2012中小房企迎来大考验 政策"把关"三成淘汰
房天下综合整理2011/12/27 08:56
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房企缺钱？
尽管大型城市和热点城市的楼盘都出现了明显降价，市场情绪也已过拐点，但这并不等于房企资金短缺。特别是龙头上市房企，截至今年三季度的销售业绩依旧维持正增长。
将证监会分类下2010年营业收入排名前20家房地产开发企业作为样本分析发现，大型房地产企业并不存在资金链紧张的症状。
似乎可以作为任志强(微博)那句“开发商的情况比2008年情况好得多”的验证，在上市房企“经营活动现金流入”一项上，万科A(7.57,0.01,0.13%)、保利地产(10.17,-0.02,-0.20%)、金地集团(4.94,-0.04,-0.80%)、招商地产(18.22,-0.02,-0.11%)、世茂股份(10.18,0.00,0.00%)、金融街(6.06,-0.01,-0.16%)、北辰实业(2.76,0.06,2.22%)等均出现不同幅度的正增长。
该20家上市房企“经营活动现金流入”均以“销售商品和提供劳务收到的现金”构成为主，即销售房屋所带来资金回笼。
为何一些房企负债率已颇高，现金却依然充裕？
一位证券公司首席经济学家解释说：“房地产是高杠杆高资金密集型行业，所以他们高负债是正常的。同时很多开发商都是用银行的钱买地，用自有资金建房开发。而房地产尽管处于被调控状态，但是销售情况还不错。因此特别是一些大型房企存在高负债而资金链充足的情况。”
不过在“造血功能”方面，即便是前几大房企的情况也不尽如人意。因为银行被收紧了额度，地产信托则已被及时压制，民间借贷与私募股权投资成本居高不下。
数据显示，万科A在2011年三季度末筹资活动现金流入同比增幅为-7.73%；保利地产为-12.06%；而招商地产和金地集团则出现正增长。
在20家房企“经营活动产生的现金流量净额”中，同比为正的有：保利地产、招商地产、新湖中宝(3.31,-0.05,-1.49%)、金融街、北辰实业、北京城建(11.99,0.04,0.33%)、世茂股份、信达地产(3.95,0.00,0.00%)、中航地产(6.30,0.00,0.00%)。这些房企的预期额比去年要好，净得到加强。
近日，万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时称，2012年万科将进入“冬天模式”。他说，“现行的调控政策在2012年还将延续，在多重因素叠加之下，房地产市场将迎来寒冬”。
龙头企业都在为过冬做准备，这或能代表房地产业来年的脉搏强弱。此前，阳光100集团副总裁范小冲对《中国经济周刊》说，房企目前根本无法从银行取得贷款。“房企的开发贷款和个人的按揭贷款即便是批准了也没有额度，只能是等，或寻求其他融资出路。”
“现在就放言说上市房企的资金链紧张为时尚早。”一位券商分析师表示，经过长期原始积累上市房企都有了雄厚的资金基础，而长久以来也未曾出现房地产企业破产退市的个例。即便是最近持续引发关注的绿城地产也不会因当前的限购政策而导致破产。
“这些日子不好过的房企，通过降价销售或出售一部分资产项目即可得到缓解。”该分析师说。
不过他也认为，当前企业的销售总量正在下滑，如果这个态势长期存在至明年中旬，那么房企的资金或将遇到真正的困难。
一位目前专注于二三线市场的房地产开发企业高层人士称：“国家再度阐明调控不放松，并要求房价合理回归，这说明未来几年限购和限制按揭贷款的政策都将持续。那么明年上市房企将真正面临考验。”《中国经济周刊》
未来几年内，用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上，超过20%的家庭将享有保障房。如果现行政策能够落实到位，到2015年，将有30%的房企被洗牌出局，但还会剩下45000家房地产开发企业，中国房地产协会经营管理委员会与兰德咨询近日联合发布的蓝皮书中做出了如上预测。
据该蓝皮书调查结果显示，截至2010年年底，尚有房地产开发企业66290家，和2008年房地产开发企业数量相比累计减少24.57%，连续两年呈现减少的趋势。同时，城镇人口数量是6.74亿，这意味着每平均1万城镇人口就分摊一家开发企业。而如果在2015年以前如期完成建设3600万套保障房的计划，保障房和商品房的套数比将变成0.8：1。
蓝皮书认为“政策调控不动摇”意味着明年房地产市场依然会延续今年的境况，目前很多机构以销售额为标准对房地产企业进行排名。但销售额不同于销售收入。例如万科2010年合同销售额为1081.6亿元，但收入仅是507亿元。去除这些数字上的泡沫，企业资金链将极度紧张，到2015年，或将有30%房地产企业消失。
“在新的一年中，房地产企业的兼并重组在所难免，但也只有通过兼并重组才能促进房价合理回归和房地产的合理发展，让老百姓得到真正的实惠”，中房协副会长朱中一表示，随着宏观调控的深入，中国房地产业将因此面临深刻变革，越来越多的房地产企业开始寻求战略转型，产品突破和管理模式优化。《北京日报》
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存在微博称，不要指望大鳄会抑制房价，保护中小房企不倒闭，不退出，才应该是政策方向。
陈宝存认为：“不要指望大鳄会抑制房价，而是更多的小鲶鱼涌现，即使是行政手段，有作用的也是对市场小鲶鱼。保护中小房企不倒闭，不退出，才应该是政策方向。而倒闭中小企业的所谓愿望，只对中介行业有作用。”（来源 《证券时报》）
