珠海楼市营销动作两极分化 抢出货VS等现楼发售

4月份，华发·水岸开售，仅两个月就卖完一期1480套的产品。但与此同时，主城区大部分楼盘都处于按兵不动的状况。某个楼盘已全部封顶，但仍未有售楼部，更没有任何营销动作。与上市公司们领先抢跑的节奏不同，市场上大多数的中小地产公司选择了观望，整个2014年前五月，珠海主城区楼市仅新增预售1847套，同比2013年（4781套）下降61%。

业内人士认为，营销节奏的巨大差异，体现出不同开发商对资金的渴求度不同。

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楼市冷淡推货多项目欲现楼开售

记者本周踩盘发现，位于迎宾北路的珠光福康花园二期项目楼盘外架上挂着“热烈庆祝福康花园二期顺利封顶”的字样。该项目毫无疑问已达预售条件，但记者发现，仍未有售楼部。

从今年情况来看，珠光集团的推货速度比去年有了明显的降低。位于金湾的珠光新城亦如此。当前该项目42、46栋已取得预售证，但未有任何推广动作。与此同时，主城区还有一些处于尾盘的项目剩余单位已达预售条件，却没有拿预售证。如云顶澜山、恒虹世纪广场等。“我们是打算做成现楼再卖的。”某负责人告诉记者。

2014年以来，由于银行资金收紧，客户观望情绪浓厚，多个城市楼市低迷。珠海尽管价格未降，但成交量明显萎缩。开发商推货意愿冷淡。珠海商品房预销售专网数据显示，2014年前五月，珠海主城区楼市仅新增预售1847套，同比2013年（4781套）下降61%。

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上市公司加快推货节奏 冲半年业绩

但与此同时，部分大型房企却在加快推货节奏，抢占市场。华发水岸项目4月开售。由于价格较为吸引人，一期1480套货量仅两月就售罄。记者当前致电售楼经理，得知一期无货，二期要8、9月才开售。

除此之外，位于斗门的华发又一城项目也以5800元/平方米的起价入市，同样取得不俗的销售。珠海中原地产数据显示，4月及5月份，华发又一城销售630套。这两项目都是毛坯入市，因此价格更吸引客户。对此，业内人士认为，大公司到半年节点都必须冲业绩回笼资金。“今年国家的金融环境偏紧，因此大公司面对着很大的回笼资金的压力。”大家地产总经理陈志说。

进入2014年，华发股份去年热销项目已进入尾盘阶段。在这种情况下，华发股份亟需新项目入市。因此加快水岸和又一城项目入市节奏抢占市场。

每到市场拐点时，开发商的动作就会发生明显的分化。2012年刚双限时，五洲花城、金域华府、招商花园城、中海桃花源等率先以价换量，取得良好效果,销量在2013年名列前茅。

当前市场又到低潮期，截至6月18日，今年珠海楼市共网签住宅2019套，月均不到400套。

然而，在成交量大量萎缩的情况下，珠海楼市均价却只涨不跌。房价百城指数显示，截至5月底，珠海均价为13244元/平方米，比年初1-2月的12672.5元/平方米又有了一定的上涨。

而珠海主城区开发商项目大多是尾盘，有惜售心理。“不少项目剩余量不足十分之一，没有资金回笼压力，大多不急着卖出。”同裕地产营销部经理刘海说。

陈志也认为，本土中小开发商大多没有业绩考核，且当前资金压力不大，又不大看好目前的市场状况，便采取以时间换取利润的策略。“这是采取避开市场低价期，以换取后市的策略。”他说。

除上文提到的华发低价入市以外，坦洲的锦绣国际花城、三乡的雅居乐佰利山都做出了促销动作。像锦绣国际花城价去到了4788元/平方米。

“上市公司有半年报冲业绩扩大现金流以图谋扩张的需求。”某上市公司营销经理告诉记者，“如果项目还剩十几套房，我们一定会马上做点促销将之盘活成活资产。而小公司回笼资金后，尾盘卖一套赚一套，根本不着急。”

因此，业内人士认为，市场下行时，以利润换时间的当然是赢家。但每个公司都有不同的情况，比如根据自身情况作出调整。