珠海商业地产全景扫描 商业发展史溯源
房天下综合整理2012/02/10 14:41
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引言
相对于住宅、公寓、别墅等“民用地产”房地产形式，商铺等被称为商业地产。何谓商业地产？商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。从经营规模、功能和用途上，区别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
珠海城市的发端可谓始于商铺，百年前的香洲开埠，催生了千间铺头。局势变迁，几番沉浮，改革开放之后的珠海，随着特区的建立商业地产风起云涌。城市繁荣的表现形式，是商业的繁荣，商业繁荣的基础和加速器，又是商业地产的兴盛。商业繁荣与商业地产息息相关，本文试图对此进行一次全景扫描。
“诞生”篇
珠海的商业起始于香洲
不去考究历史，很难想象如今的珠海，几百年前还是汪洋中的一个孤岛。更难以想象的是，珠海的“诞生”与商铺关系密切。长年从事地方文史研究工作的珠海市地方史志办研究员何志毅，对此颇有研究。
“珠海的商业起始于香洲。”在其研究专著《珠海风物》中，何志毅表示，“在150多年前，香洲还是一片浸星推月的海洋。从19世纪40年代开始，才脱海成陆。1890年开始有7户来自惠州的人家到今香洲湾仔沙的地方搭棚定居，以采蚝、捕鱼、种果蔬为业。”
据何志毅研究，20世纪初，清政府推行“新政”，鼓励华侨实业界回国投资。侨商伍于政、王诜联合一些归国华侨，组成一个开埠公司。1908年，“香洲商埠”正式建立，地点位于香山场和九洲洋之间（即今湾仔沙、凤凰北路、南坑一带）。史料记载，当年农历三月初三的破土动工典礼盛况空前，两广总督张人骏、广东水师提督李准、广东劝业道陈望曾等2000多人出席了大典。张人骏手书的“香洲无税商埠”丈余长大木匾，也悬挂到建埠公所（前香洲区人民政府）前。
经过两年多的时间，在香洲建成大小铺户1000多间，其中完成了两层楼房125座，筑成一条80尺宽的大马路和10多条街道，栈桥式木码头两座，并开辟通往穗港澳的航线。
1000多间商铺在极短时间内出现在香洲，珠江口一个繁华的新商业区宣告诞生。同时也吸引了大批中外人士前来观光访问，当时的香洲每到夜晚，灯光如同白昼，一片兴旺。曾有海外记者以“香洲埠游客纪盛”的新闻，报道埠务的繁荣景象。
好景不长。1910年7月，香洲遭受了一场延续6个的大火灾，800多间商铺顿成灰烬，几千灾民被逼流离转徙。次年4月，宣统皇帝下圣旨批准香洲为钦定自由港，但是自由港的管理章程却没有制订出来。此后，清政府在税务司极力反对香洲商埠无税的压力下，改变了以前的主张，认为香洲的自然地理条件不能建成香港那样的自由港，只能搞个“有限免税口岸”或“无税小商场”。加之当地乡绅在野狸山办了一个“广东全省渔业总埠”，与建埠公所分庭抗礼。投资者非常失望，纷纷转移资金，商店也随之倒闭，整个香洲变成一个废墟。
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建设篇
三大黄金商圈廿年掘金
以1000多间商铺出现为表现形式的香洲开埠，是南粤近代史上一个重要的事件，纵然以失败告终，但客观上造就了香洲城镇甚至是珠海的雏形。
中广置业有限公司总经理唐铁军对此的理解更加长远。他考证后认为，香洲山场村在1020年就开始有出售盐巴的商铺，明朝初年前山称为三台石，以卖渔具、米、油出名，辐射整个珠三角西岸地区，是这一区域现代商业的发源地。
罗马不是一天建成的，仅有20多年特区发展史的珠海同样如此。对珠海商业地产发展脉络长期关注的红馆房地产策划有限公司总经理刘峥嵘，将其发展划分为三个明显的时期。
珠海建市、设立特区至1996年房地产业复苏以前，被刘峥嵘称为“史前期”，这段时间珠海还没有真正意义上的商业地产。因城市的发展商业的兴起，自发形成了香洲、吉大、拱北三大商业旺地，而商业的承载物大多是住宅底层的商铺。如拱北莲花路非常兴旺，且特色鲜明，但是冒牌货充斥，商业服务质量不高。
“珠海商业地产的个大项目，应该是景山路的银隆广场，当时的售价达到1万余元／平方米。”刘峥嵘称，同时期的还有茂业百货、拱北口岸地下商业广场，以这批大型商业地产项目诞生为标志，现代商业所需求的表现形式逐渐在珠海出现，珠海的商业地产也随之开始蓬勃发展。
与这些被刘峥嵘描述为代商业地产的“产品”有区别的是，前山世邦建材市场、拱北迎宾广场、凤凰北路扬名广场、珠都广场、香洲百货女人世界、吉大国贸海天城等第二代商业地产项目，比代“产品”有着更的定位、更完善的配套，和广阔的市场前景。
第二代商业地产项目中，城中村改造项目中的商业地产也有着鲜明的特色。五洲花城、南厦丰泽园、岭南世家等项目，均对商业地产进行了细致的调研和布局，在完善社区便利型商业的同时，探讨能否在商圈经济中充当一个重要的角色。
刘峥嵘将吉大盛世时代广场称为“珠海第三代商业地产”，“它的兴建、开发代表着新商业的理念，也代表着珠海商业新的高度。专业化运作是最典型的特征，不论是定位，还是设计理念、营销方法，哪怕是一个小LOGO，专业味十足。”在第三代商业地产项目中，珠海宾馆改造项目也是其中一个。
“由底层商铺为商业地产的主导产品，过渡到以专业化的商业物业为主导，十年间珠海商业地产完成了蜕变，珠海的商业发展同时也有了质的飞跃。”刘峥嵘表示，“不过应该注意的是，商业地产是否成功不能以是否销售完成为衡量标准，而应以后续经营是否良好为标准。十年中，珠海也有很多经验和教训。”
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发展篇
商业地产井喷掀起热潮
商业地产十年间的兴盛，是受到经济发展引起的商业需求而带动的，而被其带动的是投资者对商铺的投资热潮，及一路走高的商业地产价格。
安诚物业顾问有限公司营销策划总监俸智勇认为，珠海商业及商业地产的发端在两条路：香埠路和翠香路。之后逐渐形成了三大特色鲜明的商圈：香洲以老居民为服务对象、吉大走高端线路，辐射全市，两者为居家型消费。而拱北地处最繁华的路段，以澳门客、旅游者为对象，为休闲性消费区域。
商业地产的井喷表现形式是项目的风起云涌，传统三大商圈内项目不断，新的商圈不断形成，前山、新香洲、夏湾等区域商圈初见端倪。
商业地产的价格，也在商业迅猛发展中不断攀高。据俸智勇透露，拱北商业地产价格仍为，租金可达1600元／平方米／月，售价达6万元／平方米。吉大区域无铺可买，租金为350元／平方米／月。香洲区域租金为220元／平方米／月，售价4.2万元／平方米。
珠海市统计局的统计显示，2004年珠海商铺平均价格（一手，下同）为6617元／平方米，2005年则为8068元／平方米，一年的升幅达20.8％。今年３月，由珠海市城市调查队和企业调查队联合展开的一次调查作出结论：珠海房价一年内飚升，“从商品房构成看，商铺价格爆涨是拉动房价上涨的主要因素。”
珠海市房地产登记中心的二级市场登记报表显示，在2005年12月，全市商铺成交348宗，成交面积1.4万平方米，成交金额1.5亿元，平均价格为1.1万元／平方米。当月的预售报表则显示，商铺的平均价格达1.28万元／平方米。
建设面积的增大、价格的提升，商业地产的商业价值也越来越得到发掘。中广置业有限公司总经理唐铁军表示，珠海商业地产其实还有很大的提升空间。他认为在三个方面还需加强：珠海要引进有国际商业管理经验的公司，带来全新的理念和经验，全面提高珠海商业发展和商业地产的整体水平；经营者与投资者之间的沟通存在着问题，消费需求未能有效释放；政府要加强商业发展的调控措施，如设立专门开设商场的地块，对此进行拍卖。
“除了前山建材主题商场和湾仔沙电脑城，珠海其它区域仍是百货类商业地产占主角。个性化的主题商业很缺乏，同质化严重，是珠海商业的一个欠缺。呼唤主题商业涌现，分工更加细化，程度上避免雷同。”俸智勇表示，商业地产的规模化、专业化将在珠海不断推进，虽因人口密集程度不够，这个过程不会很快，但“这是发展方向。”
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