潘家浩：五一房展 房价总体有略微下降的趋势

引言：2010年4月，中国房地产行业迎来前所未有的政策调控，全行业陷入反思。新政背景下，搜房网在范围内全面升级“关注购房者”系列主题活动，率先启动搜房卡会员服务月，推出以看房团、团购、400电话搜房、搜房超市等购房服务手段为核心的购房云服务。同时，中国千名购房者超级访谈实录和中国购房者消费调查、搜房卡会员服务月、和谐家园共建计划、楼市新政下大型博文话题征集四大主题活动在104个城市同步启动。

搜房网讯 4月中旬，国家分别出台一系列严厉调控房地产的“组合拳”政策，其中包括贷款买二套房首付不得低于50%和房地产新“国十条”等。近日，为期三天的珠海房展刚落下帷幕，这个曾被业内人士视为新政后楼市风向标的指向性到底如何？在新政影响下，购房者、开发商、市场等各界反应又会呈现出何种局面？如果新政持续下去，作为二三线城市的珠海楼市将何去何从······

针对此些问题，搜房网特邀珠海业内人士来进行一轮探讨与分析。

中山、珠海中原董事总经理潘家浩

本轮采访，搜房网特意回访中山、珠海中原董事总经理潘家浩，在此之前，潘总曾表示：珠海五一的房展将会成为新政后楼市的风向标。而在本回采访中，潘总则对近期的五一房展进行全面的深入分析，与此同时并指出，恒大集团率先在范围内打出85折价格优惠的新模式可能会开启了新政后其他开发商效仿的先河。

珠海五一房展从总体来看：房价有略微下降的趋势

搜房网：分析、点评本次珠海的五一房展？

潘总：按照往年五一黄金周的惯例来看，五一房展应该是一个购房消费升温的几天，但从本次房展上观察到总体情况是：购房者方面是看的人多，买的人少；房价方面从总体来看有略微下降的趋势。主要可以分为三大部分来看：

市区：参展的楼盘不多，整体房价没有松动的迹象，反而有上升的趋势，毕竟在这个不明朗的时期里，开发商就算将房价进行调整，销售量也不一定上的去，与此同时部分资金回笼较为充足的开发商短期内还是有一定能力挺下去的。另外，纵观市区整体楼盘，就算有供应量较多的楼盘也没参加此次房展，例如像仁恒等大盘。

坦洲三乡：房价明显下降，另外优惠增多。新政其实对坦洲三乡的影响，特别是坦洲，纯粹是一个外向型的市场，本土需求非常小，新政一出台对其冲击性，其中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的内容如果严格执行，这对坦洲无疑是一个致命的打击。另外，坦洲楼市波动性较大，房价升的快也降的快。这个波动性完全随市场和政策的变动而变动。像坦洲也是在09年初随着珠中江一体化等因素，房价慢慢上涨，而现在在新政的影响下，房价又率先下降、松动。总之，坦洲的市场反应是要比珠海快一点的。但其实纵观整个中山的楼盘，房价总体上都在下降。其中部分中山楼盘房价下降的幅度还是挺大的。

西区：总体供应量大，特别是红旗，房源供应量充足；与此同时，价格相对也有所松动。像柠檬印象、旗景中央园等楼盘，前期价格都相对偏高，现在都有下滑的趋势。另外，现阶段西区可能买的比较好的楼盘就是里维埃拉，从近期的开盘房源成交量及成交金额来看，形势相对比较好。

恒大集团率先打出85折优惠 或许成为新政后开发商效仿的新模式

搜房网：现阶段是楼市不明朗时期，在这个时期里，开发商和购房者各有何种反应？

潘总：现在是楼市“灰白地带”时期，部分开发商想趁此时机主动争夺这个楼市“空档”，会打出降价的招牌，争取能抢多少算多少，毕竟两三月过后，政策明朗时期到了，该降价就降价，该稳就稳，这都是毫无悬念和质疑的了。

像现在整个恒大集团就率先在范围内打出全面降价的招牌——全线楼盘打85折，这些就属于部分大集团在资金链上的做法，这里可能有着内部的硬性规定，要求今年一定要有多少资金的回笼，为了达到这个目的，他们必须要采取折扣等措施来争取资金的早日回笼。既然目前有恒大这个大集团在领先带头将价格往下调、开启了新政后开发商的一个新模式，那这可能意味着其他集团也有可能会有这种跟风的动作，意味着新政后开发商可能以这种新的风向标、新的形式出现。当然这只是猜测，毕竟每个集团都要根据自身情况来进行战略调整的。

对于购房者而言，在这种后市不明朗、楼市“灰蒙蒙”时期，大部分的购房者都将购房步伐放缓，当然这些人并不是没有能力，只不过想等等，观望。其实在这个政策空隙里购房是需要一定勇气的，类似赌博一样。另外也要视新政的执行力度，如果严格执行，那开发商所做的一切都没多大效果，上升的幅度可能性不大，如果执行较为宽松，那这里还是有购买的空间在里面的。

新政大背景下 珠海如果独善其身必将招来“枪打出头鸟”的横祸

搜房网：新政下，其他城市的五一黄金周楼市情况如何？珠海能否独善其身？

潘总：北京、上海、广州等一线大城市都是严厉执行中央新政并出台相关的地方版新政，因此这些大城市在五一黄金周的房源成交量下滑是比较明显、显著的。像深圳在五一黄金周的成交量大幅度下滑，特别是二手房的成交量更是下滑到80%。而作为二三线城市的珠海相对而言，执行力度还是有限，新政有些内容在珠海的执行还算是“模糊区”，但从本次珠海房展来看，房价在总体上还是呈现出略微松动的迹象。此次房展成交量下跌是事实，另外市区价格暂时没有下降的趋势，还在挺着，这也是事实。

但是如果珠海的房价如果还是继续保持一枝独秀，价格上升的趋势，那就可能招来横祸，毕竟新政是性的，所谓“枪打出头鸟”，珠海这种情况势必引起中央警惕，肯定会对其采取更加严厉的措施来打击。

只要挺过这两三个月，形式都会明朗起来的，另外，更多的房地产细则也不可能无限期的拖欠下去，届时总会有更加细则的政策出台。在银行方面，珠海现在暂时部分银行还没有完全按照新政执行，届时别的城市都严格按照新政内容来执行，珠海不可能例外的，毕竟银行都是一个系统的。

如果新政执行力度不到位，市场随时会出现报复性的反弹

搜房网：新政后的楼市会否历史重演08年金融风暴后的“跳水价”局面？

潘总：不会出现像08年金融风暴后“跳水价”，房价只会逐步慢慢的调整，另外，优惠、折扣等会增多。毕竟有了08年的经历，无论是开发商还是购房者，都相对比较理性和成熟了，不至于会再出现手足无措、跳水价等现象出现。

08年的金融风暴让人措手不及，但很快市场又恢复，这里就呈现一个V字型的发展趋势。而此次的新政，使部分城市房价松动，会不会随后又是呈现V字型的发展态势，届时市场消化掉，立即就会反弹，届时会不会又是一个08年和09年，房价狠降和狂升的报复性态势再度历史重现。如果新政执行力度不到位，市场随时会出现报复性的反弹。

另外，国家其实还是有很多招数来遏制房地产的，例如银行的加息、物业税等，像香港的汇丰银行在上个星期加息后导致股市下跌。毕竟加息不仅会影响到现在的购买者还会波及此前的购房持有者，为此，加息手段是国外历来最有效制约置业的手段之一。而在物业税方面，现在换一个说法：房产保有税，一旦这个税种全面启动，这将会对楼市是一个极大的打击和影响。