中海地产力夺厦门地块 加速布局二三线城市
房天下综合整理2011/07/22 11:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：财经日报）
房地产市场调控屡次加压，开发商的区域布局战略面临深度调整，原本以深耕一二线城市为主的中海地产开始加快进军二三线城市的步伐。
2011年上半年，中海地产先后进入的城市还包括长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉等，累计新增土地储备793万平方米，已经完成年度拿地计划的110%。
中海地产为此支付了大约150亿元人民币的资金，拿地金额远超保利地产、恒大地产、绿城等开发商，仅次于万科，与往年谨慎保守的拿地风格反差鲜明。
但这距离中海地产年初预计的230亿港元拿地资金仍有不小的距离，这意味着中海地产在接下来的几个月内仍将有不小规模的拿地行动。
拿地以二三线城市为主
7月20日，中海地产拍得的这块土地位于厦门集美区，共吸引了厦门中骏、泉舜等7家开发商参与竞拍。每平方米3894.5元的起始楼面价，竟然经历了115轮竞拍，成交楼面价为每平方米6195元，溢价高达60%。
中海地产有关负责人向《财经（微博)日报》表示，公司拿地的投资标准通常是项目出来后的毛利率可达30%，溢价幅度并不是最主要的考虑因素。
土地资料显示，该地块位于集美区杏滨路与杏东路交叉口东南侧，土地面积为92404.9平方米，地上总建筑面积小于等于161430平方米。由于地块紧邻万科金域华府以及联发杏林湾一号项目，且周边配套齐全，被认为潜力巨大。
经过115轮竞拍，中海地产最终喊出了10亿元的出价，显示出志在必得的气势，让多家竞争对手望而却步，这也是中海地产进驻厦门的首幅地块。
但中海地产方面表示，厦门地块并不具太大的代表性，因为公司上半年在多个城市拿到的地块基本都是以底价或接近底价获得。
1月份，中海地产于长沙、长春、中山及烟台新增项目5个，总权益发展面积为273.2万平方米，合共需支付地价47.5亿元人民币。通过长沙洋湖垸片区三大优质地块，中海地产首次进入湖南房地产市场。
此后2月份，中海地产新增项目两个，位于青岛及大连，总权益可发展面积为184万平方米；3月份在南昌、呼和浩特各新增一个项目；4月在吉林市、合肥市新增项目2个；5月在香港、成都市及深圳市新增项目3个；6月在苏州市及南京市新增项目2个。
中海地产向本报表示，2011年1月至今中海地产新进入了8个城市，分别是长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉、厦门，主要以二三线城市为主。
而中海地产在2010年新进入的城市仅有呼和浩特、桂林、银川3个。相比往年，中海地产在二三线城市的布局数量之多算得上是历史之最。
截至7月21日，中海地产年内累计新增土地储备793万平方米。而该公司2009年新增土地储备为1165万平方米，2010年累计新增土地储备921.3万平方米。这些土地可满足中海地产4至5年的开发规模需要。
超额完成年度拿地目标
实际上，多数开发商上半年拿地方面一直颇为谨慎，甚至保守。而与万科等同行相比，中海地产在2011年上半年拿地态势则堪称积极。
万科在年初宣布会无条件放低拿地速度之后，整个上半年一直投资谨慎。公告显示，万科上半年累计新增土地储备约912.2万平方米，需要支付的金额约155.79亿元，同时在多个城市竞拍土地无果。
根据公开资料不完全统计，上半年保利地产新增土地储备约526万平方米，拿地金额约106亿元；恒大地产新增土地储备约894万平方米，拿地金额约84亿元；而富力地产新增土地储备仅为63万平方米，拿地金额约11亿元。
中海地产方面表示，公司上半年之所以在拿地方面表现积极，一是公司上半年销售业绩良好，资金实力许可，二是各地上半年推出了不少可供选择的土地，价格合适。
按照中海主席孔庆平年初透露的拿地计划，今年中海地产的拿地目标为720万平方米。以此来看，仅在上半年，中海就已超前完成了全年拿地目标。
中海过去有一段时间都没有大量补充土地储备，去年主要也是靠收购中海宏洋获得项目。进入2011年，中海不但积极在内地拿地，还积极扩充香港土地资源。除了5月在香港拿了地外，中海地产在今年3月份就在香港新增项目1个，总权益发展面积1490平方米，需支付地价2.9亿港元。
但中海地产方面强调，虽然中海上半年拿地比较积极，但谨慎的拿地标准不会改变。
中银国际地产分析报告认为，今年整个土地市场对企业比较好，价格不贵，竞争者也比较少，所以有很多地产商都想拿地，但中海地产上半年销售情况比较好，有充足的资金保证，所以可以积极拿地。
1至6月份，中海地产累计实现房地产销售额522.3亿港元，同比增长85.9%；累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。
中海地产上半年完成全年销售目标的62.5%，在业内房地产开发企业中表现。而根据花旗的研究报告预测，中海地产管理层透露第三季度销售项目及新项目会更多，以延续强劲的销售势头。
销售业绩大增的同时，中海地产上半年还获得巨额资金支持。公司在上半年与中国银行、交通银行、汇丰银行等11家银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款合约，主要用于偿还现有一些银行贷款以及作为房地产发展。
辉立证券地产分析师陈耕表示，采用银团贷款这种方式之前较为少见，除了与目前环境的考量有关之外，另一个原因可能是中海下半年的资本开支将增加。
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中海地产低价开盘冲击深圳楼市对手调价应对
近日，中海地产在楼市胶着期，率先以1000套低开的楼盘试水深圳楼市，此举导致深圳部分开发商陷入降价与否的纠结状态。
“此次低价开盘主要是响应政府调控政策，并非源于市场压力，而且不是在普遍采取的行为。”中海地产一位内部人士向《财经日报》表示。
深圳多位开发商在接受记者采访时表示，中海地产在市场关键时期低价开盘，已在深圳引发了一波楼市冲击波，大量购房者开始打破观望情绪认购该楼盘，而周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发商已采取应对措施。
低价开盘并非经营压力
4月25日，以深圳龙岗大运城为“噱头”的“中海康城国际”和附近500米外的“中海塞纳时光”人潮涌动，前来看房的购房者排起了“长龙”。
根据现场销售人员的介绍，两个项目合计1000套毛坯房和非毛坯房将于5月初正式对外销售，价格在每平方米9000元至12000元之间。
这一销售价格远低于此前的市场预期。在去年，中海地产以每平方米13000至15000元的价格对外推盘，但主要以非毛坯为主。相比之下，中海地产此次推盘中包含了若干毛坯房，总体推盘价格与去年基本持平。同时，目前附近的楼盘均价大多都超过每平方米13000元，售价均高于中海地产推出的这两个项目。
对于中海地产低价开盘，业内普遍认为和深圳推行楼市限价政策有关。根据开发商的反馈，从今年5月1日起，深圳将分片区进行销售限价，所有商品房项目都要实行“明码标价、一套一标”，单个楼盘不高于政府核定的价格进行销售。
世联地产研究部总监王海斌向本报记者表示，目前中海地产低价销售仍属个案，是否能引发其他开发商跟进仍需观察。而深圳某大型上市房企营销部总经理也表示，中海地产的行为并不具备市场普遍意义，不能解读为调控政策导致开发商迫于市场压力而进行降价促销。
实际上，目前中海地产手握现金超过230亿港元，其在今年一季度完成销售约197.7亿港元，同比增长了44%，销售面积约140万平方米，同比增长了40%。一季度先后在8个城市购入9幅土地，拿地规模已 过去年全年的70%，堪称并无经营压力。
上述两个项目也是目前中海地产在深圳仅有的两个项目，后期并无其他项目和土地储备，无需顾虑其他项目的开发和销售，因此中海地产此次被业内认为是以央企高姿态回应政府调控号召，为后期在深圳进一步获得土地储备而换取政治加分。
部分开发商调价应对
中海康城国际和塞纳时光低价销售，导致周边在售和即将入市的楼盘陷入被动，部分开发商开始采取应对措施。位于龙岗区的柏图斯项目突然在23日提前开盘，并号称全城首例限价。同属该区域的徽王府4月23日推出20套四房，也以相应限价为销售“噱头”。
当地媒体援引柏图斯销售负责人的表态称，面对限价销售，柏图斯不但不会延迟销售和捂盘惜售，而且将房源全部公示发售，并表示该批房源价格肯定严格按政府对项目的限价执行。销售人员称，170~190平方米大宅售价22000元/平方米，比此前的内部定价低了6000元左右，开盘当天还可以享受更多优惠。
与中海康城国际仅有百米之距的睿智华庭，传言计划售价约每平方米15000元，拟在5月份入市，并4月23日开放样板间。但记者在此看到，相比中海康城国际的火爆局面，睿智华庭售楼处人气明显冷清很多。
王海斌认为，目前这个时期房价显得比较敏感，如果有开发商主动调整价格，很可能引发一次市场短调。此外，在众多政策下，市场预期会不断走低，加上目前部分开发商资金确实很紧，导致市场整体下行压力较大。
深圳中原地产董事总经理李耀智认为，最近深圳楼市成交有所减少，市场观望气氛浓厚，如果中海地产此批房源严格执行政府限价销售，有望引发楼市价格的调整，而对价格影响具体有多大，则要看其他开发商的跟进情况。
但多数被采访者认为，中海地产的低价销售行为短期内不会引发深圳楼市出现价格大面积下调。众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳的存量房比较少，土地成本不断上涨，万科等在深圳拥有大量土地储备的开发商不会舍弃长期利润而跟随降价套现，“现在即使有跟随降价的，基本是一部分小企业，并不会很多。”
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