浙江楼市预期:听见了房价下楼的脚步声
房天下综合整理2011/04/22 10:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
——来自民间资本集散地浙江的楼市预期
国家统计局日前发布的报告显示，70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，浙江省内房价一线城市杭州、宁波价格环比下降，温州价格环比持平。
房价处于周期转换关键期
时值本轮楼市调控近一周年，近日央行再次调高存款准备金率，进一步收紧流动性。
记者在浙江房价的杭州、宁波和温州等地调研感受到，受流动性收紧、土地出让方式变更、保障房即将大批推出等几大重要因素影响，以杭、甬、温为代表的一线城市商品房价格正处在涨、跌平衡点上。
从今年杭、甬、温一季度房地产市场成交情况看，从2月份开始各地新建住房成交量环比大幅减少。杭州市2月新建住房成交面积环比减少67.4%，3月环比减少45%；宁波市区商品住房3月份成交量460套，同比下降58.2%，环比下降54.4%；温州市今年1、2月份商品房销售月均价格分别为每平方米30030元、38353元，到3月份下跌至26707元，环比下跌35.5%。
从政府到房地产业界、普通市民等各层面来看，对于商品房价格的走势预期已普遍从“控制房价过快增长”悄然转变为“房价要跌的预期加大”。但另一方面，记者实地走访各地在售楼盘后认为，导致统计数据显示房价略降的重要原因是一些优质房源成交不力，新开楼盘定价谨慎，个别楼盘优惠力度有所加大，其实价格总体仍保持平稳。
浙江省有关部门认为，总体上这个省的房地产市场处于周期转换的关键阶段。
商品房“减供应、增优惠”
一些房地产开发商坦承，目前银行借款受制于规模的限制，资本市场融资基本处于半停滞状态，信托融资成本相对较高，给公司带来较大财务成本。在市场交易量下滑剧烈的情况下，杭州的不少楼盘推出了“存就抵”优惠。下沙一个均价每平方米2万元的楼盘推出“存5万抵10万”的优惠，另一个均价每平方米1.3万到1.5万元的楼盘甚至将优惠力度放大到“存3万抵18万”。
尽管房屋价格呈现胶着状态，市场各方仍坦承，当前浙江的房地产市场正在降温。在温州，今年1到3月份市区推出了9宗378亩普通商品房住宅招拍挂用地，全部出现流拍。温州市房管局副局长余跃彬说，“房产商拿地热情明显降低很多。”而在去年11月底，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达每平方米3.7万元，创下了新的温州宅地价纪录，同月温州市区商品房均价为每平方米2.45万元。
但接近“温州炒房团”的一些业内人士则向记者表露出更为复杂迷惘的心态，“今年9宗地全部流拍，给当地人很大震动，但大家目前还不清楚，如果供地少了，明年房价是不是会被炒得更高。”
坚持自己公司业绩将保持增长的徐逸波也提醒说，虽然国家及地方出台政策有效控制了房地产市场房价上涨过快的势头，但政策的实施不能“矫枉过正”，房地产市场的衰退与房地产市场房价的上涨同样有害于经济的稳定健康发展。“对正常的房地产开发的资金需求还是应该给予支持，保障房产供应也是解决房价高企的方法之一。”
一位政府官员则表示：“需要中央稳定当下调控政策。2008年调控形势不错，因发生金融危机放宽了流动性和调控政策，导致2009年房价大涨，这次要坚决避免再走老路。”
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部分城市推广楼市限价房价面临零增长压力
各地的官方和机构数据显示，一季度，长沙市新建商品房备案均价为每平方米4803元，上涨17.78%，增速提高3.67个百分点；东莞新建商品房均价达每平方米8240元，同比大幅上涨13.7%；中山住宅均价为每平方米5043元，同比涨幅达17.9%，这些城市的房价涨幅已经大幅超过本地房价调控警戒线，后三季度房价必须保持小幅或者零增长，才能保证全年房价控制目标的实现。
多个城市一季度房价大幅增长，地方政府实现房价控制目标的难度不断加大，部分地区三季度房价面临零增长压力，深圳及广州的增城、从化等地的楼市限价政策开始逐渐浮出水面。
世联地产市场研究部总监王海斌在接受《财经（微博)日报》采访时表示，一线城市和东部发达城市购房者信心偏低，而二、三线城市和中西部地区购房者仍相对偏乐观，未来成交量回升的可能性较大，“如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，未来不排除有更多地区出台楼市限价政策。”
多地楼市限价呼之欲出
4月20日，广州从化市国土房管局副局长邹金明在从化房地产市场发展机遇与趋势研讨会上表示，目前从化房价的涨幅已经达到9%，从化将合理、合情、合规地进行限价，下一步准备出台具体操作通知。
在此之前的4月8日，广州增城市房管局已召集开发商开会，通报了增城楼盘限价5%的通知，该限价政策试行期暂定为三个月。而增城官方给出的楼市基准价格为每平方米7033元，这意味着增城楼盘售价不得超过每平方米7385元。
邹金明在上述研讨会上表示，并不认为增城限价不合理，但限价要合理，要与开发商沟通。“以前大家认为从化房价并不贵，想不到去年一下子从化的房价升了，整个从化的楼盘都涨得很厉害，听说好多楼盘开出每平方米2万元，我听到也紧张了。”
地方主动提出限价政策，在很大程度上实属无奈。当地媒体援引增城市国土房管局有关负责人的表态称，由于季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，为了实现年度的房价控制目标，第二季度暂时将房价调控目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、四季度是否再调整房价控制目标将依据市场反应而定。
不仅仅是增城和从化两市。已公布的统计数据显示，相当一部分城市的一季度房价涨幅都已 过10%，已接近这些城市提出的GDP增速或人均可支配收入增速。王海斌说，这就意味着，如果房价控制目标能够得到有效贯彻执行的话，这些城市在2011年的后三个季度必须保持房价零增长。
深圳从5月1日起实施分片区限价政策的传闻，已经被多家开发商证实。深圳市规划和国土资源委在4月14日发布新闻资料表示，近日该委各管理局已经召开所在辖区房地产企业座谈会，公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。
曾经参加过上述座谈会的深圳某大型上市房地产企业高管向本报透露，深圳各行政区分别有各自的片区限价幅度，但各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的5%，所有项目都实行“明码标价、一套一标”。
除上述城市之外，兰州也传出将出台限价政策的消息。当地媒体报道称，根据兰州市即将出台的限价政策，房价的城关区内新建商品房每平方米将会被控制在万元以内，超过限价将无法办理房产交易手续。目前该政策已上报省政府，待批准后即可实施。
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被疑人为做低房价
楼市限价政策的直接后果是，高价房和价格涨幅过高的楼盘面临市场准入难题。上述某深圳上市房企高管坦言，现在有些开发商很难拿到预售许可证，因为预售价格是进入统计系统的，如果价格定得高于政府限定的价格，政府就不会批预售证。
该人士向本报表示：“我们感到很无奈，只能准备充足的资金熬到现售。现在开发商的非毛坯房子比例越来越高，这价格肯定比以前的毛坯房价格高，如果政府要达到调控的目标，那市场上的别墅、高端楼盘、非毛坯房的供应会急剧减少。”
高价房和价格涨幅过高的楼盘比例减少，或许是地方政府期待的结果。因为豪宅等高端项目被认为剔除统计范畴，对降低整体房价立竿见影。
明天信华投资副总经理陈云峰此前在接受本报采访时表示，北京市政府之所以敢预期房价控制目标“稳中有降”是因为政府采取了非常严厉的调控手段，比如在开盘定价环节，如果房价定得过高，相关部门不予批准预售证。
以深圳为例，豪宅等高端项目对市场均价的影响堪称巨大。根据中原地产的统计，从各区来看，2010年深圳盐田房价升幅，达到68.31%，其中年内东部华侨城天麓和天涛轩两个别墅项目成交占全区总量约为34%，对该区整体房价上涨拉动明显。
多位业内人士的看法是，这仅仅是一种数字游戏，而不是房价真正的下跌，地方政府此举存在通过技术手段人为“做低房价”之嫌，这包括将保障房、郊区房纳入统计范畴，将豪宅等高端项目剔除统计范围或者延迟批准其上市时间，以及直接划定每个楼盘的房价涨幅等等技术手段。
毫无疑问，技术调控带来的结果无法和市场真实情况相吻合。根据地方政府发布的数据，3月份，深圳新房成交均价环比下降5.99%，同比下跌5.04%；北京成交均价环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%；广州签约均价环比下降8.2%。但国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上述三个城市新建住宅价格指数却是同比或环比增长。
有分析认为，地方房管局的网签数据只是平均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化。而国家统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行了加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。
王海斌认为，如果要让房价降下来，就必须让土地价格、政府征收的税费以及开发商的利润等都适当降下来，但目前这几个条件都不具备，单单使劲压制房价难度可想而知。而在目前楼市全面调控的大势下，各种达成调控目标的政策措施均有可能被推出，楼市限价政策或在多个地方纷纷出台。
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