从330新政看珠海楼市政策"炼成记"

编者按 3月30日，房产新政超预期而来，新政后房天下小编在实地探访楼盘时，发现有不少项目近期有涨价的打算，此次新政对楼市带动很大，不仅鼓舞了开发商也加大了购房者买房的信心，未来量价齐升，不无可能。就这样，珠海楼市又一波涨价潮在新政的加持下，慢慢发酵。

除了基建工程的推动、横琴发展的加持、地王诞生等利好因素，珠海房价任性地稳中有涨，和楼市政策的助推不无关系。要知道在2015年3月百城房价排行榜中，珠海已稳居第10名了。这个数据让人有种恍如隔世的感觉，因为它赤裸裸地宣告于众，珠海的房价之高已进入前十了，仍记得2011年年底珠海房价还稳稳当当地排在第16。从第16名到第10名，10403元/㎡到12927元/㎡，珠海只用了3年多时间。此期我们来回顾一下近年出台的楼市政策，它们有的起调节作用，促进珠海楼市回归理性常态，有的提振楼市信心，加快房价进一步上涨……

※ 珠海双限政策

双限一年房价仍上涨 效果未尽如人意

出台时间：2011年11月1日

政策回顾：11月1日，珠海“限购+限价”的双限政策如一记重拳掀动年末的珠海楼市，引发了业内及网友们的一片哗然！据悉，本地居民、在珠海缴纳了一年以上社保的非本地居民，只能在主城区新增一套住宅，外地居民无购买社保和纳税的不能在香洲区买房。限价内容为对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。“限购”+“限价”，珠海成为双限的城市。

小编点评：当时珠海双限政策出台引发了不少的质疑声，不少网友认为“限购令”治标不治本，珠海是个外销型城市，就算出台对珠海楼市也不会有多大的影响。小编翻看了过去的数据，在双限一周年做的购房者心态调查中，有74.4%的网友对调控效果表示不满意，认为房价依然过高，未实质性降价。而房价方面2012年10月珠海房价为10445元/㎡，相对于2011年11月的10403元/㎡，双限一年后珠海房价仍出现了轻微上涨，可见双限效果未尽如人意。

※ 两地车牌叫停

继限购限价之后 珠海楼市再限牌

出台时间：2012年4月17日

政策回顾：4月17日广东省公安厅交通管理局发布公告，称自18日起将暂停受理以在珠海市购买商品房的方式，申办澳门直通内地小汽车牌证业务。和双限令一样，此政策让不少开发商和投资客措手不及。有业内人士称，在珠海买房拿两地车牌是澳门人买房的大诱惑，不少人目的是为拿车牌而非买房。该政策的正式施行，对于以澳门投资需求占据主导的楼盘而言，无疑又是当头棒喝，投资需求将受到巨大的冲击。

小编点评：买房可办理粤澳两地车牌一直是珠海楼市的卖点之一，但不是主流销售手段，只是在市场不景气的时候，一些楼盘用来做促销以增加销售量的方式。限牌政策对珠海楼市影响有限。

※ "新国五条"出炉

国五条落地 珠海楼市反应淡定

出台时间：2013年2月20日

政策回顾：2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的房地产调控信号。但有业内人士认为“国五条”并没有实质性的措施，目前珠海楼市的调控政策已经较为严格，即使新“国五条”出台，但在没有具体地方措施出来之前，对珠海楼市不会有太大影响。

小编点评：“国五条”在春节后各大城市销量和房价复苏的背景下出台，并没有具体的实施措施，可见新政的威慑作用要大于其本身的实际作用。

※ "双合同"要征税

珠海悄然对购房“双合同”按总价征税

出台时间：2014年3月4日

政策回顾：珠海市地税局下发通知，要求自2014年3月4日起，对所有申请缴纳契税的一手商品房采取先受理资料，核实后再通知办理。这意味着“双合同”之中的装修部分或面临征税的可能，具体如何操作以及市民关心的税率和收费标准，当时尚未敲定。直到4月初记者致电珠海地税和实地走访发现，“双合同”中的装修款已悄然明确要纳入契税征收范围内，税率和毛坯部分一样。房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，若是买卖装修的房屋，装修费用也包括在内。

小编点评：开发商一开始采取‘双合同’卖楼，原意并不是为了少缴契税，而是为了珠海楼市“限价令”；但装修部分纳入契税征收标准，对于开发商自身影响其实不大，因为房价不会受到影响。但对于购房者而言，则可能存在交易环节的隐忧。

※ 央行9.30房贷新政

银行只认贷 不认房

出台时间：2014年9月30日

政策回顾：央行、银监会日前发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。《通知》还明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

小编点评：央行“9·30”房贷新政出台两月后小编进行珠海房贷摸底，发现珠海大部分银行均已落实“认贷不认房”。除此之外，首套房贷利率也明显松动。9月份时，珠海仅有一家银行有首套房贷利率的折扣。而到11月末，珠海已有三家银行有首套房贷利率的折扣，且低折扣已去到9.1折。

※ 珠海双限松绑

珠海三年“双限”终于落幕

出台时间：2014年9月26日

政策回顾：珠海市住房和城乡规划建设局9月26日22点14分在官网公布消息，宣布调整房地产市场调控“双限令”。根据《意见》，从9月26日起，为释放有效需求，在珠海中心城区(香洲、吉大、拱北、新香洲、前山)购买144平方米以上(含144平方米)的商品住房，不再需要提供社保或纳税证明，严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应。为鼓励和引导居民到新城新区安居，新城新区(横琴、南湾、唐家湾、西部地区)范围内，购买商品房不再需要提供社保或纳税证明，并以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划。此外，为更好吸引各类人才，在珠海投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合珠海人才目录的，可凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。

小编点评：珠海楼市“双限”这三年，效果未尽如人意，除了房价依然稳中有涨外，还有一个明显的现象是，绕开了“限价令”，开发商自有一套可行之计。比如说在限价两三年之后，签毛坯、装修两份合同，成了在珠海买房的普遍做法。但这一现象到2014年3月4日后得到了遏制，珠海市地税局上下发通知要求自2014年3月4日起，对所有申请缴纳契税的一手商品房采取先受理资料，核实后再通知办理。这意味着“双合同”之中的装修部分或面临征税的可能。

※ 珠海下调公积金贷款利率

20年还款方式 降息后每月月供减少61.93元

出台时间：2014年11月27日

政策回顾：11月27日上午，小编上珠海住房公积金管理中心网站发现，珠海住房公积金管理中心转发央行新版利率的通知，称自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

小编点评：若以楼盘89平均价为7500元/平计算，公积金贷款47万，以等额本息还款的方式分20年还款为例，降息前每月需还2893.37元，降息后月供只需2831.44元，每月减少61.93元。

※ 二套首付降至4成

新政连发或促楼市回温 半数人认为房价将上涨

出台时间：2015年3月30日

政策回顾：3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。同时，二手房营业税免征期降至2年。

小编点评：330新政实施后，小编走访珠海热门楼盘，发现有涨价计划的，只有少数几个，目前二套房首付降至四成在珠海方面的细则尚未来，大部分开发商也处于观望状态，会根据银行的政策来调整。市场对政策的反应，需要一段时间的发酵。但是可以肯定的是二套首付比例下降，对于二套房肯定有一个刺激作用，整体利好楼市发展。