调控政策造就"收缩年" 房企拿地规模跌幅明显
财经2012/01/22 02:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
受市场调控的影响，2011年土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎。地方政府为了提高房企拿地的积极性，四季度开始，采取多方面举措积极推地，再加上今年政策面将趋于缓和的预判，房企的投资信心至去年12月也有所上升，部分实力雄厚的企业显露出抄底迹象，比如保利地产、招商地产。
据调查数据显示，重点企业拿地总量下跌五成。2011年15家典型企业的新增土地总建筑面积为8067万平方米，较去年同期下降48%，有七成以上的企业新增土地面积同比均有所下滑，其中，下滑幅度的企业是富力、雅居乐、金地，同比跌幅都超过八成。新增土地总金额为1854亿元，同比下跌48%，除了中海地产、招商地产、碧桂园的拿地金额同比增加外，其余八成的典型企业拿地金额同比均有下滑。
万科、保利、恒大新增土地总量一直位于前列，万科更是连续两年稳居拿地金额的首位。位次变化较大的企业是中海和招商，中海2010年新增土地总建面榜仅位列第七，2011年跃居至第二；招商则由2010年的末位上升到第七位；从入榜门槛来看，同比也收缩明显，企业拿地总建面的入榜门槛为41万平方米，同比跌幅达77%；拿地总金额的入榜门槛为13亿元，同比下跌54%。
金地收缩幅度，全年仅新增两幅土地。2011年典型企业新增土地排行榜中，金地以“41万平方米、13亿元”陪坐席末，相对2010年金地新增土地380万平方米，拿地金额122亿元来说，同比跌幅将近九成。结合其销售情况来看，金地全年销售金额309亿元，低于年初制定的400亿元。可见，调控下回笼资金的压力，直接导致拿地策略的大幅收缩。
2011年重点企业新增土地金额的3分别为万科集团、中海地产、保利地产，其中，中海地产年度新增土地总额为250亿元，同比增长19%。中海逆势扩张，战略布点21个城市。
拿地成本，典型企业2011年新增楼板价基本同2010年持平。2011年，15家典型企业的新增楼板价为2298元/平方米，基本和上年2304元/平方米的均价持平。随着2011年末土地供应力度的加大，出让底价的调低，角逐优质地块的竞争企业较少，部分有实力的企业选择11、12月的土地价格低点突击拿地。以保利为例，其12月的平均拿地成本为2488元/平方米，低于其全年平均楼板价；而招商12月的拿地成本为3219元/平方米，比其平均楼板价低12%。
龙湖进军上海商业地产，拿地成本上涨六成。龙湖地产拿地成本上涨最快，2011年的新增楼板价为2930元/平方米，同比涨幅达64%。龙湖地产2011年的战略布局偏向长三角区域，先后在上海、宁波、无锡等地有新增土地储备，尤其是8月在上海拿的商办用地，平均楼板价为8080元/平方米，带动了企业整体拿地成本的上升。龙湖进军上海商业地产，也体现了企业对调控环境的应对策略，即通过提升商业地产比例来增加产品多元化。
恒大土地成本控制最理想，楼板价仅811元/平方米，相对上年同期上升了14%。恒大拿地成本较低，是由于其新增土地多位于三、四线城市，比如芜湖、六安、盐城等地，2011年没有在一线城市拿地。
业界普遍预期：房价下跌、销售滞缓、信贷紧张可能促使2012年上半年成为房地产企业流动性最紧张时期。销售回款速度放缓融资渠道受阻房企面临新一轮洗牌"大换血"。
持续调控下，开发商现金流还能支撑多久？这个自去年开始就引发议论的问题，在新年伊始，依旧受到市场强烈的关注。
日前，在第十二届瑞银大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖指出，今年一季度末与二季度初是房地产的高危期，或将出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂的状况，房地产市场面临新一轮洗牌整合。
去年房企股权转让同比增长65%
1月5日，绿城中国在一天之内发布了四个公告，将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让，此举将给绿城带来接近3亿元的股权转让收入。业界人士指出，作为性的知名大房企，绿城罕有且密集地进行股权转让以充实资金，这就预示着房企面临着相当大的资金缺口。
事实上，房企股权出让现象已经从个别案例渐渐演变成普遍现象。资金逃离楼市还表现在一些企业从非房地产主业的撤出。2011年11月，水井坊发布公告称，为集中资源发展白酒主营业务，并结合国家宏观调控政策及相关监管规定，公司拟剥离郫县房地产开发项目。该项目包含商住用地535亩，账面土地成本约5.3亿元，目前尚未开发。此外，水井坊还打算将旗下另外一家房地产公司兴千业收回政府欠款后清算注销。理由是公司将专注酒类业务，不再从事房产业务。
与此同时，值得关注的是，就连央企也有"撤离地产"的举措。典型的案例是中国兵器装备集团先后转让了南方东银置地部分股权、蓟门桥地块等资产，其中后者曾是2010年北京名噪一时的"地王"。
根据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比2010年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，预计2012年房企的股权并购现象仍将继续。
