专家称频繁换房不划算 限购下一步到位成趋势
房天下综合整理2011/05/26 15:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（新闻来源：齐鲁晚报）“一次机会”，不管是刚需人群的首次置业，还是改善型人群的升级换房，可谓是各自的次和最后一次置业筹码，显得相当弥足珍贵。
细心的人们发现，周围朋友的住房消费观念因“住宅限购”在悄然发生变化。过去青睐小户型的消费者开始打算咬咬牙“一步到位”买个大户型；改善性消费者因为不仅仅要考虑“大一些面积、多一个房间”那么简单而细心对比。
频繁换房不划算
近期正在为明年结婚做准备的小姜，他打算靠自己购买一套市区9000元/平米左右，60平方米小户型房子先过渡，等将来有了孩子再换房。了解到小姜目前较为宽裕的家庭状况，合富辉煌济南公司的高级经理张涛则建议他购买100多平方米的三房，因为频繁换房反倒不划算。
张涛给小姜算了一笔账，以一套120平方米售价100万元的房子分别按照首次置业和二次置业贷款30年为例来对比。首次置业购买100万的房子，首付30万元，还款总额约为146万元(其中还款的利息总额约为76万元)，契税1.5万元(首次置业90平方米以上，144平方米以下的契税税率为1.5%)，购房支出的总代价需要180万元。
而按照二次置业，首付就要60万元，按照基准利率1.1倍计息，贷款总额达到100多万元(其中还款的利息总额约为60万元)，契税3万元(二套房契税税率全部调整为3%)。再加上首次置业的购房成本(仅包括买套房子时的契税、手续费、银行利息、装修等费用)至少也要30多万元，如果再计算数年后二次置业的房价上涨因素，如此购房支出的总代价就已经远超200万元，这对于小姜来说压力可想而知。
即使不算总支出，仅二次购房时的60万靠上的支出，小姜在近几年根本也支付不起，届时只会让自己再次陷入购房的烦恼漩涡，甚至可能无法购买。所以小姜最终决定拿30万做首付，购买120平方米的房子。
关注城市新区轻松实现“一步到位”
张涛认为，如果买房条件允许的话，“一步到位”购房是不错的选择。尤其是购买套住房的新婚家庭，结婚生子都是眼前的事情，至少应该选择一个未来5-8年内无需调整面积的住房。
另外，对于首次置业的刚需人群，根据自身财力量力而行，对住房的区域不必过分苛求，不妨把眼光放远一些，选择距离稍远但交通便利的区域，特别是未来发展前景良好，配套设置逐步跟上的城市新兴区域。这样“一步到位”选择的大户型，生活与工作同样有保障。
目前，在济南西客站片区、唐冶新区、王舍人片区、泺口片区等一些新兴区域，随着实力强大的大型品牌房企，譬如恒大地产、北大资源、天鸿地产等开发企业的进驻，他们开发的楼盘具备“低总价，高品质，全配套”等优点，品质生活通过“一步到位”可以清爽实现。
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（新闻来源：华西都市报）如今的楼市行情，基本形同一潭死水，偶有微澜泛起，也不见波光粼粼。买卖双方手中各执一个“等”字，并无试水之意。
现在的老板通常干两件事情：一、逼自己的营销总监使出十八般 ，搞促销、快出货；二、逼自己的财务总监天天跑银行，催按揭、回尾款，还能勾兑点在建项目开发贷。
现在的购房者只干一件事情：看房价什么时候跳水，跳水了看热闹但不买——等，等抄底，等成本价买房的美梦成真。
我们不妨把这两种诉求视之为买卖双方的梦想，但遗憾的是，它们可能永远都不会成真。原因很简单，这是两股互相拉扯的力量，只有博弈，没有合力。
究竟还在等什么？
究竟还在等什么呢？这是讲给买卖双方的话语，一方出手总是需要另外一方先来点诚意。“敌不动我不动”的原则在武林管用，但显然违背了商业社会规律。
对开发商而言，我们的建议是：该降价的降价，适当的价格回调，除了证明开发商纠正了当初的错误定价预期，并不会传递出多余的利空信息，反而会让买方看到一丝诚意。历年来的调控证明，中国房地产的龙头企业往往都是这么干的，并且收效甚好，越早表态越早占得市场先机。
对购房者而言，我们的建议是：该买房的买房，只要切实需要，哪怕是暗降也可以心照不宣。所谓的抄底，在这个信息极不对称的行业基本是童话而已，并没有真正的“底”让尔等获知并如愿抄起。一旦有心仪的楼盘有所回调，便毫不犹豫地扑上去，见好就收。08年一轮小幅价格回调，很多见好就收的人，如今都尝到了莫大甜头。
等，往往是人类在重大历史时期干的最傻的事情。在这个节骨眼上动起来的人，在后来都被称之为“审时度势把握住历史机遇”。
送一面镜子给开发商
反思，不仅仅是对畸形市场“常态”的反思，还在于对成都数百家开发商的血统和综合能力的反思。
“只要一线主流开发商不降价，降价就不可能成为市场主旋律”。尘玉品牌管理有限公司总经理朱亚称：“但现在降不降价由不得开发商自己，如今市场考验的是开发商的综合实力。”
打个比方，誉峰敢卖20000元，我就敢卖18000元，因为大家都是电梯；南湖敢卖7000元，我就敢卖6000元，因为大家是邻居。在定价上，这样的大锅饭局面盛行已久，但即将成为过去。
事实上，过去楼市盛行的“随行就市”定价法则，让所有开发商享受了“完全竞争”的市场待遇。然而，政策高压之下，市场结构性裂变前夕，成都房地产业正从完全竞争(不分大小、产品档次，企业规模差异不大)进入“相对竞争”时期(有品牌、产品档次分明，企业规模差异大)。
巴菲特说：“只有退潮后才知道谁在裸泳。”如今赠给成都开发商一面审视自己的镜子，在这个市场环境将变的时刻，再恰当不过。毕竟大多数开发商在过去的高速发展期，只顾享受发展成果，落下了太多课未补，而有些课要补上并非一朝一夕之功。
“坚持不想在价格上顺应市场走向的开发商，应当照照自己的出身。”朱亚戏言。审视自己的品牌血统、产品价值、定价策略、资源整合能力、政
策预判能力……是当下开发商务必从镜中窥见的自己，妄自尊大地坚守价格防线显然是不明智的。
泼一瓢冷水给购房者
一味地埋怨或者攻击，幻想或者观望，除了发泄YY，对买房人而言并无太多实际功效。
越是在这种时候，市场短暂的静止状态越能够勾起联想无数，总是有“抄底”这类的词汇萦绕在购房者的脑际，这源自“常态”带给人们长久的压抑。
事实上，08年的经验告诉我们，很多刚需人士在那一年被抄底的呼声蛊惑，错过了真正的购买时机，如今已不再具备充分的购买能力。也是在那一年，压根不具备首付能力的
人士，极力地攻击着高端物业的价格，事实上，直到现在他们连刚需房的首期都付不起，这些年来成都房价的涨跌跟他们没有半点关系，人家不过图热闹而已。
退一万步讲，就算抄底，市场也有进一步回落的预期，那也得扪心自问一句：支付能力、政策理解能力、价格预判能力，这三样咱普通老百姓具备了几条？否则如何知道什么是底？底在哪里？就算真正的底来了，开发商也不会告诉你。
所以，有必要给人们那些洋溢着的不切实际的机会主义热情泼上一瓢冷水。其实，最聪明的办法往往看起来最笨——“需求至上、适合自己、见好就收”，寥寥十二字，大概是亘古不破的买房箴言。
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