房企重回一线城市 三四线城市库存大谨慎投资
北方网2012/12/28 09:39
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房企重回一线城市 三四线城市库存大谨慎投资
本轮楼市调控初期，作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好，逃离“北上广”，进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而，盘点今年各地楼市回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、广州等地在内的东部一线“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。
一线成交崛起
一线城市成为本轮楼市回暖的领头羊。上海某房地产研究院统计显示，楼市销售量增速在2月份跌至成交底部之后触底反弹。随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，远远超过二、三线城市13%的涨幅。
一线城市的市场活跃度在传统淡季表现得尤为突出，7月份历来是楼市销售的淡季，来自中原地产数据显示，今年7月北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。
价格也是一线城市的优势，2012年11月70大中城市新建商品住宅平均环比指数为100.26，上升0.2个百分点。一线城市尤为显著，链家地产市场研究部统计显示，11月一线城市房价涨幅尤为突出，新房和二手房环比涨幅远超过二线城市及平均水平。其中北京新建商品住宅环比指数100.8，位列第二。
本轮调控初期，由于一线城市成交极度低迷，对项目集中在一线的房企业绩造成很大影响，一线城市因为经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应带来了对包括住宅、商务地产的大量需求，这是三、四线城市不可比拟的。
拿地重回一线
受到限购政策影响，开发商对一、二线城市的住宅用地缺乏信心，而三、四线城市受限购的影响不大。由此，众多龙头房企开始转战深耕三、四线城市。随着楼市成交量回升，开发商的现金状况转好，抄底一、二线城市土地开始成为企业共识。
根据中原地产研究中心对11家标杆房地产企业的监测，这些标杆企业下半年拿地额达到了882亿元，而上半年仅为304亿元。下半年拿地金额占销售比达到了29.1%。统计显示，2012年来，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。
“从今年的拿地情况看，三、四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。”张大伟表示，在前两年，标杆房企都在三、四线城市跑马圈地，今年却出现了回归。
根据国家信息中心首席经济学家范建平的研究，北京、上海、广州、深圳在过去的5年，服务业的发展速度超过了制造业，北京的服务业现在已经占到GDP的76%。未来的上海、广州、深圳甚至包括杭州、南京这样的城市，现在都在向服务业转化。它如果能够继续大量创造服务业就业机会，那么它的房地产就会得到支撑。
三四线城市落伍
在推进城镇化过程中，三、四线城市或扮演重要角色。不过，近几年不少三、四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大，导致今年三、四线城市在楼市复苏中落伍。
自今年6月份以来，商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，三、四线城市的库存量更大。摩根大通报告指出，从地区来看，明年一线城市更乐观一些，三、四线城市去库存压力会更大。
据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三、四线城市。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。
“三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，监测的10个三线城市，供给量都是大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下，转战三、四线城市，本身也加剧了企业的竞争。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示，一、二线城市，尽管库存高企，但实际上需求量很大，此前只是在限购等政策下隐蔽起来了。
联达地产机构董事长杨少锋认为，三、四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三、四线城市的投资应该更加谨慎。
一线土地市场或小幅反弹 土地调控料将加码
（信息来源：中国证券报）
业内人士认为，按照稳定房地产用地供应、抑制异常地价的指导思想，明年土地市场将迎来近年“最严厉的管控”，市场热情也将受到影响。在监管部门多项细化措施的作用下，明年新增“地王”的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。相比之下，由于此前土地供应量不足，市场缺口较大，一线城市的土地市场仍有望出现小幅反弹。
调控力度将不断加强
进入年末，土地市场供需两旺，市场交易迅速升温。根据链家地产市场研究部的统计，11月27日到12月7日，有7个城市的“地王”纪录被刷新。此后不久，上海等地再次出现高价地。
虽然“地王”的诞生有其特殊性，但其对市场预期的影响不可忽视。按照国土部的要求，未来要避免出现“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让。同时，进一步严格市场准入条件，防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。
这是国土部对住宅用地单幅出让面积做出限定后，再次针对高价地祭出的技术性监管手段。业内人士认为，若严格执行此规定，明年土地市场的“地王”数量将大为减少，“地王”成色也将受到影响。
此外，国土部要求对不同类型城市实施分类指导，特别强调对“市场出现波动城市”的管控。上述城市是指，在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
据不完全统计，纳入上述范围的城市或超过20个。除北上广深四个一线城市外，天津、南京、厦门、大连、长沙等二线城市，以及湛江、韶关等部分三线城市也可能成为“分类指导”的对象。
一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，此次国土部表态之严厉、管控政策涉及范围之广之深，均为近年来所少见。土地市场将面临最为严厉的政策环境。多数业内人士预期，房企在土地市场“一掷千金”的疯狂局面或难再现，市场将逐渐趋于平稳。
