二三线城市限购 东莞购房者淡定未现恐慌入市
广州日报2011/07/22 18:14
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楼市限购范围扩大新一批楼市限购名单即将出炉
一轮的楼市调控政策在7月中旬正式出炉，这个被业界称为“新国五条”的楼市新政，瞩目的莫过于中央进一步把“楼市限购”范围扩大，限购城市重点由一线城市转向房价上涨过快的二、三线城市。有消息称，住建部正在研究二、三线城市商品房限购名单，新一批限购城市名单可能会在8月敲定出台。
在广深投资客不断涌入助涨东莞楼市价、房价水平多个月处于历史高位的情况下，此轮限购风潮会否波及东莞？东莞下半年限购的可能性有多大？如果东莞限购，将会以何种方式进行限购？就以上问题，记者近日走访市场，直击东莞楼市对二次限购消息的真实反应，同时邀请业内专家就东莞限购的可能性展开大讨论。
【市场直击】
购房者淡定楼市未现恐慌入市潮
记者近日走访市场发现，与今年三四月间东莞传出波限购传闻、市场出现大规模赶搭“购房末班车”的强烈反应相比，此轮限购消息并未在市场激起过多反响，购房者大多表现淡定。在楼市淡季影响下，多数楼盘现场冷清，更多的购房者选择继续观望，而不是恐慌性入市。
一份的网上购房调查显示，对于二、三线城市限购的消息，80%东莞购房者认为限购令很快会在二、三线城市施行，六成以上的购房者表示限购消息可能会对东莞楼市造成影响并导致楼市出现降价。
对于购房者如此淡定的反应，东莞中原策略研究中心总监车德锐认为这完全在情理之中：“次传出限购消息时东莞市场的反应比较大，大部分刚需消费在此期间已经提前释放了。这次再传限购，购房者都对政策感到麻木，加上正处于楼市淡季，房贷政策紧缩，贷款利率不断飙升，房价又高，本来观望情绪就很浓，再传限购的话很多消费者干脆就不买房了。”
部分楼盘加紧促销多数房企静观其变
在限购消息放出后，本月东莞楼市集中开盘的数量明显增多。据市场初步统计，7月未过半，东莞全市已经有超过18个楼盘提前开盘或加推，部分楼盘的促销力度明显加大，打着“5万抵10万”、“10万抵30万”的楼盘促销标语在市场比比皆是，记者观察到，促销、折扣力度较大的楼盘多是大户洋房项目，此类产品在市场上原本就不太受欢迎，而热销盘的折扣优惠依然比较小。
对于二、三线城市限购的消息，开发商内心自然要比购房者忐忑，因为今年下半年东莞住宅潜在供应量达到340万平方米，有约100个楼盘行将上市，开发商面临的楼盘出货压力明显比上半年要大。但多数房企在面对限购消息时，都选择静观其变的态度，暂时不会调整既有的推货计划。
瑞峰置业事业二部副总经理徐浚杰表示，开发商这种态度是有原因的：“现在银行房贷放款已经被‘卡死’，很多银行都没有了贷款额度，就算现在开发商积极推盘、降价，企业的资金回笼速度也很慢，有的甚至要等到明年才有钱回笼，既然短期资金回笼无望，很多开发商干脆选择‘死顶过冬’，营销策略不会因为限购风再起而有所改变，楼价也不会大幅‘跳水’。”
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【限购大猜想】
虽然新一轮的城市限购名单尚未出炉，但多数房地产业内人士认为东莞下半年限购的可能性较大，如果东莞实施限购，将会以何种方式限购？最有可能限购的区域会是哪些镇区呢？
猜想一：东莞限购可能性多大？
可能被要求限购
合富辉煌市场研究部数据显示，今年上半年，东莞一手住宅均价为8179元/平方米，同比去年上半年劲涨16.8%。这一涨幅水平已比限购的广、深、佛三市要高，就整个珠三角城市群来看，东莞房价涨幅仅次于惠州、中山和韶关。
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，从数据来看，东莞8179元/平方米的房价水平已触及今年东莞年度房价控制目标线。“最近东莞市政府督查室通报称，预计今年上半年东莞GDP增速有可能达不到8.5%，但上半年房价增幅却大大超过了GDP增幅，如果广东硬性给出限购名单，东莞的压力非常大。”
不会主动实施限购
“如果纯粹从政府利益和态度考虑，任何一个城市都不会主动进行‘楼市限购’，我认为不到万不得已，东莞是不会限购的。”东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，目前东莞正处于产业转型调整阶段，上半年东莞土地市场供应大幅放量，从另一侧面也表明了政府急需用钱，希望通过卖地增加政府财政收入，加大投资，楼市一旦限购，对东莞经济的影响无疑是雪上加霜。
车德锐预判，从目前看来，下半年东莞房价增幅会放缓，房价增幅有可能回落1%~2%，但全年来看房价调控压力依然很大，因此从全局考虑，东莞不会全面限购，但局部限购的压力很大。
猜想二：将采取何种方式限购？
区域性限购和全面限购皆有可能
对于限购的方式，多数业界人士都认为，东莞如果要限购，会采取区域性限购方案，即对住宅均价超出全市住宅均价的高房价区域实行区域性限购。
但也有业内人士认为，此轮东莞若要限购，极有可能会全面被限。瑞峰置业事业二部副总经理徐浚杰表示，这次的限购政策由中央发出，实施力度会比今年初的那一波限购令更加严厉，东莞如果被点名限购，极有可能会全面被限：“分区限购有一个问题，就是会令东莞各镇街之间出现利益分化，这一点政府很难去平衡，与其如此，不如效仿佛山，‘一刀切’进行全市限购。”
徐浚杰预计，新一批限购名单最快下个月会出，最迟会在10月前出炉。
猜想三：限购区域在哪？
9区域有可能被限
目前对于限购方式的猜想，主流的方向认为东莞会采取区域性限购。如果按照3月份政府拟定的区域性限购方案，东城、南城、松山湖、大朗、虎门、长安、凤岗、塘厦8大镇最有可能被列入限购名单。
据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，之前出现在区域性限购名单中的八大镇街，其上半年区域房价水平都超过了8179元/平方米的均价，而原本处于备选限购行列的莞城上半年房价也超过了全市均价，极有可能也被列入限购之列。
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业内:限购预期或会促进东莞楼市短期交易量
上周国务院表示二、三线城市若房价上涨过快也要出限购令，记者近日在采访中了解到，大多业内人士都认为由于东莞房价并没有出现上涨过快，特别是在6月、7月。目前来看，成交量出现下跌情况明显，所以新一轮限购城市名单或者不会有东莞，但是限购的预期还是会影响业主和购房者的心态，或者置业者会加快步伐购房，而业主受此影响惜售心态会加重，售价涨而不跌。
东莞或不一定会限购
汇业总经理廖志坚分析认为：“部分二、三线城市房价上涨快导致政府推出限购令是很大机会的，而东莞目前作为二线城市，虽然东莞刚性需求量的不断提高释放，但是在今年的表现没有过火的情况，购买方根据自身条件理性购房。而从六七月来看，成交量出现下跌情况明显，有价无市，观望氛围浓厚，所以不一定会符合限购的条件。”
金信联行市场部罗平也表示：“我认为东莞的房价涨幅比较平缓且处于合理区间，一是由于东莞的购房消费比较理性，虽消费能力较强但多以自住为主，投机成分比较少；二是东莞正处于由于国家重点限购的广深两大城市的中间位置，广深楼市受限购的影响直接映射到东莞，观望氛围比较浓厚，房价爬坡缓慢。从房价上升幅度上看，东莞的排名是靠后的。”
预测带动短期成交
而对于限购预期的影响，金信联行市场部罗平则认为：“二、三线城市限购的风声也致使一些改善型置业者会赶在政策出台前出手，预计近期会有一波成交小高潮，未来楼市成交量会有所下降，建议首次置业者持续关注，遇到笋盘可出手。”
启富置业总经理助理林晶也表示，这对交易手续在办且在限购范围内的二手房影响比较大，大家会想方设法加快交易进程，还有就是影响购房人及业主心态，还没买房的人观望情绪会更盛，还未售出房的人会担心房价会否受到波及。
满堂红东莞分公司总监薛慧明也表示，一些购买者会因为限购令的传闻认为在不久之后房价会下跌而暂时选择观望；另一些购买者则怕受到限购的影响而尽快购房。根据最近的成交趋势和客户累积程度看，8月成交量应该会继续上升，房价则会由于一线城市投资客的进入和本地刚需的带动继续上涨，甚至在短期内推高成交。
合富置业首席市场分析师龙斌则预期说，如果没有出台限购等特殊因素，下半年东莞二手楼市仍将保持平稳活跃的态势，二手楼价则以稳中有升为主。不过，由于楼价高企、贷款难度加大、贷款门槛提高、一二手楼市的客源有所重叠等因素，预计未来二手住宅的交易周期将会有所拉长。
“下半年东莞楼市的政策走势是看点，即大家关注的是否限购成为的不确定性因素，也是影响下半年东莞整个楼市阶段性走向的关键因素。一旦限购，市场交投、价格出现短期调整的几率较大。”龙斌坦言。
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