2014金湾斗门总成交数远超主城区 片区均价普遍上涨

房天下讯 根据珠海世联行的相关数据，2014年珠海成交较旺的区域除了热土横琴，基本为刚需区域——即新香洲、前山、斗门、金湾等。数据显示，2014年成交排名前三的分别为斗门（6724套）、金湾（5286套）、南湾（3125套）。

继2013年后，金湾和斗门总销售量再次过万套（13859套），远超主城区（8499套）的总成交数，占区域总成交数（22358套）约62%，可见西区依然保持较快的蹿升速度。值得一提的是，高栏港片区在2014年总成交数达到1849套，几乎将赶上前山片区（1915套）的总成交数。

2014 年珠海各片区成交情况（数据来源：珠海世联市场部）

业内人士认为，随着主城区可开发土地已越来越少，这种“刚需西移”趋势有可能愈演愈烈。南湾、横琴及西区等区域可开发土地较丰厚且靠近澳门，在2014年成为珠海楼市成交的重点区域。

从上图 2014 年珠海各片区成交情况来看，斗门、南湾和金湾成交金额排名前三，斗门成交套数较为活跃，而拱北、横琴、南湾和吉大成交均价高，高栏港为新兴片区，成交情况较突出，故本次重点片区分析主要针对斗门、南湾、横琴、前山、高栏港这五个片区进行分析。

1  斗门片区：6724套

2014年销售均价8316元/㎡，同涨 8%

分析：白蕉和珠峰大道两个板块占近半成交量

2014 年斗门片区商品住宅成交套数 6742 套，同比上涨 35%，成交面积 79.87 万平米，同比上涨 20%，成交金额 66.43 亿元，同比上涨 30%，成交均价为 8316 元/平米，同比上涨 8%。今年斗门区的成交大户都集中在白蕉板块和珠峰大道板块，两个板块成交占据斗门片区接近一半成交量，主要集中白蕉板块的时代倾城、万科魅力之城；珠峰大道板块的华发又一城、作品一号。4 个楼盘成交金额差距不大，大大领先其他楼盘。

斗门片区成交主力楼盘（数据来源：珠海世联市场部）

斗门片区主要分割 4 个板块，井岸板块属于老城区，土地资源较少，目前在售楼盘已接近尾盘，售价较高，成交率低；珠峰大道板块主要凭借华发与世荣量大开发商经营，生态资源较充足，加上政府今年年底新推的关于白蕉建成西部生态新城的“北部门户”的规划，吸引外地客户与珠海本地客户。

白蕉板块目前已有万科、时代、金地、招商等大品牌开发商进入，竞争较为激烈，各楼盘产品线较为丰富，加上香海大桥的建设进一步拉近与主城区的距离，更多主城区刚需各户在此置业；湖心路板块地理位置较前，与珠海大道相接，今年各楼盘成交差距不大，没有标杆性楼盘，后续时代地产的进入，将有望改写该区域房地产市场。

2 南湾片区 ：5286套

2014年销售均价19143元/㎡ 成交均价同涨 21%

分析：2015年将仍是主城区主要成交大户

2014 年南湾片区商品住宅成交套数 3125 套，同比上涨 27%，成交面积 30.18 万平米，同比上涨 23%，成交金额 57.77 亿元，同比上涨 49%，成交均价为 19143 元/平米，同比上涨 21%。

南湾片区成交主力楼盘（数据来源：珠海世联市场部）

2014年南湾片区除持续热销的豪宅中信红树湾之外，位于珠海大桥东的新项目华发水岸也是今年珠海市场的焦点，再次表现出了本土龙头品牌在主城区市场一贯的热度。今年华发商都的开业也使南湾片区生活配套得到极大的丰富和完善。

未来供应方面，仍然以中信、华发两大开发商楼盘供应为主力，预计华发湾仔十字门项目会在 15 年面世，令其明年供应量充足，加上地理位置优越临近横琴新区与拱北片区，明年仍然成为主城区主要成交大户。

3 横琴片区：647套

2014年成交均价为 38380 元/平，同涨 41%

分析：2015 年预计有更多项目入市

2014 年横琴片区商品住宅成交套数 647 套，同比上涨 12%，成交面积 8.13 万平米，同比上涨 23%，成交金额 31.20 亿元，同比上涨 73%，成交均价为 38380 元/平米，同比上涨 41%。（注明：以上数据仅为网签成交数据，由于中海名钻、华发首府与 K2·荔枝湾两楼盘开盘时未进入预售网签，故横琴区域总成交数据未包括当时开盘实际成交。）

横琴片区成交主力楼盘（数据来源：珠海世联市场部）

2014年横琴年成为珠海土地的出让大户，地王频出，不断刷新珠海市场的单价地王。今年多个地王项目抢先入市，新增住宅中海名钻、华发首府、K2·荔枝湾项目；写字楼横琴总部大厦、华策国际大厦。中海名钻、华发首府当日开盘便实现全部售罄，总销售金额分别为 20 亿元、50亿元，不断刷新珠海历史开盘成交业绩，以澳门客户为主，销售均价已从去年的 27000 元/㎡升至 38000 元/㎡。

横琴片区为依托强政策支持和澳门多元化发展带动的第三个新区，定位为粤港澳合作新模式的示范区，现已发展成为珠海炙手可热的投资热土，聚集了各地的投资目光，在 2015 年预计有更多项目入市，除了住宅不乏写字楼等商业综合体项目，如莲邦广场。

4. 前山片区：1915 套

2014年成交均价为 13194.48 元/平，同涨 14%

分析：入市供应量较大 2015年前山片区成交量将再次攀升

2014 年前山片区商品住宅成交套数 1915 套，同比上涨 15%，成交面积 17.77 万平米，同比上涨 17%，成交金额 23.44 亿元，同比上涨 34%，成交均价为 13194.48 元/平米，同比上涨 14%。

前山片区成交主力楼盘（数据来源：珠海世联市场部）

前山作为珠海主城区刚需项目集聚的区域，近年来成交量不断攀升，但今年以来已无有新项目入市和新推货量，售价也随之不断上涨。目前前山片区居住环境和氛围已改进日往呈现中低端印象，尤其大型商业综合体是心海州商业步行街、大型商业配套招商沃尔玛的强势进驻，不但弥补了前山商业市场的空缺，同时改变了前山片区的商业环境，极大的提升了区域内商业服务水平。目前典型项目如心海州、公园里，价格基本在 12500-13500 元/㎡（毛坯）左右。其中心海州继续延续去年热销势头，成为区域销售。

未来供应方面，预计有三个新项目入市，分别为世邦燕都、诚丰广场、万科金域缇香，三个项目产品线都较为丰富，首次入市供应量较大，前山片区成交量将再次攀升。

5. 高栏港片区：1849 套

2014年成交均价为 7091.49 元/平

分析：必将成为珠海西全新的增长极

2014 年高栏港片区商品住宅成交套数 1849 套，成交面积 19.66 万平米，成交金额 13.94 亿元，成交均价为 7091.49 元/平米。

高栏港片区成交主力楼盘（数据来源：珠海世联市场部）

高栏港经济区是依托华南沿海主枢纽港高栏港 而设立的经济功能区，开发总面积 380 平方公里，由珠海港（高栏港）和南水平沙俩镇组成。作为珠海海洋经济区的重要发展区域，高栏港经济区近年来经济发展迅速，人均 GDP 已突破 2 万美元。

2012 年 3 月国务院批准广东省珠海高栏港经济开发区升级为经济技术开发区，定名为珠海经济技术开发区，潜力无限，去年开始热销项目时代港启动该区域房地产市场，今年项目持续热销，土地市场也异常活跃，全年共拍出 51.83 万平方米，未来高栏港片区必将成为珠海西全新的增长极。

2015 年珠海楼市值得期待

经历 2013 年火爆的一年后，珠海房地产市场在 2014 年有所放缓，整体成交量略微下降，但价格水平仍继续保持稳步微涨的态势。主城区今年南湾、横琴、唐家湾、前山几大主要板块齐头并进，以品牌项目的持续销售为主，同时不乏新兴的明星项目，如位于珠海大桥东的华发水岸以及横琴中海名钻等。

横琴仍是主城区热板块，经历火爆的 2013 年后，今年主城区土地市场相对去年明显降温，去年横琴的多块地王项目今年抢先入市，均取得令人瞠目的成绩，横琴从起初的一家独领风骚演变成了如今的百家争鸣。未来随着其他写字楼商业等综合项目的入市，横琴将继续以新区的姿态引领珠海市场走向。前山、拱北等老城区板块未来也将有多个新项目面市，其中包括中铁地王项目，城区的市场容量在近些年有所收窄后迎来新一轮扩大。

西区两大区域表现出轮动的态势，交替引领市场，今年时代山湖海、保利香槟国际两大热点项目的售罄后，金湾市场热度有所下降，但随着西部中心城区建设的加速，未来热点轮动现象将会继续，今年年底中海在金湾拍下西区新地王是一重要信号。斗门市场今年则依靠万科、时代、华发等多个品牌开发商项目多点开花，成为珠海热点区域之一。现阶段西区市场存货以及未来新增供应都保持着较大的量，去化周期时间长，斗门尤其突出，在售项目多大 40 个，预期 2015 年新增近 100 万㎡，市场在不断成熟的同时，竞争也进一步加强。

总体而言，作为目前经济主体之一的房地产行业，利好政策逐渐放开，政策调整基调由行政手段转变为市场手段趋势明显，而珠海经过前两年的政策调控，房地产市场日益成熟，横琴、西部中心城区和港珠澳大桥的建设进程，2015 年珠海市场将全面开花，购房者更加理性购房，成交量与价格将保持稳定增长。2015 年值得期待。