珠海楼市"金九银十"风光不再 降价未动真格
珠江晚报2011/10/20 09:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
这两个月来，市民王先生的手机每天都能接收到许多楼盘促销的短信，内容无外乎“优惠”、“让利”。在这个传统的“金九银十”销售旺季，珠海各大楼盘的促销活动扎堆，拉开了抢客大战。当前官方数据尚未披露，多家代理公司统计显示，“金九”成色不足，买卖双方陷入僵持，“银十”前景未卜。据分析，今年“金九银十”风光或将不再，但业内人士坦言，开发商“动真格”降价的动力仍不足。
现象：楼市供求巨变促销花样百出 影射房价松动
“一周来，我已经连续收到10个楼盘以上的促销短信了，房源遍布各处，有市区的、西区的，还有坦洲、三乡的，各种各样的优惠，各种各样的活动，让人应接不暇。”市民王先生告诉记者。遇到这种情况的，恐怕不只王先生一个。
楼市现已进入买方市场
“楼市现在进入买方市场，所有开发商冥思苦想的营销活动都为了‘抢客’。”西区某楼盘销售负责人告诉记者。从“限购”传闻在坊间传开后，几个月来，不少楼盘采取了不同程度的促销，包括赠送物业费、购房礼金、多重豪礼、面积等“暗降”策略，更有楼盘把优惠放在了“面上”，直接加大优惠折扣或者大力推出特价房，直截了当吸引购房者的关注，以期促成新的成交。
许多促销围绕价格开展
这样的营销活动，在十一黄金周期间，被各大楼盘用到了，但目的无非一个，便是抢占更大的市场份额。据透露，时代山湖海在国庆黄金周期间销售业绩相较不错，而其动用的销售代理公司达到10家之多，“因此综合看，此段时间成交较好的楼盘均在价格优惠、营销操作上力度较大，其他价格虚高、营销乏力的楼盘成交仍欠理想。”珠海红馆地产研究机构相关负责人认为。
不少业内人士认为，“虽然各式促销花样百出，但如果不来点实际的，还是打动不了购房者的心，因此许多促销在一定程度上都围绕着‘价格’开展，这可看出房价多少是松动了。”
分析：“金九”惨淡 买卖双方陷入僵持
数据显示，9月份珠海已网上签约496套，60899平方米。但是网签的数据反映的却不是楼市实时的成交情况，珠海的网签要求6月20日之后拿预售的主城区楼盘才需要网上备案，目前主城区只有区区几个楼盘开始网签，西区的楼盘并不在其列。“许多交了定金的客户，只有等到正式签购房合同才需要网签。因此网签数据只反映了一个局部的情况。但这个数据毕竟是当前官方比较真实的数据。”合富辉煌珠海公司朱圣文告诉记者。
朱圣文介绍，9月份仅香洲区的预售量达到33万平方米、2244套之多，而据往常数据显示全市销货量也就20万多，在这么庞大的供货量面前，全市成交量大概在1000套左右，“可见在这个销售旺季，并没有迎来理想的销售业绩。”
珠海天泽地产相关负责人也认为，虽然“金九”成色不足，买卖双方陷入僵持，但也有知名开发商敏锐打出实惠的价格，并凭其较高的性价比在逆市中取得较为理想的销量，“需求方面，投资者欲望不足，刚需客户理性置业，大户型产品销售阻力大，优惠力度较大的实用小户型较受追捧，活跃的一二手联动销售业稍微带动市场的消化。”
“银十”未现 品牌企业提前解筹
“银十”的开端最引人关注便是“十一”黄金周，但热闹的黄金周背后成交量到底如何？至今始终是个谜。原因在于官方数据尚未公布，各大代理公司通过市场监测披露的数据相差甚远。
珠海百脑会策划公司数据显示，国庆期间参展项目总成交1175套；合富辉煌数据显示，总成交537套；网签数据显示，珠海主城区网签共72套。“虽然成交数据各不相同，但可以看出品牌企业也对金九银十预期看淡，纷纷提前解筹。从效果来看，整体市场较为平淡，降价优惠潮持续扩大。”朱圣文认为。
同时，据网签系统显示，10月份以来每天成交大约在10套到15套的波动，“除国庆期间，集中放量销售有点起色外，随后这两周来没有出现大幅度的释放，说明‘银十’至今没有出现。”朱圣文认为。
百脑会地产相关负责人介绍，今年非开盘加推项目在十一房展参展的个数，均比五一房展以及去年十一房展多，但销售情况却比不上五一房展以及去年十一房展，目前市场大环境并不理想，楼市在“金九银十”没有预期中火爆。
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后市预测：降价仍未“动真格”
但也有业内人士认为，目前开发商“动真格”降价的动力仍不足，“如果再继续僵持下去，相信降价幅度会更大些。”珠海红馆地产研究机构相关负责人认为，在各大楼盘积极的营销促销攻势下，加上价格回落至心理价位，客户的观望情绪有消融迹象，限购消息影响有所减弱，但断言市场整体转暖仍为时尚早。
不要奢望“捡便宜”
“现在的市场就是你让我一点，我让你一点，在这种相互让步中达到平衡。不要妄想房价如同买换季衣服一样，一件打八折，两件打五折，这两种商品属性是完全不一样的。”朱圣文告诉记者，“所以现在房子的均价是一万多，购房者希望打五折，降到五六千那是不可能的，除非整个经济出现问题。”
声音
降价只是噱头？ 业内：优惠在开发商预期内
在采访中，不少购房者对记者表示，现在开发商的促销方法推陈出新，优惠方法也是五花八门，从送物业管理费，到减总价，甚至送家电等等，但是降价是否只是噱头，很难判断。
对此，不少业内人士认为，购房者对优惠不敏感，这是正常的反应，“毕竟前期上涨过快，稍微降一点，对购房者而言很难发现。但是如果从单个楼盘项目的定价分析，还是可以看出降价的趋势，比如锦园之前定价是16000元-20000元，装修只是2000元的标准，现在提高到5000元；龙光海悦云天此前是13800元每平方米的均价，现在是13500元每平方米，还可以享受另外的折扣优惠；国子间此前是17000元-20000元每平方米，现在均价是15000元每平方米。”朱圣文分析。
但业内人士认为，在市场不好的时候，开发商根据市场的具体情况逐步推出优惠折扣，而这种优惠幅度再大也是在开发商的预期之内，并没有让开发商伤筋动骨。
业内观点：僵持状态 需维持较长时间
“接下来开发商依旧会加大营销力度，也不排除部分小开发商会静观其变，以静制动，从大环境看，当前国家调控依然从严、银根依旧紧缩、供应量却依然很大，在这种环境下，这种僵持状态估计还要维持一段时间，具体时间不好估计，但到明年两会召开前那是肯定的，对开发商而言，降多少是门功课。”朱圣文认为。
天泽地产相关负责人认为，“金九银十”已接近尾声，政府调控初见成效，如政策一旦松绑必造成反弹；如一直僵持下去，为防楼市沉沦，开发商就只能选择加大优惠、盘活资金，灵活迎战以渡难关。
因此多数业内人士分析，后期楼市走向仍取决于经济、政策和市场的走向。
链接阅读：地产巨头销售逆转 金九银十成楼市牛熊分界线
近几日，主要房地产开发企业相继发布9月及今年前三季的业绩报告。数据显示，在“限购令”的背景之下，多数房企9月来“金九银十”销售尽现疲态。伴随着佛山放松“限购令”的政策尝试半天内突然收回，以及高层再次表态调控政策不会放松，业界、银行和购房者对于楼市走向的预期开始向看空转变。
今年8月，国内房地产开发龙头企业万科月销售金额出现年内首次同比下降。10月10日，万科发布公告显示，其9月实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比则分别下降4.9%和12%。
10月11日，保利地产亦披露了9月份销售情况，期内实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。
在“金九”这一传统销售旺季却迎来连续两月销售金额同比下滑，万科和保利的表现正是近期房企巨头业绩放缓的一个缩影。除了万科和保利，包括碧桂园、中海、龙湖、合景泰富等主要的大型房地产商，9月销售都出现了同比下降。自2009年来这还是次出现。
富力地产截至9月底，公司录得总销售收入约214.59亿元，销售面积达140.1万平方米，相比去年同期，分别下降了1%和19%。日前，富力又正式对外宣称，经过对市场变化情况的谨慎考虑，决定将2011年400亿元的全年销售目标下调20%至320亿元。
显然，大房企以九、十月为界，此前良好的销售增长形势已经开始放缓。
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