百脑会苏进顺:珠海双限政策 危机与机遇并存
搜房网2011/11/10 15:47
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受限购限贷以及信贷收紧等持续影响，市场观望气氛进一步浓厚，传统的“金九银十”今年并未出现，房地产市场形势将日趋严峻，房地产企业倍感压力。11月1日，珠海出台双限政策，这对于未来珠海房地产市场也将会产生相当大影响。从国内主流房企销售业绩来看，多家房企前9月销售业绩并不理想，但也不乏逆市飘红的企业。
在此形势下，中指研究院华南分院、珠海搜房网于2011年11月9日在中信红树湾联合举办了“逆市创新健康发展——及珠海房地产市场发展策略探讨”研讨会。会议邀请了地产企业、策划代理、研究学者以及媒体等精英人士共聚一堂，共同探讨珠海楼市健康发展之路。
珠海双限反应了房地产市场怎样的发展趋势？对珠海及房地产市场会产生怎样的影响？百脑会地产机构总裁苏进顺在研讨会上为大家做了深入的分析。
百脑会地产机构总裁苏进顺
危机与机遇并存着
关于珠海双限，大家都知道这个政策是“最温柔”的政策，限购是主城区，主城区的价格是1.3万、1.4万，限购1.1万左右肯定低了。珠海出台双限政策，我觉得是危机与机会并存的。
政策的危机：
1、客户预期下降了，观望情绪增加。房子降价有什么不好呢？房子便宜点大家住的更好一点。谁都想有一个好房子住，老百姓想降价这是很自然的，开发商如何制造性价比更高的产品，这是你的水平问题。
2、长期限购将使得主城区40%以上港澳以及外地客户被拒之门外。这样对珠海有比较大的影响。
3、全市限价将使香洲区85%以上项目签订销售合同后不能备案，回款压力增加。
4、全市限价将使得全市超过10个达到预售条件的项目难于获得预售许可证。
5、主城区降价压力增加，西区亦将唇亡齿寒。我们认为西区也不会上涨，应该要有全局思考。
6、全市客户在主城区购房机会仅此一次，项目竞争压力增加。有人认为珠海很松，还可以买一套，但是大家不要悲观，中国人的智慧就是“危机，有危就有机”。
政策之机：
1、政策亮底，客户迷茫情绪将会解除。在没有出这个政策时价格都是在降，每个项目都是在变相优惠。过完国庆节第二周、第三周那么冷，我们认为也不能等了，就算政策不出也要降的，只是这个政策一出，有一个好处就是底线出来了，所以大家不用等元旦了。
2、本地符合条件的客户均有一次购房机会。按照30万家庭乘以5%，这个数量也是很大的，还有不限的区域也有发展空间。
3、西区、高新区以及横琴新区不限购、二手房不限购。
4、现房、二手房不限价，限价政策预计年底结束。
5、对于开发商而言，合理定价、专心于产品品质及客户服务等创造品牌价值的时机，另外，明年的土地价格肯定会便宜。
6、对于代理商来说，正是体现专业能力，提升服务价值的时机，拿业绩说话。
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房地产市场起起伏伏很正常
下半年珠海商住用地交易流拍频繁。7—10月3宗流拍土地，其中2011—15地块一分为二放宽条件后重新挂牌以底价成交。说明人家不看好珠海的土地市场。珠海今年商品房施工面积快速增长，施工量巨大，截止到目前已超过1500万平米，而商品房销售随着市场走势呈现逐年下滑趋势。
市场供需失衡，第三季度消化率下降至50%以内。主城区集中放量，全市销售价格下半年同比涨幅有放大趋势，下半年全市开盘均价冲高后逐步回落，到10月份是1.2万开盘。不用去怀疑，市场的确冷了，不光是珠海，都冷了。
珠海楼市交易国庆井喷后迅速回落至低位，很多楼盘就销售了一两套，10月第四周的交易量还没出了，可能是更冷。
网签数据也在国庆后回落到低位水平，珠海全市珠海库存量达178万平方米，超过前三季度消化量，香洲区占127万平米，我们是说已经拿到预售证的。这个就是截止到12月份的，就是目前拿到预售证还没卖掉的。
2012年珠海市达预售条件项目供应量近300万平米，香洲区是180万平米，唐家那边格力海岸、中海桃花源山庄等量都比较大。这个存量的压力还是存在的。从这样看的话，市场压力还是很悲观的。 我觉得市场就是这样高高低低起起伏伏，未来可以选择对的决策。
百脑会地产机构总裁苏进顺在研讨会上为大家做深入的分析
逆市中做好营销很关键
要逆市营销，有16个关健词：Hold住时代，抓住刚需，释放改善，激发投资。这个行业我在珠海做了14年，大家不要怀疑珠海。我觉得这个时代跟以前不同，限价不一定是长期的，限购是长期的，最起码是明年年底。这一年多你不卖房子你顶的住吗？开发商对降价不是特难受，就怕降了价以后还是卖不动，白降了。还有就是怕降价以后之前的业主闹事。
1.1万/平米可以在珠海卖吗？我们有一个受关注度比较高的楼盘，客户打电话和我们的售楼员说你们这个房子卖吗？我们售楼员说卖啊。但客户担心这样的价格他买不到。所以大家不要忽略刚需，在这个1.1万/平米的时代里，大家不要想两万。
我觉得这是珠海新的时代的开始。大家可以对刚需拭目以待，我觉得有一个新开盘的楼盘会火。其实客户现在也比较迷茫，这两周都在消化，客户在等一个信号，要么等明年年底。如果我们往下调调，还是蛮有吸引力的，如果我们出手，客户也会跟着我们出手。
这个大趋势你要么等到明年年底，如果你选择把价格调到合适的位置，或者是价格更低，这样就可以了。有个房子原来1.2万，现在1万（新香洲现在正在卖的一个楼盘），我觉得这个价格的吸引力是有的。我们要有信心，珠海的房价只要降，一定会卖的动。
现在买房子只有一次机会，刚需就是买了这里就不能买那里了，改善型的也是这样。外地人肯定是没机会了。
怎么样才会让你再买一套房呢？一定是这个房子性价比高、品质舒服。现在都是抑制投资，但还是可以投资，珠海人还是会投资珠海的，他能看到珠海的未来发展。
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