60天！ 深圳大冲村旧改物业签约率已高达97.1%
房天下业内论坛2010/04/01 09:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
97.1%！
这是截至昨晚８时大冲村民物业的签约率。昨天，也是大冲村民物业按时签约奖励截止之日。
大冲旧改总体规划效果图。
大冲村民积极参与旧改物业签约。
目前的大冲还存在脏乱差现象。
村民观看回迁自住物业户型。
６０天！这是大冲旧改村民物业签约实际有效工作日，这个有些神话般的速度出自全市乃至全省的城中村改造项目。
今年１月２３日，大冲旧改正式启动村民物业签约。截至昨天，村民物业签约户数已达９０４户，占全村总户数的９７．１％。
除去春节放假８天，实际工作日只有６０天。短短６０天里，大冲村民与旧改工作团队共同创造了一个传奇。
是什么力量创造了这一传奇？连日来，本报记者深入大冲采访，在与村民们分享喜悦的同时，也试图从他们的言语中捕捉到“一叶知秋”的信息，用来破解其中的要诀。
要 诀1——“旧改好，要是不好，我就不支持了。”
７７岁的吴伯生于斯长于斯，他直言旧改好，“要是不好，我就不支持了。”他是批签约的１６８户村民之一。
“以前这里治安不好、消防不好、道路不好。有些地方手机没信号，白天屋内都要开灯。”吴伯细数种种不便，“担心的就是消防了。着火了消防车挤都挤不进去；一年小偷要光顾几次，有时，中午出去吃午饭，转过身家就给偷了，你说气人不气人。”
“握手楼，随处建，一线天，日难现。房前屋后堆垃圾，破烂招牌头顶悬。蚊蝇老鼠满地窜，污水横溢臭熏天。”一个曾经在吴伯家的出租屋蜗居３年的外地青年，搬走前在墙壁上写下了几句打油诗。
村民陈先生是大冲一名后生仔，说起大冲村的“脏”，他直摇头，“每天接送小孩上下学，路两边都很臭。与同校住在花园小区的小朋友一比较，自己儿子都喊着快点旧改。儿子放学回家也不敢下楼，各种说不清来历的人在楼下又是赌博，又是喝酒。”
嫁到大冲的曾女士说，曾经有人问她“你是哪里的？”她回答，“我是大冲的。”对方立刻给出一句话：“哇，大冲的，那么乱那么差的。”闻听此言，她立即回家动员老公，一家三口把家搬到了后海，“如果现在叫我回来住，我已经不习惯了。”
曾女士是２００４年搬出去住的，孩子就在后海读书。她说，住在外面花园小区“起码孩子见识的那些人都比较好点，文明点。不过，将来大冲改造好了，我们还会回来。”
环境的脏乱差带来治安隐患。居民吴先生说，他养了条狗后，就没有小偷从一楼正门进来，“不过，也只管这里而已，后面有楼梯上楼。二楼以上是另外有门从后面进去的，经常被人撬门进去偷东西。”
要 诀2——“比较了很多，终对拆迁补偿方案感到满意。”
“我仔细比较过其他城中村的拆迁补偿方案，说句实在话，终还是感到满意。”陈姓村民说。
在１月２３日举行的大冲村民物业签约仪式上，大冲股份公司董事长阮洪坤坦言，为了争取村民合法利益的化，“与华润置地公司进行了多轮异常艰苦的谈判，终于争取到了限度的谈判成果。”
对于受关注的拆迁补偿标准，阮洪坤表示无论是在物业补偿标准、安置补偿标准还是奖励措施方面，都进行了据理力争，终形成的补偿协议长达１２章和３０多项条款，与蔡屋围、渔农村、岗厦等旧改项目相比，“可以理直气壮地说，是特区内迄今为止总体上表述完整、补偿惠、保障措施健全的旧改拆迁安置补偿协议。”
对于这个补偿方案，华润置地（深圳）有限公司董事长吴向东曾用“人无我有，人有我优”来形容，他认为这是“深圳旧改历无可比拟的方案。”
对于有部分村民提出每平方米１．１万元的补偿标准、参照周围房价已超过２万元显得有些低的说法，陈先生快人快语，“这些人的说法经不起推敲，自相矛盾。如果说货币补偿低了，直接要物业补偿不就可以与周边楼盘同价了吗？再说，周围的房价２万元，人家是现代化小区，价格中包括了土地转让金，有红本，可以上市流通。大冲村民盖的房子已经十来年，有的甚至２０年，建筑质量、户型怎能和人家相比呢？再说，我们这里要环境没环境，要配套没配套。”
陈先生举例说，两三年前，村里有一个好赌的村民，输了钱就用楼房还债，“每平方米也就３０００多元，连４０００元都不到。这其实也反映了村民私下成交的物业价钱。”
曾女士则是这样算的账：“一签完约，我就拿到了三个月的物业租金补贴。就自己家来说，这笔补贴比以前的租金高了很多。”曾女士喜笑颜开。
“一套２房１厅６０平方米的房子，先前租金是１２００元／月，现在签约后，每平方米租金补贴３０元，一个月稳拿１８００元，比多６００元。”曾女士举出自家的例子，“还不用操心能不能租出去，租给了谁，能租多长时间。再说，早交楼，还早省得去捅旧房的水管子。天天堵，烦人！”
对于村民们的说法，大冲旧改指挥部副指挥长、南山旧城重建局局长保长汉说：“其实，村民自己算过账的，按照大冲旧改项目的补偿方案，越早签约的村民物业租金补贴奖励越多。村民从签约之日起，名下的出租物业是按面积每平方米３０元的价格进行补偿。这就说明，签得越早拿到手的租金越多。”
要 诀3——“回迁区位置好，环境不错，比万象城还要好 。”
吴伯现在没事时，就到村口的回迁区规划模型旁看看，“感觉位置好，环境不错，古树、古庙和宗祠都还保留着。重要的是华润公司承诺旧改完成后，终的效果会比现在的万象城还要好。”
大冲是一个古老的村落。旧改后，大冲村原有的历史文物将得到保留，包括大古庙、郑氏宗祠、两口古井、５株古榕树、一个水塘。其中５株将原地、原貌保留，其余树木将在村内妥善移植。水塘则将改造为一个水景公园。
曾女士将新大冲的规划与她现在居住的后海某小区做了一番比较，她说，未来的大冲，将会有林荫大道、公园、街头绿地、屋顶花园等各种不同绿色空间，是新区东边的沙河公园也将通过多座天桥与大冲相连，成为大冲的后花园，这样晚上散步终于有地方了。
对于大冲村的改造前景，有地产研究人士表明，从物业品质、村民财富等多方面来看，大冲成为‘华夏村’是完全有可能的。
支持大冲成为“华夏村”的还有一个宏伟的蓝图——大沙河创新走廊。大冲处于大沙河创新走廊的孵化基地——中游产业园区——下游高新园区的节点。距离大沙河创新走廊的三个创新服务区之一——前后海深港合作现代服务业总部基地和三个产业辐射区之一——侨城北产业辐射区不到１０的。
在大冲股份公司一楼大厅，悬挂着村民回迁出租区户型图。这域与科技园南区和中区仅一路之隔，户型主要是５０平方米至６０平方米的两房一厅小户型，承租对象瞄准科技园白领。“到时候，这些小户型物业将会供不应求。”吴伯信心满怀。
要 诀4——“集体经济经营模式升级，本地青年就业层次提高。”
大冲旧改采取了“政府主导、市场运作、股份公司合作参与”的模式。“股份公司”指的就是大冲股份公司。
“此前主要靠厂房和零星商铺出租，股份公司加上６个经理部，每年的收入也就５０００多万元。”大冲股份公司一位负责人说，“旧改方案出台后，我们初步估算每年的收入起码会增加４倍。”
大冲股份公司一个经理部的负责人坦言：此前，有人问他集体分红每年有多少，自己都不好意思说。“太少了，位置给糟蹋了。不过，又有什么办法？厂房太旧了，租金每平方米每月也就１５元到２０元。金融危机后，已经有大量企业外迁，外面有些现代化产业园区配套好，租金也高不了多少，自然比我们的厂房有吸引力。”
他认为，除了集体物业实现了保值、外，还可以提升经营模式。“旧改后，我们将参与到的物业管理，负责３０００多平方米体育的经营，还有机会直接参与写字楼和酒店的运营。可以讲，大冲的集体经济将从简单的厂房出租升级到商业资本的项目运作。”
“重要的是，可以有效提升村民就业的层次。现在，村民主要做些物业管理、电工、保安员之类的工作，或者腰里挂串钥匙做公。旧改后，本地青年将从简单体力劳动者升级到用脑子的管理人员。”大冲股份公司这位负责人补充道。
“后生仔有嘢做（有事干）！”这是许多老一辈大冲人的心愿。而旧改无疑将提供更多的高层次就业机会，也将让这些老人家放下心来。
据了解，为了让村里的年轻人将来能迅速转换就业角色，大冲股份公司已经计划对他们进行分批分次的职业培训，学习现代化经营管理等方面的知识。
要 诀5——“有党和政府的关心和支持，我们还有什么不放心的。”
“有党和政府的关心和支持，我们还有什么不放心的。”阮伯说，作为一名老党员，他坚信党和政府是以人民利益为重的。
南山区委书记叶民辉说，对南山区委区政府来说，积极推进大冲旧改，是学习和实践科学发展观，实现好、维护好、发展好广大人民群众根本利益的应尽之责，南山必须举全区之力，强力推进，力争将其打造成全市乃至旧改项目的典范与标杆。
为督察指导旧改进展，南山区区长刘庆生亲自担纲大冲旧改领导小组组长。
一个商业拆迁项目，政府为何要介入？南山区驻大冲工作组新闻发言人程效给出了答案：大冲旧改不是普通的商业行为，涉及许多城市公共利益，必须由政府主导；大冲旧改必须实施整体拆除改造，难度大，风险高，需要有信誉好、实力强的企业参与才能够确保项目的成功；采取这种模式，一方面可以通过政府监督有效化解市场风险，另一方面，可利用市场机制实现效益的化。
２００８年７月，南山区政府工作组进驻大冲。此后，大冲旧改迅速起跑。
回顾过去一年多的历程，包括阮伯在内的许多大冲村民对于这样一些重要节点记忆犹新：２００８年９月２８日，大冲股份公司与华润集团正式签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》；２００９年３月１２日，大冲股份公司召开股东代表大会，高票通过了大冲集体物业拆迁补偿标准和先期部分集体物业动迁安排；２００９年３月１８日，大冲股份公司与华润签署集体物业拆迁安置补偿协议，集体物业开始动迁；２０１０年１月２３日，大冲旧改村民物业签约正式启动。
其实，更让大冲村民感动和钦佩的，是整个旧改工作团队的忘我奉献和热情服务。
阮伯说，“很多大冲人都不住村里，住得远点的都到了美国。有些人十几年没跟村里人联系过，但工作组硬是有办法找到他们，把他们请回大冲签约。”他扳着指头说，“还有，我们有些老人家听不懂普通话，工作组的同志就用白话、客家话一字一句地讲政策，讲方案，直到我们听明白为止。”
据了解，工作组进驻大冲以后，近３０名成员连续奋战，至今没有休息过一个，仅在春节期间做了短暂休整。
南山区区长刘庆生对工作组给予的评价是，“成绩巨大，作风过硬，堪称典范。”
要 诀6——“整个旧改过程公开、透明，一碗水端平。”
村民吴先生曾经对大冲旧改怀有相当大的抵触情绪，直到昨天才赶上按时签约奖励的“末班车”。他直言之所以签约，就是要看看奖励期限会不会延期，奖励标准会不会提高。
据调查，在大冲确有小部分村民与吴先生有同样想法。由于整个旧改工作始终坚持公开、透明的原则，加之各项签约补偿全部得到落实，使这部分村民眼见为实，逐步打消疑虑，加入到签约队伍。还有不少村民签约后，主动当起了旧改工作的义务“宣传员”，做通亲朋好友的思想工作。村民陈阿姨说：“旧改是大家的事，不能因为个别人的事耽误了大家的好事。”
在旧改实施过程中，旧改工作团队采取多项措施增强工作透明度，确保村民行使知情权、参与权、表达权和监督权，比如，召开全体村会，广泛听取村民意见；印发２５期《旧改动态》，及时传递信息；通过新闻媒体和设置公示栏，按法定程序对重要旧改事项进行公示。
阮伯回忆说，关于旧改的村会，他一共参加了三次。一旁的儿媳则纠正道：“是四次。”
每次村会，大冲股份公司董事长阮洪坤都要与村民们进行面的交流；每次会后，公开表态支持旧改的村民都会明显增加。
吴先生说：“关键是村民和村干部之间，村民和村民之间，要一碗水端平！”他曾担心村干部和普通村民的补偿标准不一样，但终实实在在看到的却是，“大家都是一样签约，一样领奖，我也就无话可说了。”
同样的“一碗水端平”还体现在对违法建筑的查处上。由于历史原因，大冲曾多次传出旧改风声，但往往风声一过，就冒出不少违法建筑。此次旧改也不例外，启动之初也一度出现了抢建加建苗头。对此，大冲所属的粤海街道加大查处力度，实行２４监控，发现一例查处一例，及时制止了违建现象的产生。
大冲旧改指挥部副指挥长、粤海街道党工委书记朱江说：“如果让违建者得逞，就是对绝大多数遵纪守法村民的不公平，不仅如此，还将给大冲旧改造成极大混乱，必须严防死守，绝不包庇徇私。”
要 诀7——“有了三道‘保险杠’，不用担心‘烂尾楼’。”
村民陈先生曾经请律师对《村民物业拆迁补偿协议》进行专门研究，他说：“我到过海南、珠海，对当地的‘烂尾楼’印象深，也怕大冲出现‘烂尾楼’。”
去年３月１８日，大冲集体物业拆迁启动仪式上，华润置地（深圳）有限公司董事长吴向东公开表示，华润集团已对大冲旧改具体项目出具承诺函，确保工程质量和不“烂尾”，是在工期头两年，将全部建设回迁物业。
今年１月，终成稿的《村民物业拆迁补偿协议》上增加了这样一段内容：一是华润集团郑重承诺，保证回迁补偿物业不出现“烂尾”；二是严格按照有关法律接受资金，专款专用；三是南山区人民政府对项目进行全程监督与，确保不“烂尾”，不欠付村民补偿金。陈先生笑着说，正是有了这三道“保险杠”，让他不再担心“烂尾楼”。
为了赢得大冲村民的信任和支持，华润方面也是一诺千金，让村民看到的是白纸黑字，拿到的是真金白银。
华润置地（深圳）公司总经理伍加健说，大冲旧改实现了村民、股份公司、政府和华润公司的“四赢”。“如果只是华润一方赢，就只有一种可能，即盖点住宅卖完走人。事实上，华润没有这么做，也不能这样做。”
伍加健坦言：“从公司会计账面上就能看出来，只有出没有进，估计今后两三年内都不会进账。光是集体物业移交后，过渡期补偿每年就要支付７０００万元。今年村民物业开始签约后，已向签约村民支付物业补偿金及过渡期租金约２．６亿元，按时签约奖励金５２００万元。”
