次原因是发展商资金链的紧张，开发商对价格评估会更加保守，在此情况下，政府也深知即使推出商住地块，难逃‘流拍’或以底价成交的厄运，还不如不推。
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二、珠海土地成交情况分析
2月成交11宗土地，西区工业用地成“主打”，成交呈现“量价齐升”
2月珠海成交11宗土地，其中8宗工业用地，1宗物流用地，1宗商业服务业设施用地，1宗文化创意产业用地；另外，5宗位于高栏港，2宗位于唐家，2宗位于横琴，1宗位于前山，1宗位于金湾区三灶。总成交面积2036104.88平方米，环比上涨188.87%，同比上涨802.37%。11宗地块均低价成交，无流拍现象。
●土地成交结构
2月成交的地块中，工业用地占“主打”地位，共有8宗成交记录，占总成交面积的94.6%，增幅18.3%。其中成交的工业用地大部分集中在高栏港。其余还有1宗物流用地，1宗商业服务业设施用地以及1宗文化创意产业用地。
业内人士分析，今年高栏、金湾、斗门和唐家湾地区等处将会成为主要的推地区域，同时工业用地会成为主打，受整个楼市大行情的影响，商住土地的推地量和成交量均会显出疲态。
●成交土地面积
2月珠海土地总成交面积2036104.88平方米，环比上涨188.87%，同比上涨802.37%，环同比均呈大幅上涨。从各区域的土地成交面积看，西区（高栏港）共5地块顺利成交，合共1866038.5平方米，占总成交面积的91.6%；主城区（唐家）两地块成交，共37868.28平方米，占总成交面积的1.9%；主城区（前山）1地块成交，成交面积7001.73平方米，占总成交面积的0.3%；金湾区（三灶）1地块成交，成交面积22711.7平方米，占总成交面积的1.1%；横琴区两地块成交，共102484.67平方米，占总成交面积的5%。
2月珠海高栏港经济装备制造区北区有一块面积达1649404.5平方米的“巨无霸”地块拍出，这大大增加了西区土地成交面积的比列，同时2月西区（高栏港、金湾区）还顺利拍出5幅工业用地，这使西区2月土地无论在成交数量、成交面积上都名列榜首，一跃成为2月珠海土地市场中的“优等生”。
●土地成交价格
2月总成交金额148472.8424万元，环比上涨112.59%，同比上涨17.81%。2月土地市场成交总金额大幅上扬，横琴一商业服务业设施用地和文化创意产业用地更分别拍出了2100元/平方米、1200元/平方米的高价。横琴区挂拍土地的准入门槛一般较高，这和其自身的总体规划和发展定位相吻合。这也进一步托高了横琴区的土地价格。据数据，横琴十字门商务区南部一6万平地块商业服务业设施用地2100元/平拍出了，成交金额50819.1852万元，这几乎是同月高栏港一10万平地块成交金额的10倍。
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三、2月珠海土地环比、同比涨跌幅分析
●环比涨跌幅分析
1月新增供应11宗用地，共466700.38平方米，2月新增供应1宗用地，供应面积200023.8平方米，环比下跌57.14%；
1月成交6宗土地，共702777.74平方米，2月成交土地11宗，共2036104.88平方米，环比上涨188.87%；
1月土地总成交金额69838.5677万元，2月总成交金额148472.8424万元，环比上涨112.59%；
●同比涨跌幅比较
2011年2月新增供应2宗用地，共197950.879平方米，2012年2月新增供应1宗用地，供应面积200023.8平方米，同比上涨1.05%。
2011年2月成交2宗土地，共225639.43平方米，2012年2月成交土地11宗，共2036104.88平方米，同比上涨802.37%。
2011年2月土地总成交金额1260306.927万元，2012年2月宗成交金额148472.8424万元，同比上涨17.81%。
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五、小结
回顾2月珠海土地市场，整体推出量大幅度下滑，成交量却大幅上涨。其中推出量环比下降57.14%，成交量环比上涨达188.87%。11宗土地成交无流拍现象，成交面积共2036104.88平方米，总成交金额148472.8424万元，呈“量价齐升”态势；但2月仅新有一宗用地1宗推出，颇为萧飒。可见楼市寒风已吹到土地市场，隐性“相互助跌”关系愈发显露。
相对于其他地方政府的政策“微调”使试探中央楼市调控底线，珠海显得更“谨言慎行”，珠海“双限”至今已有三个月，在调整市场机制的过程中正逐步走向成熟。一二级市场唇齿相依，存联动效应，土地市场遇冷是否会进一步促使房价下跌？从2012年初珠海土地市场释放出的“推地减少”、“底价成交”等信号，我们不妨大胆猜测：“面粉”的价格松动，“面包”降价或许已经不远了。
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