2012龙年开春首周回顾 珠海楼市四大"狂想曲"
房天下2012/02/07 13:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
回访2011珠海楼市 "限"时代日子不好过
去年10月份，市民李小姐终于下定决心买了南屏某楼盘，但谁知11月份珠海“双限令”出台，该楼盘价格开始松动，在售的价格比李小姐买的时候便宜了些，这让她很受伤 。
去年12月21日，市民张小姐在一早起来，展开报纸就看到“五洲花城开发商承诺差价补偿”的大标题，粗略计算她可拿到近40万元的补偿，于是她惊讶 “天上掉馅饼”。
今年年初，市民王先生在犹豫了一年后决定出手购买位于新香洲的一在售楼盘，但就在交定金的那刻，旁人一句“年底还会跌的”把他将掏出口袋的5万元定金又缩回兜里……
在这些“表情”的背后是步入“双限”后，楼市各方博弈也日益深入，“打折促销”成为2011年楼市最常见的风景线，开发商快跑卖房，购房者观望中寻找出手时机……
根据市住规建局、财政局、地税局、房地产登记中心联合发布的《关于发布2011年下半年我市主城区住房平均交易价格的公告》显示，答案是珠海房价真的“跌了”。
同时，据记者多方了解，珠海楼盘春节销售多为个位数，春节期间的楼市本属于淡季，在“双限”笼罩下的珠海楼市成交也下降。虽然春节期间，许多楼盘有人在值班，也有不少客户前去看房，但主要还是去打听价格，了解各楼盘是否在春节期间推出的优惠，观望情绪还是较为浓厚。
2012年上半年，由于存量继续高企，“双限”调控持续，价格战的继续似乎已是不可避免，但珠海房价是否会在上半年见底？如果降到底，底部离现在还有多远？回顾春节后首周的楼市现况，小编为你总结2012年珠海楼市四大猜想，看看你心里有底没？
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猜想一：2012珠海楼市走入“拼跌”的博弈时代
据记者了解，自从2006年下半年开始，根据国家、省有关稳定住房价格的文件精神，珠海市有关部门平均每半年就公布一次主城区交易均价。记者在发布的《关于发布2011年下半年我市主城区住房平均交易价格的公告》上看到，2011年下半年珠海市主城区的住房平均交易价格为14898.31元/平方米。据相关人士透露，2011年上半年珠海市主城区的住房平均交易价格并未对外公布，价格大约为15932.04元/平方米。这样算来，下半年珠海市主城区的住房交易均价比上半年大约跌了1033元/平方米。
而据房天下数据监控中心统计，在刚刚结束的2011年，65个重点城市商品住宅成交套数同比下跌14.39% ，9成重点城市成交量下跌。成交面积同比下跌19.26% 。新年伊始，根据房天下记者从不同渠道了解到的信息，房地产从业者普遍对2012 年房价下跌这一预期达成共识。
“目前珠海楼市上的大幅降价还只是个别行为，区域整体的价格相比购房者的心理价位差距依然较大。随着调控的持续不放松，刚需对价格下调的期待值越来越高，为了争夺客户消化库存，开发商备战3、4月而选择降价寻出路的意愿也将更加强烈，上半年的珠海房价继续下探的趋势明显。”业内人士表示。
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猜想二：“双限”或将持续，调控将精细化微调
自2011年11月1日起广东珠海实行楼市限价限购“双限”政策。这是珠海继广州、深圳、佛山后，广东“第四城”施行限购令，限购区仅限香洲区，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。此次限购令的内容还涉及到限价。对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。“11月份，珠海出台了更加严厉的‘双限’政策，使得11、12月份成交量再次大幅回落，市场全面进入冷淡期。”业内人士告诉记者。
10多个出台限购政策的城市，继海口率先表态继续执行限购之后，北京、上海、青岛等一批城市都表示2012年限购令不松绑。同时，近日中山楼市限价也由此前的5800元/平方米升至6590元/平方米，那么2012年珠海的“双限令”还将继续吗？
业内人士认为，目前从总体上看，房地产调控已经取得初步成效，但一定程度上是通过限购、现代、限价等行政手段来实现的，并不是市场自发调节的结果。在这种情况下，一旦对限购政策进行松绑，且无其他政策“接棒”，就可能引发房地产市场价格的迅速反弹，也就是说，限购令等调控政策在年末以及明年继续延续的可能性甚大，为保持市场的稳健运行，调控将精细化微调，短期不会有太大幅度的调动。
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猜想三：2012成结婚年，珠海刚需购房需求大
据房天下:"春季攻市e婚房计划置业"调查结果显示，35.29%受访网友计划在3个月内结婚，17.65%计划在半年之内，而计划一年之内和一年以上结婚的各占23.53%，2012年珠海打算结婚的群体占到全部接受调查者的76%以上。
而在关于“如何解决婚后居住问题”的调查中，70.59%的网友选择购买自己的婚房，29.41%倾向于“租房结婚，日后再买房”。从数字的对比中可窥见一斑，刚需购房者将是珠海买房的主力，这个群体也将推动2012年珠海楼市进一步复苏。
春节期间楼市成交跌入冰点，随着年味逐渐散去，购房者的购房热情逐渐被唤醒，许多购房者已开始关注各个楼盘的动态。有人说2012是世界末日，此说法只能是一笑而过，对于中国的大部分人来说，2012年是结婚年，因此，婚房也将成为2012年楼市必须关注的一个重要词语，据记者对市区各个楼盘的走访了解，虽然各个楼盘整体情况比较冷淡，但前来看房的客户仍不在少数，据某楼盘售楼人员介绍，春节期间前来看房的客户非常少，但最近两天来看房的人渐渐多起来，而且以年青一族为主，大部分是为了购房婚房而来。也有部分是中老年客户，主要是购房用来养老。
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猜想四：珠海半数银行回归基准利率 "准房奴"迎出手时机
近日，北京、上海等多个城市首套房贷利率回调的新闻正铺天盖地袭来，甚至有开发商已经据此判断楼市将会回暖，已经选择了捂盘惜售。珠海各大银行的房贷利率有没有与时俱进？
房天下记者致电了珠海各大银行，了解到在四大国内银行中，农业银行和交通银行回归基准利率，工商银行对首套房贷和二套房贷利率均按照上浮10%的标准执行，中国建设银行则表示，不同的楼盘会有不同的房贷利率标准。此外，广发银行和光大银行的首套房贷利率是上浮5%，东亚银行是上浮10%，珠海华润银行和珠海农村信用合作社则维持基准利率。这些商业银行在房贷政策上则较为灵活，即便房贷利率不能优惠，也可以通过满足其他条件来适当减低房屋首付款。
尽管珠海各银行对首套房贷利率的反映不一，但不难发现包括中国银行、农业银行、交通银行在内的大约半数银行的首套房贷回归基准利率。在当前楼市寒冬下，刚需置业一族是各大开发商瞄准的主要客户，但此前高企的房贷利率大大降低了刚需们的购房意愿，首套房贷从原来的7折房贷利率，到上浮10%—30%利率，让“准房奴们”大呼受不了。如果珠海的首套房利率真的回归到基准利率，加上近来珠海房价略有下降，估计能吸引一批观望族出手。
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无论政策怎么变，房地产市场怎么变，也改变不了刚需们安家置业的美好愿望。综合上述四大“狂想曲”，你加深了对珠海房地产市场的了解了吗？这期小编为你精心盘点了珠海十大经典小户型靓房，做新婚置业好，刚需购房又好，希望能给广大购房者一个置业的参考。
动态：金域华府首推1栋、2栋1单元，户型为55-96㎡的2-4房，折后起价12600元/㎡带3500元/㎡非毛坯。
价格：价12600元/平方米
金域华府效果图
金域华府项目位于香洲区创业路与怡华路交汇处，体育中心西侧，第九中学对面，地处香山文化的发源地，文化历史悠久，文化底蕴深厚；项目地处新香洲的黄金繁华地段，是市区新城的行政、经济及商业中心；东至体育中心，南至旺角百货，交通四通八达，周边配套齐全，有18条公交线经过本项目，11所学校围绕周边，附近商业及医疗配套林立，吃喝住行等生活配套一应俱全。
金域华府项目共占地53116.94㎡，总建面约20万㎡，绿化率为35.7%，整个小区由10栋11-32层高层建筑组成，约1700户，为同区域大型小区之一；本项目产品线丰富，户型涵盖35㎡国际公寓，55㎡两房，76-96㎡三至四房，每个单位均以带装修约打造，荟萃高级石材、家装名品造宅，引领新香洲非毛坯的质高标准。该项目的空间锻造，超大面积赠送，带来无数居住上的惊喜。
55㎡两房可扩容至76㎡，76-81㎡三房可扩容至111㎡，96㎡四房可扩容至132㎡；实实在在的赠送面积，可鉴可赏的空间享受，让中心居住达到前所未有的奢阔境界。金域华府项目园林为浪漫与理性结合的欧式典雅园林，以浪漫的氛围及理性的功能相结合，呈现一种崭新的简约欧式享受。
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价格：均价9588元/平方米
云顶澜山效果图
云顶澜山由珠海市同裕房地产开发有限公司开发，位于珠海市区新香洲西北五溪板块，是区域内标杆大盘，集住宅与商业于一体，住宅以非毛坯成品房交楼，2011年内入伙逾千套。项目占地面积10万平方米，总建筑面积约39万平方米，由16栋24-32层高层建筑组成，共2550户，可容纳约10000人居住。
项目分为南、北两区，分两期开发，一期总建筑面积约22万平方米，由10栋高层住宅及部分商铺组成，目前已经基本售罄。二期在2011年12月开盘。云顶澜山社区园林外围由同裕地产投资兴建的凤凰山溪河畔景观带、市政公园等近20万平米的“泛社区园林”组成。项目规划有2万平方米的商业广场，华润万家大型超市与众多品牌商家现已进驻；还有面积3000平米的豪华会所、中英文幼儿园、社区多功能体育场。
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动态：恒隆明珠在售41㎡，56㎡，87㎡，91㎡单位，97㎡单位，起价8900元/㎡，购房全款94折，按揭96折优惠。
价格：价8900元/平方米
恒隆明珠效果图
恒隆明珠位于珠海明珠南路，项目以中小面积的两房、一房为主，使用率将近85%。恒隆明珠紧靠广珠城轨，位于城轨明珠站和前山站之间，往北步行10即可到达明珠站，往南车行5即可到达前山站，一内，轻松享受广珠澳一体化生活。恒隆明珠同时靠近明珠北巴士站和翠微巴士站，有20多条公交线路经过，交通便捷。项目所在片区，社区成熟、配套完善，有泰峰电器、苏宁电器等大型卖场，也有华润万家前山店等综合型超市，更有国际大型连锁超市——沃尔玛的进驻。
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动态：旭日印象41.40㎡-101.89㎡单位在售，起价5750元/㎡，带1000元/㎡非毛坯，购房全款97折，按揭98折优惠。
价格：价5750元/平方米
旭日印象效果图
旭日印象是旭日地产推出的品质臻于完美的地产力作，秉承了白兔瓷砖“品质铸就品牌”的理念。旭日印象地处斗门核心地段，10万精英主场。城市西进，斗门城区建设升温，纵横交错的斗门交通开启了西区发展的大门，而旭日印象位处斗门核心，国家重点科技园新青工业园。楼体建筑利落优美，现代简约。外立面灰白、红棕色调，不事张扬，却又无限彰显最贵气质。
外有三重园林、内有入室花坊，60米超宽楼间距。旭日印象着重于自然生活模式的构建，以山、林作起笔，依山造景，层层递进，外有三重园林、内有入室花坊，60米超宽楼间距，为居者营造浓郁的居家归属感。缤纷商业，完美配套。花园式商业街、印象漫游街、山体公园，完美匹配，渲染个性生活。
旭日印象再现46㎡的“一房变两房“超值单位，80.95㎡的超实用三房，将空间设计挥洒到了。全屋品质非毛坯，处处彰显不凡，为每一颗细致的心带来全非毛坯的居室，享受精致生活，感受精彩体验。
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动态：棕榈四季在售户型为75-130㎡的二房至四房，非毛坯房均价12500元/㎡，含2500元/㎡非毛坯，毛坯均价10700元/㎡，全款98折，按揭99折优惠。
价格：均价12500元/平方米
棕榈四季效果图
棕榈四季是由珠海国鼎集团开发，是棕榈假日的全面升级版，位于珠海市新香洲梅华西路，设计采用半围合式布局，总户数460户，占地15637㎡，容积率3，绿化率35%。
棕榈四季户型扩容率高，实用率超过100%；绝大部分户型都是南北朝向，通风采光良好；布局结构紧凑合理，功能分区明显，动静分离，干湿分离；景观阳台、生活阳台，飘窗、落地窗，空间舒适度无与伦比；卧室分设飘窗、纵观室外景观，主卧独立卫生间设计私密性更强。户型面积区间是75-130㎡，两房、三房、四房都有，主力户型是非毛坯三房的单位。
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动态：龙光海悦云天在售120-150㎡单位；36-59㎡非毛坯i洋房，购房全款95折，按揭97折，折后均价14000元/㎡。
价格：均价14000元/平方米
龙光海悦云天效果图
龙光海悦云天位于地处人民西路南侧，星园路东侧，仁恒星园旁边，建设用地面积18862．39平米，总建筑规模91983．55平米，其中地上建筑面积70361．95平米，地下建筑面积21621．60平米，建筑分为四栋，其中1、3栋28层，高80．10米，2栋18．5层，4栋18层。龙光海悦云天户型有37㎡i洋房；52㎡一房；89㎡两房；99- 133㎡三房；150㎡四房。
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动态：中珠上郡在售1-6栋住宅，户型为65-127㎡二房至三房，毛坯交楼，均价6500元/㎡，全款95折，按揭97折优惠。
价格：均价6500元/平方米
中珠上郡效果图
中珠上郡作为珠海中珠红旗投资有限公司（系中珠控股：股票代码600568的全资子公司）在珠海西区的力作项目，位于珠海双城中心——西部主城区金湾区红旗镇珠海大道旁，规划中的三板山公园，同时金湾主干道双湖北路，湖心路横穿项目而过。交通便利，周边配套完善，学校、医院、商业、政府机构等配套环绕周边，一切生活必需尽在5生活圈内。
自身规划2万平米集中式商业及会所亦可让您足不出户，享受高成长人生，城就年青。 中珠上郡占地82341.3㎡，总建筑面积255459.92㎡，分两期开发，一期由8栋11-17层现代简约建筑风格的住宅组成，户户朝南，五大园林组团。一期主力户型为61-162㎡;多达15种户型，满足客户不同需求，还有83-162㎡的复式单位。 项目打造珠海的新亚洲爱情主题园林，经典爱情元素在园林中再现。
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动态：怡泰雅苑在售87-140㎡单位，毛坯房起价5700元/㎡，非毛坯房起价6000元/㎡，带1500元/㎡带装修约，一次性付款94折，按揭95折优惠。
价格：价5700元/平方米
怡泰雅苑效果图
怡泰雅苑位于珠海市红旗镇金湾一小旁，项目由珠海市红花湖房地产开发有限公司开发。项目总占地25840㎡，总建筑面积73726㎡，容积率为2.5，同时为591户业主提供多达646个停车位。怡泰雅苑整个项目由6栋11层~17层电梯洋房组成，户型从2房2厅到4房2厅不等，户户南北朝向，空间大，户型实用，主力户型面积为72㎡~208㎡，为不同人群提供多种置业选择。
怡泰雅苑，独创灵动户型，虽小尤大，彻底摒弃传统小户型在环境、结构、功能、使用上的先天劣势，带来中小户型功能革命！大空间，80-208平米居家使用户型，设计兼顾生活使用功能与居住空间舒适度的完美结合；大家庭，温馨两房、三房设计，和谐相融，更有复式四房单位，满足不同家庭的需要；
大享受，11-17层电梯洋房，南北通透，户户朝阳，两重天地，动静分明；大回报，稀缺高品质精品住宅，百变全能，自住舒适，投资有理，无限。怡泰雅苑周边教育配套相当成熟，红旗幼儿园、金湾一小、红旗中学、城南中学、实验中学高中部、艺术学院、科干院、城市职业学院、技工学校围绕项目周围。
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动态：德昌盛景在售1栋少量70-76㎡两房单位，2栋70-72㎡两房、86-99㎡三房单位，含1500元/㎡装修，部分117-156㎡复式毛坯单位，购房96折优惠，折后起价6600元/㎡。
价格：价6600元/平方米
德昌盛景效果图
德昌盛景位于珠海西城核心湖心路1299号。项目总用地面积近6.4万平方米，总建筑面积近25万平方米，建筑密度仅为20%，容积率3.4，绿化率高达40.6%。德昌盛景由11栋18-28层高层住宅围合而成，共2275户。德昌盛景一期在建为1、2、3栋住宅，有68-83平方米两房，87-101平方米三房，140平方米四房，以及118-226平方米复式。德昌盛景项目充分引入源自欧洲的生态庄园生活理念，主入口休闲河处特设生态跑步径，小桥流水门前过。
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