商家闻地铁而动 地铁之于商业项目是把双刃剑
每日商报2012/02/15 15:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
商家闻地铁而动 地铁之于商业项目是把双刃剑
10月试运营！杭州地铁的车轮正朝着万众瞩目的时间节点快速迫近。与此同时，地铁沿线商业开发勾勒出的图景也越发清晰：蹲守繁华地段的九堡、七堡、武林广场三个总面积超过140万平米的商业综合体、贯穿武林商圈的地下大型商城和商业街、盘踞站口要道近50个黄金商铺、以及受地铁辐射的沿线商业项目……
杭州地铁通车之后，运行时间比其他交通工具更长，运行频率将更频繁，将改变传统的生活消费方式。
日均20万人次的消费潜力，车轮与铁轨之间、城市与地铁之间，将会碰撞出哪些商业机会？地铁商铺有没有投资价值？地铁上盖商业综合体的前景如何？商报逐一为你梳理。
杭城商家闻地铁而动
地铁商城让周边市场喜忧参半
地铁集团透露，在公布了站厅内部商铺的信息之后，很多品牌商家闻风而动，纷纷向地铁集团咨询了解商铺招商事宜，抢占地铁商铺资源成为商家的共同目标。
但地铁集团董事长邵剑明在2月8日新闻恳谈会上说，站厅内部商铺由于数量少，在他们的规划中，并不是一个主要的盈利项目。
这些店铺着重引进便利店、自动售货机、ATM机等，为乘客提供便利。
记者从地铁集团了解到，目前地铁站厅内部商铺的招商工作尚未开始，具体租金、业态等信息仍不得而知。
地铁集团透露，招商工作可能在4月份启动，请关注这方面信息的读者留意相关公告和媒体报道。
地铁商城让周边市场喜忧参半
东京、香港、上海、北京等地地铁商业模式，地下商城和地下商业街店铺出租将是一笔重要的收入来源。武林广场地下商城的开发面积达近10万平方米，其中蕴含的商机不言而喻。
如果参照上海、广州的模式，将地下商城定位为市场类业态，但距离武林门仅1-2公里之内已有龙翔服饰城、明珠百货等多个定位相似的商城，地铁建成之后，是否会对周边类似商城形成有效提升，或者与之形成竞争？
明珠百货1楼一家饰品店的老板陈小姐说，她一直很关注电视上关于武林地下商城开发进展的消息，虽然龙翔桥也有出站口，但她担心武林广场大型地下商城会起到一个“截流”的作用，“远期不好说，但短时间之内肯定会有影响，从武林广场站出来的乘客，如果不是抱着明确购买目标，还是去那里更加方便。”
陈小姐说，如果到时武林广场的地下商城的租金合适的话，她肯定会考虑将现在店铺搬过去或者另开一家分店。
而龙翔服饰城1楼一家开了5年多的服饰店老板金小姐认为，龙翔是一个比较老牌且成熟的市场，客源稳定，回头客比较多，因而武林地下商场不会对他们的市场造成很大的冲击，相反她认为地铁带来的人流一部分会流向“明珠”、“龙翔”，形成新的客源。
对于武林地下商城店铺，金小姐表示目前还没有太多想法，“即使开出来了也要观望一下，毕竟人气的形成需要一个过程。”
知名品牌入主地铁商城很慎重
杭州本土知名服装品牌“JASONWOOD”渠道发展经理黄栋告诉记者，大约半年之前地铁集团下的商业开发公司就和他洽谈进驻事宜，但他没有贸然答应。
黄栋说，他考察过很多城市的地铁商铺，在一些城市的地铁商场中也开了门店，但是否进驻他们还是需要综合考量整个市场的业态定位和商业前景，“比如我们在上海中山公园地铁站的龙之梦里面有一家120平米的形象店开得很好，但沈阳地铁周围的几个市场我们都没有进场，主要是那里的商场比较低端，与我们品牌的定位不相符合。
又如我们的代理商七八年前在上海的‘香港名品街’开过一家门店，但后来代理商因为整个业态的转型而撤销了这家门店。”
“另外，店铺的租金也是要考虑的重要因素。”黄栋说。
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餐饮服务业或将迎来良机
一家国际餐饮品牌连锁企业市场部人士告诉记者，在城市大型汽车站、火车站或者大型商业综合体之中，通常来说他们都会布局门店，他们现在密切关注着杭州地铁的商业项目，由于目前几个大型地铁上盖综合体尚未建成或者未开始招商，所以他们暂时没有这方面的详尽计划。
而一些服务企业也看到了地铁的商机。
杭州三替服务集团总经理陶晓莺接受商报记者采访时说，杭州地铁开通之后，或许会开启一个服务行业“大爆发”的阶段，带动大量的就业机会，“三替”将积极应对“地铁机遇”，“我们可以为地铁的物业提供保洁、建筑外立面清洗、大规模搬迁、设备维修等多种服务。”
武林广场地下商场最适合“做配套”
地铁商铺因具有强大的客流资源，以杭州地铁1号线为例，预计运行后主城区核心站点平均日客运量可达20万人次，且具有恒温、恒湿、隔热、安全等诸多优点，这是一般商业区所无法比拟的，蕴含着巨大的商业潜力。
武林广场地下商城如何打造自己的商业模式？
杭州商业地产投资顾问公司赢商投资总经理方芳说，杭州地铁如果照搬香港的模式，可行性不高，因为香港地铁地上、地下部分的商业开发都是由地铁公司来运作，所以香港的上盖物业和地下商城、通道之间可以形成一个无缝链接，而杭州则由几个不同主体来开发，要实现无缝链接的难度不小。
上海的人民广场站现有三个比较大的地下商场：迪美购物中心、香港名店街、华盛街，定位都偏向于白领与年轻时尚人群，走前卫、流行路线。
方芳认为杭州的地铁地下商城定位不宜过于低端、单一，“几万平方的体量纯做市场类的业态成功的可能性是不大的。”
她说，“如果武林广场地下商城的定位和龙翔、明珠趋近，首先档次太低，与周围的商业形态不符合，第二这种业态本身就在走下坡，类似市场也都在转型之中，我觉得在一个比较成熟的核心商圈里去做这些不大合适。”
她给出了建议——做配套，“我认为武林商圈目前的是百货类的业态，然后是一线品牌的连锁店，而最欠缺的是吃的、玩的和体验类项目等配套，这些对一个成熟的商圈来说是必不可少的。
武林商圈原有的商业氛围是个天然优势，再加上地铁带来的人流，应该把这些资源好好利用，合理配比商城的业态，前景还是值得期待的。”
地铁之于商业项目是把“双刃剑”
香港的购物中心中60%都属于地铁上盖物业，香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟，结合其国际旅游购物中心的城市定位，地铁与商业的完美结合使得地铁上盖物业的商业价值得以化，并带动了周边商业的发展。
方芳分析说，商业综合体的开发，是一个专业性极强、难度极高、风险极大的系统性工程，对开发商的操盘能力是非常讲究的。“并不是下面通了地铁就一定能成。”
方芳说，地铁对于一个商业项目来说可能是一把“双刃剑”，它可以迅速把人拉进来，但当你自己做的商业项目不是很强的时候，地铁反而会加速把人带到别的地方去。”
考量杭州的8个地铁上盖综合体，多个开发量都在20万方以上，的达到了100多万方，“据我所知，杭州本土开发商还没有能够操盘二三十万商业综合的成功经验，可见，要把这些综合体运作起来难度不是一般的大。”
“万象城之所以能够起来，与引进成熟的管理模式和先进的运作经验有密切关系。”方芳说，除了万象城，钱江新城的另外两个综合体高德国际和来福士都是引进外来成熟的商业地产公司来操盘的。
方芳认为临平南站上盖综合体（翁梅站）和下沙金沙湖板块的龙湖天街有成为区域商业中心的潜力，“临平这个南站所在的新区已经比较成熟了，而且临平老城区没有一个商业综合体，而金沙湖板块可以通过地铁去辐射下沙这个区块，还可以拉动九堡、乔司这几个区域的消费。
九堡作为杭州东部交通枢纽，区位优势明显，也有可能做起来，不过还是要看由谁来做，怎么做。
另外大型商业综合体的开发也要与整个城市或者区域的发展速度相对应。”
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杭州地铁，开启了哪些商业项目？
50个左右地铁站厅内部商铺
杭州地铁商铺招商准备工作在去年就已经开始了。
今年2月8日地铁集团召开的新闻恳谈会上，相关负责人公布了商铺招商的一些初步设想：地铁1号线将参照香港“只租不售”模式，业态种类地位为便利店、食品店、以引进连锁品牌商家为主。
根据杭州地铁官方网站的信息显示，地铁1号线的商业资源由三部分组成，一是车站主体的小商铺，设置在检票口附近；二是站厅里的ATM机以及自助设备空间；三是面积较大的商业空间。
据初步统计，杭州地铁1号线公共区商铺仅有50个左右，主要为15平米的超小商铺和40-80平米中小铺，其中面积较大的商业空间包括凤起路站、城站站、文泽路站、临平站等。
近10万平方米的武林地下商城
武林商圈，向来是商家必争之地。
去年11月30日，杭州武林广场地下商城建设有限公司(以下简称项目公司)临时办公楼落成并正式挂牌。
武林地下商城总建筑面积9.6万平方米，其中地上0.2万平方米(包括汽车坡道，出入口及竖井等)，地下9.4万平方米(地下一、二层为商业餐饮，地下三层为汽车库)。
建成后，武林广场上将有6个地面出入口连通商城，还要建一个下沉式广场。
广场上除了人行出入口，东西两侧还有两个双车道的汽车坡道，方便来沿线购物的人停车。
地铁集团称，开发后的武林广场将弥补商圈现有不足，对周边的物业形成有效连接，促进武林商圈联动。
8个大型地铁上盖商业综合体
去过香港的人一定会惊叹依托于地铁而建的时代广场、郞豪坊、又一城等气势恢弘的大型商业综合体。
杭州地铁引入了“地铁+物业”的香港地铁模式，在地铁一号线的商业开发规划中，8个大型商业综合体轮廓清晰可见。
2月8日，记者在现场看到，七堡车辆段综合体的雏形初现：5000根巨型水泥柱支撑起巨型上盖平台，可开发总面积达到102万平方米，今后地铁1号线、4号线车辆的运营库、检修库，综合维修大楼和控制中心等地铁功能建筑被设置在“盖子”下方。
上盖部分，被用做开发住宅和商业项目，地铁集团董事长邵剑明说，其中63万方用来开发住宅，“如果按照1万元/平方米的单价计算，住宅开发一项可以收回63个亿，这笔钱可以投入到地铁的运营。”而的“亮点”在于一个宏大的商业开发方案：约20万平方米的酒店、商场、写字楼，同时为了方便这里的住户，综合体内还将配套建成幼儿园、小学等设施。
比七堡车辆段综合体更值得期待的是武林广场站上盖物业综合体，地铁集团下属置业公司在去年11月拿下了武林广场04号“黄金”，该地块位于中山北路和环城北路交叉口的西南角，北面为西湖环球文化广场，杭州大厦、武林广场及延安路等传统商业中心区。
武林广场站是杭州地铁1号线、3号线的交汇点，地铁集团董事长邵剑明透露，原本地铁公司本部将设在此处，考虑到这是个的巨大商业价值，所以决定改变计划，全部用来作为商业开发。
在地铁集团网站披露的规划中，武林广场站上盖物业综合体业态以购物中心、酒店、办公为主要。
地上部分由两幢塔式超高层主楼和裙房组成，东北侧塔楼为30层的超五星级酒店，西南侧塔楼为28层的甲级商务写字楼。
九堡东站上盖物业综合体位于地铁九堡东站上方、客运中心南侧，地块呈东西向长条形。综合体西侧为公交场站，东侧为出租车场站。
根据业态定位，九堡东站综合体设置了购物中心、超市、影院、餐饮、LOFT办公。
九堡东站综合体地处九堡核心商圈，又有地铁、客运中心等交通优势，该项目将被打造成为社区配套型的区域商业中心。
除了上述三个综合体外，还将规划打铁关站综合体、滨康站上盖综合体、翁梅站上盖综合体、乔司南站上盖综合体、乔司站上盖综合体。
其中，七堡车辆段综合体和乔司南站上盖综合体都已经开工建设，九堡客运站上盖综合体计划在今年2月底左右开工建设。
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二号线商业规划轮廓初现
地铁一号线商业开发快速推进的同时，二号线商业用地规划也有新进展：前天《杭州市轨道交通2号线西北段线路及站点周边规划局部调整》已在杭州市规划局(文三路15号)一楼大厅公示。
地铁2号线西北段全线都位于市中心区域，起点钱江路站，途经江干区、下城区、西湖区、拱墅区，全长约12公里，共设有车站12座。
从公示内容看，此次规划调整主要是针对用地性质，增加了一部分沿线的商业用地面积。具体为：
建国路站-庆菱路区段：该地块由超市和一个上盖物业组成，融入商业、消防和住宅功能，形成一个综合体。
庆菱路站：靠近庆春东路的这部分将布置一定的商业。
建国路站：凤起东路与大树路交叉的西北面，结合地铁出入口，现凤起路邮政支局的部分今后将用作商业和住宅用地。
中河路站：环北市场沿凤起路部分将新建一片0.12公顷的绿地，现十五家园社区沿凤起路部分也将新开辟一处商业设施。
凤起路站：武林路与凤起路交叉口的东北面，现灯芯巷社区沿凤起路一带将规划建一个0.18公顷的街头绿地。
武林门站：将大大缩小绿地面积，改为商业用地。
文三路站：所有功能将合并到一起，成为一块综合用地。
学院路站：华东电动车市场规划调整为商业用地。
丰潭路站：文二路一侧规划的绿地将改为商用。
地铁效应还将辐射多个商圈
去年，杭州联华华商集团接手了位于和平商圈的卜蜂莲花超市原有地下一层物业，还拿下了原和平家私广场物业，这座命名为世纪联华购物城的商业综合体，将以超市大卖场和百货餐饮为主。
其地下一层将全部用作停车场，一楼为精品百货区，二楼分布品牌餐饮店和超市卖场，三楼整层为超市卖场。
世纪联华购物城距离地铁1号线站仅有300米左右，地理交通优势明显。加上周边浙江和平国际会展中心的会展氛围，杭氧杭锅地块的全新改造，以及九龙仓项目的启动，和平区块的商业前景值得期待。
另外，湖滨二期的地下一层将与一号线龙翔桥站出入口连通。湖滨二期建成开业后将与解百、湖滨一期，以及即将开工建设的湖滨三期(西湖电影院及周边区块)一道，共同形成全新的“大湖滨商圈”。
在下沙宝龙城市广场、龙湖天街、世茂广场等主要大型商业综合体项目都沿地铁线排布，地铁将带动下沙副城的商业发展。
位于大学城北板块，文汇路附近的宝龙城市广场商业体量为26万平方米。将开出华润万家超市、横店影院、龙麦KTV、宝莱百货、电玩等多种业态，还有独栋式商铺。
位于下沙金沙湖板块的龙湖天街，规划中有20万平方米的商业体量，要形成多重复合商业业态，计划引入国际五星酒店、IMAX影院、真冰场等高端商业配套。
世茂广场同样定位为商业综合体，总体量达26万平方米。其中商业配套涵盖了大型商超、购物中心、精品酒店、世茂国际影城等。
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