2022年的珠海楼市,是近五年最糟糕的一年吗?
凤凰网房产珠海站2022/11/05 17:58 北京市
还剩不到俩月2022年就结束了,凤凰君统计到,珠海楼市今年的价格低位普遍处于5、6月份,而后略微上扬后趋稳,呈现较缓和的“U型”结构。于此同时,多位购房者感觉还在跌,对市场预期缺乏信心,不敢下手。拉长时间线来看,珠海楼市今年真的有这么糟吗?楼市经历了这五年(2017年限购后),站在2022年看2017年,房价、区域、土拍、产品方面,悄然生变!先来看2017年9月VS2022年9月珠海各片区新房成交均价和套数:第一张图,还没有把保税区、洪湾片区单独分出来统计。但是看完这两张图,你会发现,有人欢喜有人愁:忧愁略深的恐怕有:前山、拱北、斗门,前山、拱北主要是因为新盘成交少,拉低了成交价;斗门销量在全市首位,但竞争形式严峻,打折促销优惠力度大,造成房价下降。逆势上涨的片区:老香洲、新香洲、吉大、横琴,偶有高端优质项目入市,缓慢刺激楼市,拉动整体均价上涨。变化不大,较为坚挺的片区:金湾、唐家、南湾,基本是持续有价值刺激,价值稳固的片区。对比近五年的均价涨幅,航空新城则以30%的涨幅位居第一,超过了珠海的涨幅。横琴五年的均价涨幅约13%,排名第二。斗门湖心路的跌幅约8%,白蕉的跌幅达28%,是当之无愧的冤大头板块。珠海楼市经过五年的发展期,大浪淘沙后,哪里值得重点关注,哪里需要谨慎,哪里最好不要碰,在真实数据面前,一目了然。除了房价变化之外,我们买房的逻辑也会受到房企拿地行为影响。近日,珠海一日成交的7宗涉宅地中,分别被华发、大横琴、正方、格力集团旗下、航空城集团旗下公司竞得。发现了吗?今年上半年成功出让的涉宅地块,均被国企/城投、央企拿下。
凤凰君认为,在楼市严峻和多家房企暴雷的背景下,国企/央企依然能有坚实的基础去拿地,他们也就变成我们相对可以依赖的房企。这样一方面能稳定楼市,不至于流拍影响楼市信心;另一方面,托底拿地的整体的土地成本较低,未来的售价自然也会也较低。不可否认的是,部分国企/地方城投的操盘和产品打造能力不及一些品牌民企,为市场带来的产品惊喜,可能会减弱。来看一张2016-2017年在珠海拿地的部分房企汇总图:
有早已进入珠海,持续拿地的房企,也有首进珠海的房企:万科、仁恒、格力、雅居乐、中冶、黑龙江高盛、招商蛇口……百花齐放。站在现在看,不管价格变动几何,这些房企在这几年给珠海带来的产品,都留下了深刻记忆点。可以说,2016-2017年,是珠海这五年来,土拍市场的“全盛期”。
总的来看,珠海的土拍市场,从五年前的“宁可噎着,也不要饿着”,在对土地极度饥渴以及对调控的极度不安中,房企做出了跟购房者一样的选择:先上车。如今,通过国企、城投、央企托底,帮助城市楼市稳定,才是先要走的路。这样大概率会先把非核心地段的地块拿出来卖,拿地成本会下降,但是惊喜也少了。从2017年的片区火,火一片楼盘,到如今形成了楼盘分化,这种状态在航空新城这种高价值板块中更能体现。此前凤凰君调查到,在楼市调整期中,航空新城内没有一线自然景观资源,主要为高层的刚需户型,是降价潮的主流,单价普遍下调了3千-4千元/㎡。中心河头排的洋房、叠墅产品,价格未有大变动。分析来看,自然资源依旧是硬资源,选择越靠近景观资源的户型,价格越稳。在2022年,准时保质交付是第一要义,购房者对于准现房/现房销售的呼声越来越高,这与2017年时先上车、买潜力的选择已大不相同。近期有购房者在选房时,一个楼盘的地段、配套都更好,另一个楼盘要驱车10分钟才能享受到核心配套,但因为是现房,购房者最终选择了现房项目。其实在珠海,目前也有不少楼盘现房、准现房在售,关注的朋友赶紧收藏好!珠海近30个现房准现房项目曝光
图一是珠海五年前的三房主流户型,90㎡以下的三房只能做到一卫。图二是这两年的三房主流户型,79㎡三房做一卫,是常见的户型。如今有些项目,还能在干湿分离的基础上,做出三分离卫生间,还有主卧270°观景飘窗等细节设计。
更考验产品力的,还有79㎡做2卫的设计,正如下面这个户型:根据中指院数据,珠海三房的套均成交面积约105㎡。
但是凤凰君盘点珠海在售新盘发现,75-85㎡的三房是主流,也是开发商们在有限面积内能做出的极致户型了。然而,“卷”无止境,最近的一个新盘,在板楼内建面约104㎡户型里做到了4房+1个储物间,户型面积实用率超90%。
当然,这些极致户型也不是没有缺点,比如次卧空间会比较局促,毕竟是在同等面积内做多了一房。总体来看,在2017年,地段、土拍、房价等的燥热,深刻影响市场与购房者的选择。甚至有些楼盘卖价高,但产品却无甚亮点。到2022年,市场进入调整期,“稳“字当头,开发商有一定程度的让利,产品也越做越好。大部分极致户型即使要压缩整体面积,但仍能做到多空间朝南,有些设计巧思,让居住体验更佳。少点浮躁,少点“唯房价论”,你觉得站在现在看五年前,珠海楼市变好了吗?
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