楼市可售量创新高 供应压迫降价楼盘继续增加
房天下综合整理2011/06/16 10:09
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（来源：和讯网）
6月12日，北京著名“日光盘”中粮万科长阳半岛第八次开盘，当日该项目去化率仅为39.1%，创历史当日开盘去化率新低。而当天，同区域的首创芭蕾雨悦都三期也推出396套房源，相较二期，尽管该项目将优惠折扣再次提高2个百分点，但当日销售率也仅为60%。
区域供应激增，分化了原本数量不多符合购买资格的客户，使得这些明星楼盘风光不再。
与此同时，各地迎来供应高峰。在库存与新增供应的压力之下，开发商下半年将面临更为严峻的促销难题。
中原集团分析师刘渊预计，受此影响，未来实质性降价的楼盘将继续增加。
降与不降的边缘
中粮万科长阳半岛准确地刻画了调控下北京市场运行的轨迹。
今年3月6日，长阳半岛第六期开盘，当日认购率为63%。这是在北京加重限购政策出台后，该项目首次开盘。此前，长阳半岛保持了连续五期的“开盘即日光”的记录。尽管第六期没有达到“日光”，但也是新政后为数不多的“月光”的楼盘。
4月中旬万科长阳半岛第七期推盘，当日销售率不足50%，不过当月去化率仍达到90%。
经过更长时间的蓄客，6月12日，万科长阳半岛第八次开盘，维持了上一次开盘均价，17500元/平方米，但当日认购数量仅86套。毛大庆认为，按照前面开盘情况，此期开盘顺销当月至70%问题不大。
开盘去化率要达到60%，这是万科对其各分公司考核的重要指标，同时也是万科衡量市场供需情况、观测市场的一个重要指标。万科董秘谭华杰在近期接受媒体采访时表示，万科不会给各地分公司下达具体的指令是，怎样达到销售率的要求，由各地分公司自己把握。但如果市场不好，达不到这个指标，分公司自己想办法，也包括降价。
值得注意的是，万科整个公司目前销售去化率正濒临60%的临界线。
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据万科5月销售简报显示，尽管万科合约销售面积和合约销售金额分别达到81万平米和90亿元，同比增速分别达到72%和76%，环比增速分别达到14%和19%，但去化率仅为63%。4月这一数字为62%。
也许万科在业内的表现尚属良好。业绩不如人意的企业正在增加。据绿城发布的6月简报显示，该公司5月份推出的9个楼盘整体销售率仅为29%，有4个楼盘的平均销售率仅15%，另外5个楼盘中，销售的南通玉兰公寓，也只卖掉了新推出房源的69%。前4月绿城平均去化率仅维持在50%的水平，比2008年同期还要低。
对此，华远地产(600743)董事长任志强认为开发商目前在“死扛”。去化率节节走低，让开发商普遍面临降价与不降价的纠结。
据刘渊监测，在经历4个月的调控后，今年主要城市房地产市场呈现出一些新的特点：首先，成交量持续低迷，5月虽然有所回升，但升幅有限，其中一线城市和二线发达城市表现依然低迷;其次，部分发展商放弃观望近期加大了推盘力度，同时开始在一线城市和二线发达城市启动实质性降价。21世纪不动产分析师认为，开发商的库存量已 出负荷，库存量与资金紧缺双重压力之下，不得不加大推盘力度，打折促销成为必然选择。
6月9日，中海地产宣布5月销售业绩为121.3亿港元，折合人民币约100亿元，比万科之前公布的5月业绩90亿元超出约10亿元。这是中海首次超过万科。业内人士普遍认为，这是中海降价带来的成交回升。
供应高峰推动房价下行
按照万科相关负责人的解释，长阳半岛此次销售业绩符合预期，除调控影响外，房山长阳板块的供应量日趋放大，分流了客户。区域内多个项目都在争抢有购房资格的客户，形成一定的竞争。
但接下来的形势可能更为严峻。
据北京中原数据统计，房山目前供应项目为11个，供应房源为4182套，而签约量为2982套，占全市年内供应房源新增签约的33%。该机构认为，近3年房山土地供应占全市比例超过20%，这也使得房山成为今年北京楼市供应的井喷点。特别是在房山区限价房集中出让后，最近预售的几个项目签约率都有所降低。北京中原预计，未来房山的商品房成交价格将呈现稳中有降的趋势。
不仅房山，整个北京都面临着库存不断增加的压力。
亚豪机构数据统计，6月6日-12日，北京共有5个项目开盘，累计提供商品住宅1204套、14.66万平米，环比均超过50%。同时，楼市库存超过10万套关口，挤占开发商大量现金流，支撑房价继续上涨的后劲已显不足。其中，通州楼市目前供需比已逆转到4：1，供需严重“倒挂”。
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亚豪机构副总经理任启鑫认为，随着6、7两个月北京楼盘开盘量的增加，特别是郊区新城新盘的集中供应，将带动整体房价的回落。
据国泰君安证券统计，2011年楼市存货、可售库存规模将超过2008年高峰，理论上，供应高峰将在今年8月开始。
根据公开数据，2009年8月到2010年9月单月新开工同比增速连续15个月均在25%以上，2010年全年同比增长42%，创1999年来新高，达到16.4亿平米。而2010年底新开工超过销量6亿平米，大幅飙升，相当于2006年全年销量。
假设新开工后12个月形成可售，复工未售面积6个月后50%形成可售，国泰君安分析师孙建平据此推算，理论上，今年8月开始，潜在可售量将呈陡坡式增长，创历史新高。2011年2月施工面积同比增长40%，达到约30亿平米，其中90%是由2010年新开工未售而在2011年复工所形成，若按6个月后50%理论可售量，8月开始将达到14亿平米理论可售量，远远超过去年全年商品房10.43亿平方米的销售量。
孙建平认为，新开工、复工形成的可售存货将增加供给压力，迫使开发商做适度的价格调整，创造销售业绩。而形成的未售或可售存货，如果不能尽快实现销售，将意味着资金沉淀和占用。
据万科5月销售电话会议消息，万科将在接下来的6到8月，进入推盘高峰，每月推盘量将超过110亿元，早于行业8月开始的推盘高峰。
据中原集团分析，富力、绿城、金地未来7个月推盘压力较大。这三家企业前5月销售计划的完成率分别为27%、28%、19%。
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地产商多元化的逻辑：撤退即生存
王健林重返中国足球、许荣茂大举进军影院投资……近期地产圈内最吸引眼球的事件，不是调控不是降价，而是地产巨头纷纷“开小差”。
据本报记者从多位相关企业的高层了解到，地产商此轮在房地产主业之外的多元化投资，目标明确、决心更大、投入更大，与以往的“小打小闹玩一玩”有着明显不同。而背后的动因，多位高层都坦言，调控下房地产业的风险加大，多元化虽然不是撤出房地产，但是为了投资合理分配、更好的生存。
“以影院投资为例，其成熟回报比商业地产来得快得多，长期年化利润率甚至高于一般地产项目，关键是它能为企业带来长期稳健增长的业绩，弥补地产主业在调控下出现的周期波动。”6月14日，出席上海国际电影节相关活动的世茂股份首席财务官陈汝侠告诉本报记者。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在日前由房天下主办的“首届中国房地产家居电子商务高峰论坛”上表示，眼下，在政策的调控影响下，所有的房企都面临着如何转型、如何创新安然度过的问题。
开发商新爱好：电影足球及其他
披露的消息显示，“大连万达广场2011中国足球协会超级联赛”的广告牌很快就会出现在中超的各个赛场，同时万达买断中超联赛部分经营权也已基本谈妥。
作为中国商业地产的“带头大哥”，王健林旗下的万达集团率先求变，尽管目前传出的可能约6000万元的冠名费若从多元化投资的角度来看，似乎还显得过于微小，和单个万达广场动辄数十亿元的投资相比，更无法从地产商分散投资风险的角度去理解。但该信号的更大意义在于，它的背后，是地产商新一轮更大规模多元化投资启动，规模往往是其次的，趋势才是关键。
如果说王健林是重回足球，那么许荣茂则是全新杀入影院。
6月14日，世茂股份旗下世茂影院投资发展有限公司总经理刘明向记者透露了世茂影院投资的庞大计划，世茂计划在未来5年内，把影院数量增加到60家，银幕数量增加到500块。与此同时，在上海电影节期间，世茂还从两家影业圈内知名公司杜比和科视订购100套高端数字影院产品。
对于影院计划涉及的资金投入，陈汝侠坦言，和地产项目的投资相比，影院的投入相对比较小，一家10块银幕左右的电影院投资额基本为1500万左右。
一位影业圈内人士则表示，对于电影这个产业而言，这样的投资却要算是大手笔。粗略测算，世茂股份5年内60家影院的投资计划，涉及资金近10亿元。
几乎与这两家地产龙头加强多元化投资同时的是，大量上市房企的多元化投资如雨后春笋般涌现。
6月9日晚新湖中宝公告称，拟对子公司香港新湖投资有限公司增资9千万美元。后者经营范围除了房地产外，更拓展至资源类企业、大金融类企业、新能源和高新技术领域的股权投资。
多位券商分析师认为，调控重压之下，部分房企开始多元化布局，打造第二、三主业，谋求新的业绩增长点。
粗略统计A股房地产企业投资矿产、新兴产业和金融股权的案例，2010年下半年至今，至少10余家房地产企业走上多元化路径。其中，涉矿房企包括新湖中宝、中天城投、鼎立股份、嘉宝集团等7家，投资金融股权的房企有华丽家族、高新发展、合肥建设、金丰投资等，投向新兴产业的房企则以福星股份为代表。
更有甚者，因行业选择加上企业自身整合的需要，个别老牌上市房企突然停止房地产整合彻底从房地产撤退。
6月8日，爱建股份公告称，提请股东大会审议变更其经营范围为“实业投资，投资管理，外经贸部（本报注：应为商务部）批准的进出口业务（按批文），商务咨询（涉及行政许可的凭许可证经营）”，将原先的“房地产开发、经营及咨询”业务彻底放弃。而去年该公司还忙于把上海国际集团旗下的两家房地产公司注入壮大房地产主业。
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