供需双方"高手对决" 房地产行业迎来二次发展
济南时报2012/06/06 09:15
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供需双方"高手对决"房地产行业迎来二次发展
在近日发布的《全球财富报告》中显示，中国百万美元富豪家庭数量超过140万户，全球排名第三；有648个超级富豪家庭平均财产超过一亿美元，排名全球第五。中国经济的飞速发展已得到全球瞩目，而伴随着经济迅速成长的中国富裕阶层也得到越来越多的关注。在政策调控下，部分开发商感到无所适从，在调控中难辨方向。但也有部分处于行业领先地位的开发商快速、准确地找到了未来的发展方向及模式，他们都将目光瞄向了中国迅速崛起的三、四线城市及迅速膨胀的富裕阶层。
供需双方“高手对决”
伴随着富裕阶层消费理念的形成，品牌开发商的开发理念也发生着变化，从原来卖看得见、摸得着的房子(卖户型)到后期卖看得见、摸不着的房子(卖环境)再到现在卖看不见、摸不着的房子(卖软服务)，能决定富裕阶层购买意向的已不是简单的地段、户型、质量等因素，而是掺杂了更为复杂的感觉因素，“这是不是我想要的生活”才是决定购买的重点。
为了满足快速发生着变化的消费需求，我们看到，有两类发开企业在这场变革大潮中异军突起。一类是以万达、恒大为代表的标准化模式开发企业，从先开始的星星之火到现在的燎原之势，万达凭借其高效的快速复制性开发模式，迅速占据了中国商业地产的霸主地位。虽然说，标准化开发模式带来的只能是中等开发水平，但毋庸置疑，万达的开发模式极具特色，契合中国成长阶层的消费理念，可以说，万达代表的就是一类生活标准。另一类开发企业是以龙湖、万科为代表的领先型高端地产，这类企业似乎永远快那么一步，敏锐地抓住了中国未来主流消费阶层的需求。所以当我们看到万科进军商业地产时，绝不是打谱做第二个万达，而是和万科自身的软服务相结合，领先者绝不会复制，这就是万科。无论开发商还是消费者，只盯着价格的人永远是后知后觉的，一流品牌企业之所以是一流，是他们用心做出了一流的产品，而真正的富裕阶层只为真正的一流产品买单。供需双方是“高手对决”，没有值不值得，只有愿不愿意。
从城市到都市 聚合力决定高度
随着中国经济的跨越式发展，在北京、上海等一线城市迅速跻身国际大都市的阶段，我们可以看出，中国一次城市化进程已基本结束。目前，是二次城市化发展阶段，也就是城市化到都市化的发展阶段，房地产业也同期进入到二次发展阶段。都市化发展不再是追求城市规模，而是考察整个城市的影响力、辐射聚合力，能否吸引到“头脑产业”是决定一个城市发展水平的主要因素。在此背景下，我们看到，有战略眼光的开发商们的拿地评判标准也在发生着变化。不再只是看地块的区域，与中心区的距离，性价比等因素，而是综合考量区域整体的发展模式及资本附着力，能否拥有较具潜力的发展规划，能否拥有聚合人才、物力的实力，也都成为拿地的考量标准。以数量开发、纯住宅为主的开发模式已经走到了后期，未来的房地产开发一定是整合开发，随着汽车时代的快速到来，在未来，区域经济一体化将会逐步取代城市一体化。
开发转舵 三、四线城市成重点
据战略发展专家称，到2020年，中国城市发展将迎来橄榄形发展，少数一线城市的发展将逐步放缓，而拥有广阔发展空间的三、四城市及中小城镇将蕴藏着巨大的发展空间。其实，在近几年的房产开发中，不少开发商早已涉及三、四线城市房产开发，但总是因为城市经济水平，消费结构等问题，往往开发一、二个楼盘便收手。那是因为，以往单纯的住宅社区式开发模式早已不适宜目前发展中的三、四线城市，这些快速发展的中小城镇，需要的是能引领他们生活标准的综合体式项目，而不再是简单的纯住宅项目。所以我们看到，目前处于一线的品牌开发企业都是综合体项目的集大成者，的综合体项目进驻三、四线城市，基本都运作的较为成功。
当一个综合体项目进入到一个城市并准确定位后，在对该城市的区域发展及区域消费都产生一定影响的时候，我们可以说，这个开发商才真的是承担了城市运营商的功能，而在此基础上的项目开发才具有现代化一流开发的水准。
为卖房开发商"说学逗唱"刺激刚需出手 五月开发商活动
（来源：地产中国网）继大范围进军新房代理后，近日，成都满堂红置业又宣布成立商业地产部，正式进军商业地产，被业界看作是中介突围的又一方向。
楼市调控政策，除了给开发商施以重压外，也让二手房中介倍感压力。去年至今，二手房中介关闭门店、裁员、被兼并等消息频频见诸报端，中原地产、21世纪等均宣布采取收缩策略，减少门店。
于此同时，部分中介开始积极拓展业务，纷纷涉足新房代理，寻求一二手房联动。据了解，目前中原地产、21世纪、伊城等多个中介均有代理新房，代理楼盘基本包括当前成都各个区域，产品涉及高端、刚需等多层次产品。“完全有跟地产代理公司一较高下的气势”一位资深的地产人士调侃。
在此前的春交会上，记者曾深入了解过某二手房中介，该中介公司一家门店代理的新盘多达30个，涉及成都目前多个主流开发商，包括城东和城南两大片区，其中还有多个楼盘是尚未开盘的纯新盘。
继涉足新房业务后，中介又把触手伸及商业地产。
相关人士表示，中介进军新房和商业地产是在调控和融资渠道收紧压力下的一种举动，是房地产行业面对限购、限贷、利率增加等情况下的一种正常反应，也是市场竞争者为了同一利益进行的一种结盟。反映出了当前低迷的市场和激烈的竞争格局。
而实际上，这也是商业地产集中爆发的产物。据相关机构的统计，目前大成都范围内有150个综合体项目在建，而仅仅是在成都市主城区的57个“知名项目”，就有3386万平米的总体量。按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化。
“但目前成都专业从事商业地产代理的机构并不多，这为中介转军商业地产提供了足够的空间，也是商业地产发展的必然产物。”上述地产人士表示，目前成都的商业地产尚有很大的发展空间，因此将会有更多的中介或者专业的商业地产代理出现。
