地价出现快速反弹趋势 珠三角地区增速趋缓慢
房天下综合整理2011/01/18 09:23
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国家统计局昨日发布，2010年最后一个月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；但环比上涨0.3%，为连续第四个月环比上涨。
中国城市地价监测显示，２０１０年第四季度，主要监测城市地价总体水平为２８８２元／平方米，地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
商业居住地价进一步上升
地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
珠三角地区增速趋缓
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于主要城市平均水平。三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平，为４４０３元／平方米；珠江三角洲地区次之，为３８３０元／平方米；环渤海地区，为３１８２元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
岁末年初地价再升温 多角度破解“以地生财”
岁末年初，随着地价再次升温，媒体对“土地财政”的报道与反思力度前所未有，如《地方政府“土地财政”不可持续》、《总理管房价要从“土地财政”开刀》等等。2010年土地供应量约为过去两年的总和。
据消息，2010年土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长超70%。
2010年北京、上海一线城市土地出让金收入已破千亿元。近几年各地土地出让金猛增，在地方财政收入中的比重也越来越大。2009年土地出让金达1.5万亿元，占地方财政总收入的46%左右，有些县市土地出让金占当地财政收入已超50%，有些甚至占80%以上。
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当然除土地出让收入外，建筑业、房地产业等营业税也在地方税收中占大头，同时还有各种行政管理费，或者土地抵押贷款，地方融资平台这几年不断扩张已是不争的事实。可见，土地还真是生财之道。以地生财并不是一个新问题，几年前各地开发区热就出现了各种圈地热潮。
对于以地生财的土地财政，由于利益出发点不一样，此前人们还颇有争议，但随着地价房价飚升，对之持否定态度的人越来越多，然而地方政府却乐此不疲。低价征地、高价买地，这样简单暴利的事情谁都会去干，何况极需要财政支出的地方政府呢？
笔者认为，这种简单暴利的征地、出让或拍卖的土地供应模式不改变，即使在土地上对地方政府问责，最终结果也不过是换个官员而已，土地问责只是在土地供应渠道上加强监管，而土地供应的模式并没有改变，所以地价升温在所难免，何况地方政府还要以地生财呢。而地方政府以地生财，正是土地升温的最根本的驱动力。
改变以地生财的土地财政现状，还须多管齐下，从供地模式、重振地方财政收入、不断改革分税制等各方面入手。
对于改变供地模式，笔者认为，首先对土地的归属权应该非常明确，笔者在采访中就发现，农村集体用地的归属权非常模糊，农村集体用地归属于集体经济组织，但集体经济组织是一个非常模糊的概念，没有任何法律效应，这也导致了村集体经济组织如村委会或乡集体经济组织如乡政府处理集体用地时的随意性，这也必然导致土地问题的腐败以及对农民利益的忽视。笔者呼吁应尽快展开对集体土地的征用等立法工作，明确农民对集体土地的归属权。笔者认为，可否把农民对集体土地明确的归属权等同理解为员工在公司中的集体股权，因为只有明确的土地归属权才能增强农民对土地的议价谈判能力，从而逐步缩小政府的征地范围，政府逐步淡出土地市场。
土地财政热还有一个根源在于地方财政收入不振，重振地方财政收入，笔者认为，可以开辟一些新的地方税种如遗产税，遗产税归在地方税种，利于不断缩小贫富差距，有百利而无一害。对于不动产税如房地产税，笔者认为在地方政府财政预算支出仅有地方人大监管还不够，必须开通公众对财政预算支出的监管通道，只有有了有力的监管，征收房地产税的意义才可以凸显。
对于分税制的改革涉及到集权与分权，加大地方财政分权的力度也成了近几年媒体与专家呼吁的事情，笔者认为可否把土地出让金转为土地出让税，归于国家地区分享，而在地方优势产业或新型产业上的税收，放权给地方，这也许对抑制土地财政、发展实业是一种较好的税收导向。
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