万科中报净利增25% 半年纳税超过百亿元
房天下2012/08/07 09:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
万科中报净利增25% 半年纳税过百亿
万科8月7日公布半年度报告。上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元，相当于公司一年多的销售量。
尽管今年的推盘“前低后高”，万科在上半年推盘明显低于去年同期的情况下，仍然保持了比较理想的销售速度，实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元。万科方面表示，根据目前的推盘计划，下半年销售高于上半年、全年销售超越去年应无疑问。
业绩增长的同时，万科继续保持着稳健的财务状况，资金优势得到进一步巩固。截至6月底，万科持有现金470.1亿元，为把握未来市场机会创造了良好条件。
此外，继去年上半年之后，今年上半年万科的整体税金支出再度超过百亿，达到103.5亿元。
万科总裁郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势。未来万科将继续坚持面向自住需求的产品定位，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的产品服务理念，在提高产品性能的基础上，继续探索和加强服务配套，提高客户居住感受。
下半年销售预计将超上半年
上半年万科累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%，销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。
万科董事会秘书谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，上半年推盘量不大，明显低于去年同期，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长，此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。
上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%，与此同时，公司的结算均价也有所降低。谭华杰表示，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。
此外，刚刚发布的销售月报还显示，7月万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额103.9亿元，同比分别上升22.8%和14.4%。截至7月，万科累计实现销售面积698.5万平方米，销售金额 729.3亿元，分别同比上升9.6%和下降1.6%。
已售未结1464亿
中报显示，上半年万科实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%；结算收入302.2亿元，同比增长55.4%；营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。
谭华杰表示，去年上半年结算资源中，深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，因此结算均价和毛利率均处于较高水平，相比之下，今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。
他同时指出，虽然利润率有所下降，但投资者最关心的ROE水平仍然在提升。上半年万科全面摊薄的净资产率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。
中报显示，截至6月底，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
由于保持了良好的销售速度，截至6月底，万科各类存货中，现房库存仅81.9亿元，占各类库存的比例仅为3.62%，继续保持了健康的存货结构。
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财务结构安全稳健
由于已售未结资源规模进一步提升，预收帐款增加，万科上半年资产负债率达到78.9%。但预收帐款并不构成实际的偿债压力，如果剔除预售帐款，万科真实负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，明显低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，公司也继续保持着良好的水平，中期时净负债率为22.8%，较年初的23.8%进一步下降。
由于保持了良好的回款节奏，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。在房地产行业整体融资环境尚未有根本改善的情况下，充裕的资金既是确保经营安全的保障，也为公司把握土地市场上可能出现的机会提供了良好的条件。
不会放松土地投资标准
上半年万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。此外，万科还参与1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，由万科负责开发的部分用地面积约13万平方米，计容积率建筑面积约39万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3800元/平方米。
谭华杰表示，今年一季度时主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大；此外，主要城市中，除了少数几个城市供地面积较大外，大多数城市的土地供应面积都出现萎缩，土地市场的机会并不多。二季度土地市场成交局部活跃，但整体仍未放量。他预计，下半年各地将加大供地力度，土地供应规模将超过上半年，由于开发企业的投资能力尚未全面恢复，资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。
事实上，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科的销售月报显示，公司在刚刚过去的7月分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，需支付地价款30.2亿元。
谭华杰强调，虽然近期拿地数量有所增加，但公司并没有放松拿地的标准。他指出，7月万科在公开市场获得的项目基本上都以底价成交，包括上海虹桥商务区11号地块。除上海虹桥项目因地处核心城市中心区域情况特殊外，其他项目的平均楼面地价为1492元，价格比较合理。
对于下半年，谭华杰表示，公司既会关注土地市场的机会，也会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提上。
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