珠海五一全市成交437套 后市区域分化渐明显

2014年开年以来，珠海楼市一直低迷。因此，五一黄金周的楼市备受关注。这三天楼市的整体状况，也常常具有风向标意义。

但从各项数据来看，今年五一珠海楼市表现不够理想。珠海中原数据显示，五一期间全市成交437套，同比2013年五一成交715套，销量下降39%。开发商也多采用零首付、一成首付及特价房的方式抢客。

成交

全市成交同比降39%

由于银行资金收紧，2014年珠海楼市受到一定的冲击，成交量明显下滑。珠海商品房预销售专网数据显示，今年1-4月份，珠海楼市共网签住宅1549套，同比2013年（2249套）下降31%。

业内人士认为，由于开年局势较为低迷，开发商都将开盘推后。按照往年情况来看，四月底及五一黄金周期间都是开发商集中推货或参加房展的阶段，因此，五一楼市的状况，往往起到风向标的意义。

然而，从数据来看，珠海楼市在五一期间表现并不理想。珠海中原地产数据显示，五一期间全市成交437套，同比2013年五一成交715套，销量下降39%。其中，市区成交177套，同比2013年五一成交338套，销量下降48%；西区成交260套，同比2013年五一成交377套，销量下降31%。

中原地产研究中心指出，五一黄金周成交之所以低迷，一方面是延续了今年一直以来的不景气。另一方面也是不少大项目在五一前就已经提前推货抢走了一定量的客户。

记者也了解到，在本次五一报业房展的参展项目中，一半以上的项目为持续销售状态，认筹及预热项目约为三分之一。大部分项目如时代倾城、海伦印象等均已在三四月份推货。

结构

刚需表现良好投资改善受打压

楼市整体低迷，但其中不乏亮点。据了解，本次报业房展参展项目中，刚需项目占极大的比重。如时代倾城、誉峯名门、西湖怡景园、龙光海悦华庭、安南丽苑等均是三房为主的产品。且不少刚需项目也表现突出。誉峰名门策划经理赖吴锐向记者透露，在五一房展期间，誉峰名门项目登记人数超过超过一千批，整体状况良好。此外，像时代倾城等项目在五一期间也成交良好。

“从今年五一情况来看，市区项目推货速度明显降低。毕竟在当前的市场环境下，投资及改善型需求受到一定的挤压。这也是开发商基于当前市场状况做出的决策。华发水岸坐拥山水资源，却开发刚需户型产品，便是鲜活的例子。”同裕地产营销部经理刘海说，“但刚需产品的状况则较为理想。像坦洲很多项目卖得都很不错。华发水岸、华发又一城低价入市，也销售得很快。”

促销

低首付成抢客手段

由于市场状况不够理想，开发商不得不采取一定的措施抢客。这其中，低首付及特价房是本次房展开发商用得较多的营销手段。

在爱ME公园的展位前，记者看到该项目打出“首付1万抢两房、首付2万抢3房”的醒目广告语。销售人员告诉记者，所谓首付1万抢两房，既是购房者付给开发商一万元，就可以定下房子。然后，客户必须在半年或一年内，还开发商房款的30%。

在以往的楼市里，低首付是开发商惯用的降低客户入市门槛以抢客的手段。本次五一，低首付明显多了起来。并且，大开发商也进行这样的操作。爱ME公园的首付一万抢两房，实际上便接近于零首付。而时代地产旗下的时代倾城、时代港则是真正意义的零首付。此外，像中珠上郡、诚丰新园等项目均是一成首付。

“当前银行资金收紧，且入市项目较多，市场竞争激烈。另一方面客户普遍在观望。各种因素综合，导致开发商普遍采用这种手段降低客户门槛，达到抢客的目的。”赖吴锐说。

刘海也告诉记者，当前的房地产问题很大程度是金融问题。资金压力贯穿到开发商的开发、销售等各个环节。因此，低首付通过缓解购房者的入市资金压力，使得开发商能够相对快速地回笼资金。

价格

折扣未松 特价房小量跑货

但尽管市场低迷，开发商却没有大举降价。珠海中原数据显示，本次参加报业房展的项目中，只有一个项目折扣低于8折，且该项目海纳城为商业项目。此外，8折-9折的项目为0，9-95折的项目也寥寥无几，如忠信春满园、锦绣国际花城。大多数项目均是95折以上的折扣。

刘海认为，当前开发商降价还未到大规模公开的程度，多是采取小范围小批量的特价房方式。

记者在房展现场也看到，不少开发商在五一期间推出特价房优惠。如安南丽苑、忠信春满园、爱ME公园、锦绣国际华城、云山雅墅。特价房的优惠折扣也相当大。如锦绣国际花城的特价房为5288元起，比项目均价6300元低了一千元。云山雅墅的5套特价房价格为5806元，比项目均价7800元低了近两千元。

此外，不少开发商还采取送家电及物业管理费的方式招揽客户。如西湖怡景园送家具、两年物业管理费；京华假日湾送价值1万元的家电（100㎡以下），送价值1万八千元的家电（100㎡以上）。

后市展望

区域分化 市区西区坦洲各不同

□同裕地产营销部经理 刘海

五一后的市场，必须分区域地看。市区范豪宅化，作为价格标杆，且量已越来越少，并无太大降价压力。坦洲片区呈现的是“现在”，价格有和市区并轨的空间，因此也不大可能降价。压力比较大的应该是西区。西区的未来充满想象，因此购房者买的是未来。只是在短期内，受到楼市低迷及银行资金收紧等不利因素的印象，还是受到一定的影响。毕竟，当前西区的在售楼盘非常多，竞争相当激烈。

产品分化 豪宅刚需房源走势不同

□珠海中原地产研究中心

自新政府上任，未出台调控房地产严厉政策，但在金融及其市场方面的调整却从侧面对房地产行业造成压力，预计今年内房地产发展势头有所减缓。

珠海规划逐步兑现，市民信心逐步恢复，长期价格呈上涨趋势，短期内部分豪宅项目价格会松动，但刚需价格坚挺。

当前成交量毫无疑问已步入下行通道，5月成为十一前开发商抢夺客户最关键时机，6-8月是成交低谷。