被房价偷走的财富伤不起:买房仅1年跌幅超30%
钱经2011/12/26 10:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
33岁的赵旭最近一直开心不起来，不是因为工作不顺利，也不是健康出了问题，而是自己新买的房子贬值了。赵旭走在小区里面，心情难以平静，他指着小区中的一栋新楼，感觉这好像是自己被偷走的财富。
到今年12月份，赵旭位于北京通州的新房买了刚好一年。在政府调控的作用下，今年下半年北京郊区的房价扛不住了，通州楼盘就是典型代表。赵旭2010年12月买的房子，当时价格是每平方米1.9万元，现在同一个楼盘，的房子已经降到1.3万元，跌幅超30%。这个现实活生生变成一朵大乌云，每天罩在赵旭心头上。
赵旭今天的财务囧境，还得从2004年说起。
他和妻子胡玲2004年结婚，婚前他们拿出几乎全部的积蓄以及父母的支援，在北京西三环附近全款买了一套60平方米的小两居。所有费用加上装修，花了70万元。虽然房子不大，但心里还是挺美，毕竟有了自己的一套房。刨去每个月的生活费，小夫妻两个人的工资还可以存上1／3，生活比上不足，比下有余，赵旭还拿出一部分积蓄炒股。
2006年，他们的宝贝儿子出生，孩子的到来给家庭带来快乐的同时，财务支出也多出不少，奶粉、童装、教育费用都是不小的开支。赵旭的父母在孩子出生后来也到这个小家照顾儿媳和孙子。虽然当时的房子、挤了些，但赵旭觉得生活有奔头和希望。
2007年，看着北京逐月上涨的房价，赵旭开始思考再置办一套房。毕竟现有的房子不大，等孩子长大一些，加上父母，三世同堂挤在两居室里面会很“憋屈”。套房也不考虑卖，留着收房租。当时家里有存款19万元，股票20万元。
赵旭开始四处看房，一直看到2008年，北京房价局部出现下跌，赵旭心想等房价再跌跌就买，没想就这样与机会失之交臂。眼睁睁看着房价在2008年底之后扶摇直上。
2010年，赵旭感觉不出手不行了，10月份在通州买到一套110平方米的三居精装修房，12月从银行办下了房贷，同时入住。房价是1.9万元，总价209万元，首付62.7万元(房款的30%，其中包括向朋友借的20万元，承诺3年内还清，不计利息)，贷款20年，贷款利率享受7折优惠，每个月要还房贷约9000元。
2010年，赵旭的月薪上涨到1.2万元，年终奖金大约3万元。妻子胡玲的月薪6500元，年终有2万元左右奖金。一家三口一年的各项生活消费在8万元左右，养车费用1.5万元，孩子一年的花费大约3万元，购买商业保险(夫妻两人的养老保险，2007年开始缴费)费用每年2万元。
以下是2010年12月入驻新房一年来的家庭收支情况：
收入：赵旭17万元+胡玲9.8万元+房租原有房屋出租收入3.6万元，合计30.4万元
支出：房贷10.8万元，孩子费用3万元，食物支出4万元，服装2万元，社交2万元，保险支出2万元，养车费1.5万元，还朋友无息贷款5.1万元(之后两年会还多一些)，合计30.4万元
结余：0元
资产：住房两套，市场价值分别为120万元(60平方米，位置较好，目前价格在每平米2万元，相对购买价70万元，50万元)，143万元(110平方米，价格跌至1.3万元，相对购买价209万元，缩水66万元)。股票10万元(购买价20万元，亏损50%)。汽车一辆，市场价10万元
负债：未还的房贷135.5万元，欠朋友无息贷款14.9万元
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赵旭的理财需求：
财务规划怎么办?
搬进新家后的这一年，赵旭成了月光族。未来两年，整个家庭收入预计不会有明显增加，但是孩子上学费用会增加，父母年纪大医疗费用会增加，万一再发生意外情况，手里的现金肯定不够用。还有朋友的借款接下来每年至少要还7万元。如果保持现在生活质量，就会产生2万元的赤字。是节衣缩食，还是把保险退保，或者把股票割肉？
房价接着跌怎么办？
200万元的房贷，已经付了银行73.5万元，还要接着还剩下的126.5万元。目前该房子的市场价值也就143万元。如果房价继续下跌，降到1万元/平方米，那房屋价值变为110万元，房贷就会超过房屋市场价值。这时如果停止还贷会带来什么伤害？有没有什么办法可以减少损失?
对于赵旭的财务状况，美国霍尼韦尔国际公司亚洲区房地产部经理张配进行了以下分析：
买第二套房太激进
赵旭一家的情况是在房地产市场出现动荡情况下的典型案例，可以从两方面来看：
赵旭一家年收入合计30.4万，而其年支出也是30.4万，这与房地产市场的走势无关，也就是说无论房价涨跌，这个家庭每年都几乎是“零结余”。其中，可变的因素是他们套房的租金，可能会随着房地产市场的起伏稍有变化，但这些变化也不足以改变其整体上零结余的状况。
造成赵旭一家资产规划完全失当的原因，是他们在买第二套房子的时候过于激进。按一般原则，一个家庭的年收入中，除去吃饭、交通、服装等必须花费外，剩余收入的20%可以购买保险(主要是养老投资性保险)，60%可以进行投资(如房产，股票、基金，黄金、国债等)，还要预留至少20%为可迅速变现的资产(现金，银行存款等)，很明显，赵旭一家违背了这个原则。
当房价下跌时，如果出现房屋市场价值低于银行欠款余额的情况，则此房产就变成了负资产。此种情况在1997年亚洲金融危机期间的香港已经屡见不鲜，到了2008年全球金融危机期间，美国出现的“两房”危机也是这个原因。
但美国的案例与赵旭一家有所不同。金融危机期间美国很多房屋贷款人失去了工作，导致无钱还贷，失去了房屋止赎权，房屋最后被银行拿走，放在市场上贱卖了。当年美国抵押贷款银行家协会的数据显示，截至2008年6月底，已有400多万美国住房所有人推迟了抵押贷款的支付，或面临丧失抵押品赎回权(止赎权)，约占持有抵押贷款住房所有人总数的9%。
与之相比，赵旭一家的情况要好得多，他们现在还有稳定的收入，还有套房的资产。无论房价如何下降，他们一家仍能够支付贷款。
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（来源：搜房网）在中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。' 就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。因为在中国这样一个发展中国家，其必然以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展。而每一次改革所带来的阵痛都是由百姓来承担的。无论是上山下乡时迷茫的知青们还是改革开放带来的大量国企纷纷倒闭时大量下岗职工。如果他们能有一定的前瞻性的话，那么我想他们也许会为自己留一点后路。但是由于过分相信文件以及过分相信生活不会突变，所以才导致了他们的人生悲剧。
有人说政府不会坐视不理白领破产，其实政府当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢？今天的白领明天破产的时候也那样而已。
改革开放30多年来，中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是政府垄断机制在运转。如：银行，金融，冶金，能源，信息，运输，医疗，教育，土地。在改革开放初期我国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出。
首当其冲的就是房地产。由于我国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的'白领'收入表面上也在提升，以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。
为什么99%的白领家庭会破产，我们就必须先了解房价为什么会这么高？高在哪里？资金是运转的？（这里的白领指买房或者准备买房族。）以及发展趋势带来的相关效应。本文会分三个阶段向你阐述。
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1：导致房价爆涨的个因素：银行竞争下的贷款开放。
房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款 2000万，然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。
房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有'合法的'高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。
这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱！所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。
土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。
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2：导致房价爆涨的第二个错误：中国特色的按揭。
按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。
政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国来太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点'路子'的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。 转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被'炒房团'买走了。他们炒的不是赌房子会。而是拿了房子去收拾银行。
银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里，有只有2500才是房价，有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。
我们研究了房子价格为什么会涨，再来研究一下中国城市所谓的白领家庭破产的必然性。
国外白领收入确实是高，但是高得有价值。而中国所谓的白领则普遍素质较差。中国企业内耗严重。人人相轻，人人顽固。所以难怪外资企业一进入中国大陆市场就开始惊呼：'在中国办企业招不到人！'对此我也深有体会。那有人会说：'既然现在的白领不值这个身价，那水木周平你说说为什么他们还能拿到这样的薪水呢？' 其实，这由于房地产的火爆造成的一个量子效应。银行损失的资金大量的经过少数人之手流向了市场。这些人开始在中国的其他领域疯狂投资。因为他们自己也知道房地产就快要崩盘了。他们这样一轮又一轮的投资热潮正在快速消化这些资金，他们投资互联网，投资高新技术，投资娱乐，投资很多很多。但起码付出的工资要够员工付房子月租或者月供吧。所以正是因为房价的高涨所以造就了中国城市人口工资水平的相对提升。不相信你自己算算你所在的城市白领阶级平均收入一旦交完每月的房钱，手上还能剩多少钱？我想这个问题就不用我再罗嗦了吧。大家心理有数。所以我可以说一旦房地产崩盘紧接着崩溃的就是你的工资。
很多我认识的白领们都购了房。他们的算盘很简单：'两口子除开各种税收保险每月纯收入还 12000。交3000房钱算什么？我还能再买一套呢！'是的不算什么。但因为房子贵所以什么东西都贵。吃的贵，交通贵，学费贵，医疗费用更贵！！！所以交了房钱你再除开生活费用就基本上一分钱存不下来，就算存点也赶不上正常的通货膨胀率。问题是如果能一直保持这个现状的话，理论上说应该没事。你这二十年赚来的钱正好可以弥补政府的两个错误带来的亏损。
问题也出在这里。随着WTO5年缓冲期的结束，大量外资通讯，银行，医疗，保险等等公司都会陆续进入中国。到时候没有人能阻止你把钱存入花旗，存入汇丰。请问一下到那个时候谁愿意把钱存在呆帐坏帐如此之多的中国国有银行呢？即使政府再怎么采取措施也可能挤兑，所以到时候会发生什么现在还很难说。但有一点可以肯定的是到时中国国有这些银行的压力将变得非常巨大。贷款就会难上加上，因为银行根本无钱可贷！同时大量具备高素质人材的外资企业进入中国必定带来市场的强烈冲击和大量现有企业的倒闭以及白领失业。也就是说。一旦外资企业加入竞争，中国现有的 99%的白领都将面临大环境下的就业压力！
外资银行一旦积累了资金开始投资房地产，那么由于它们是正常的操作流程所以造出来的房子就会便宜，其必然拉动房地产大幅下跌。如我刚才所说，房价一跌，紧跟着跌的就是你所在的企业的工资收入！可你之前买的房子还贷价格并不会降低或者减少，所以你将无力支付高昂的贷款。那么你的的房子会被银行收走，你的存款会被直接冻结。所以未来中国城市中的白领们的可能是和几十年前的中国国有企业职工一样。辛辛苦苦二十年，到头来竹篮打水一场空！
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如何避免破产？
看到这里您应该明白，不要买房是一个避免破产的好办法。不过我还要提醒你，为了托住楼市不跌，他们还有个办法，那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！您别说，这还真有点效果。现在的人一张口句就是：'你有房吗。'似乎你没房就是个太监一样。我实在是气得连骂人的力气都没有了。还有人在百度水木周平这个帖吧里发帖说：'不买房子你住哪里？'我就奇怪了，住和买有必然联系吗？在中国一个土地都不属于你的房子卖给你和租给你有什么区别？（笑）。更别提土匪一样的物业和把人不当人的强制拆迁！这不纯粹是'皇帝的新装'吗？不过既然WTO中已经说明出版业和传媒业中国还是不对外开放的。那么舆论救市就会成为政府和开发商手中的最后一张。
我们在面对很多花言巧语的时候还是自己多动动脑子。以后我们听到的房产的鬼话会越来越多，越来越令人发指！比如最近就有砖家在鼓吹房价不贵时都说： '什么即使年薪5万，两口子也是一年10万，5年就50万。所以房价当然不贵。'我奇怪的是居然有人点头称是？也许对于这种或者此类已经进化到了不吃不喝不病不穿不动且爹娘早已死绝不用赡养的砖家来说也许还真是那么回事。所以大家注意提高警惕。
结束语：
买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替政府替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。不信？走着瞧呗！--PS：为什么我说99%这个数，是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000，4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1%的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。
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