调控下"住宅地产"垂头丧气 休闲地产满脸堆笑
房天下综合整理2011/07/01 10:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
6月23日在国贸开幕。开展的天，北京就遭遇大暴雨，仿佛是个信号，房展会也会“遇冷”吗？ 继春展火热举办之后，夏展的规模和热度相比春展虽稍有逊色，但是推出的休闲度假特色项目还是受到了购房者的深切关注。据悉，本次展会有百余优质休闲地产项目绽放现场。 正值周末，记者来到国贸，与春季房展会不同，国贸地铁站口并没有出现人头攒动的情形，取而代之的则是稀稀拉拉的看房客和发宣传单的人员。开发商人员虽不停地给人们塞楼盘广告，但表现得都不太热情，不知是生意确实不好拉还是过于疲惫。来到入口，也没有出现排长队现象。 进入展览大厅，人并不多，现场的冷清与场外的高温天气形成了鲜明对比。虽然人少，房产商也不放过每一个机会在各自的展台使出浑身解数，向过往观众介绍自己的楼盘。记者看到，虽然楼市趋冷，一些展台前还是有人在详细咨询楼盘的位置、小区环境、价格、交通等方面的问题，而穿着职业装的销售人员也热情地给予回应。
据了解，2011年北京夏季房展参展项目为85个，与去年同期相比上涨7.5%。其中，来自海外的项目和国内滨海区域的楼盘各占32个，其次是来自北京周边地区的楼盘有12个，真正位于北京的楼盘只有11个，而在这11个楼盘中位于五环以内的只有3个。 “从这份参展名单中可以看出，真正能提供给刚性需求者的选择并不多，次置业的人跑到六环以外居住的可能性不大。”业内人士表示，此外，开发商参展意愿并不强烈。实际上北京6月份开盘的项目将近30个。现在开发商对定价非常谨慎，在市场不明朗的情况下，他们更倾向于以不变应万变。 在一个位于北京望京地区的楼盘展位前，记者印证了上述说法。虽然销售人员面对记者的咨询笑容可掬，但是楼盘的定价却不肯透露，而且针对前来咨询的消费者也没有特殊的优惠活动。难怪想在北京买房的刚性需求连呼没房子可选，楼盘少且多是外地的。 据房展会现场工作人员介绍，和以往展会相比，前来参观的看房者确实明显减少。以往的夏季房展会虽然也是看的人多，买的人少，但是人数上肯定比这次多得多。这次展会的促销人员数量和以往相比已经大大减少了，但仍旧比参观看房者要多不少。该工作人员还表示，今年在几个城市的房展都是这样冷清，现在只为宣传，不为卖了。目前北京楼市前景不明朗，不可能指望通过几天参展就把房子卖出去。
80后白领王先生告诉记者：“我准备买房结婚用，现在限购令这么严格，但价格还是居高不下，还得再观望观望。所以，除非是特别满意的房子，否则绝不轻易出手。”多位在房展现场的看房者也表示，参展的北京项目价格没有明显下降，只是来看看。记者在房展会现场了解到，夏季房展中北京及周边项目的价格较上一期开盘价均没有明显变化。以大兴地区某项目为例，其平层价格和之前比没有变化，仍为1.9万元/平方米左右，而其LOFT的销售均价相较之前甚至还有所上升，提高了2000元/平方米。 此次夏季房展主题为“休闲、度假、置业”，因此项目大都来自天津、河北、辽宁、海南、山东等十多个国内热点区域以及美国、澳洲、加拿大、马来西亚、马六甲、英国、新加坡等海外度假胜地。北京四季房展组委会的数据显示，此次房展参展项目中，32个项目来自海外、18个项目来自山东，两个区域的项目共计50个，占据大半“江山”。不少海外项目也是花样百出，除了传统的投资移民项目外，还有类似“39万元人民币购买1000平方米土地”的噱头。基于“休闲、度假、置业”的主题，吸引了不少中老年人。记者在现场看到，五六十岁的看展者成为主力，几乎占了看房人的近一半。
和本地楼盘不温不火的表现相比较，来自山东、河北、辽宁等滨海区域的楼盘受到了大家的追捧。这些地方清新的空气、怡人的气候吸引了不少看房客的目光。许多人因为考虑是到海边养老，除了良好的居住环境外，海滨公寓的价格也相当诱人，由于地处小城市，这里的房价也就每平方米四五千元，一套100平方米的公寓只需要四五十万元。拿着100万元在北京基本没什么选择余地，而在海滨却选择多多。此外，很多人还是看好地产的保值增值功能。一对在房展会现场了解情况的老夫妇向记者表示，想为自己购置一处舒适的养老去处，可是目前的房价不能接受。“我们就想看看五环内外的小别墅，过去养养老，但是现在的价格还是太高了。而且，我去项目现场看过，周边的配套非常不够，尤其是医疗方面的配套非常差劲，离楼盘本身有十几里地。这样的情况我们还不如去山东买一套，花不了多少钱，还能享受更优美舒适的环境。”
本次房展会的另外一个特点就是海外项目唱主角，这也体现出当下在中高收入人群中，出现了移民海外的倾向。而美国、加拿大、澳大利亚显然是，来自以上3个国家的项目占到32个海外项目的22个。记者碰到的一对中年夫妻刚刚定下了澳洲的一套公寓，他们主要是考虑孩子的留学问题，买公寓可以作为一个临时性的投资，70平方米大概是300万元出头，位置是澳大利亚相对比较好的位置。为了吸引更多人移民海外，很多展商还推出了留学加地产的打包服务，可谓使尽浑身解数招揽顾客。 为期4天的夏季房展会已经落下帷幕，这一天，离“新国八条”开启的房地产第三轮调控刚好走过5个月。不高的成交量表明，曾经有价有市的住宅楼市已经逐渐降温。此次房展会透露出的新信号是，住宅地产销售不看好，但是商业地产会因为住宅地产的限购而风生水起。
今年在几个城市的房展都是这样冷清今年在几个城市的房展都是这样冷清，现在只为宣传，不为卖房。
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今年下半年 住宅地产将不得不大面积降价求售
今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。
社会资金持续撤出房地产二级市场，转而进入一级市场，成为金融食利者。
据链家地产市场部统计，从2010年楼市调控开始后，累计有41400亿元资金抽离市场。历次上调存款准备金率，已迫使开发商转变融资方式，对银行贷款依赖度降低。今年1-5月，国内贷款占房地产开发资金来源的17.9％，同比下降2.4％。
开发商持续处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。据同花顺数据终端统计数据显示，目前上市的房地产企业现金流为-238.04亿元，去年同期的现金流为27.84亿元，增长率同比为-955.1%。
据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。
开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上，越来越多的信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。笔者接触的开发商几乎有半数表示要稳健经营，加快周转率。
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