房价不可能大降 投资需求与土地收入是主因
大众理财顾问2011/12/14 15:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
自2000年国家启动房地产消费以来，房屋价格一奔三窜，让老百姓难以承受。中国楼市从根本上来说也是一个政策市。政府旨在抑制房价而不是打压房价，房价短期可能微跌，但中长期“理想”状态是，要么维持在高位，要么缓慢上涨。
经济增长还离不开房地产
现在（2002年）投资的增长60%靠房地产，房地产推动能力很大，建筑材料工业、钢铁工业都上去了，但将来如果没有这样的拉动力怎么办？难以为继啊……我也不是说问题很大，我就是说，某些城市——我没说全部城市，它的房地产有一点热，不是“过热”，是有一点热，现在就应引起注意……这个房地产，特别是高级房地产，尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢？你不能把这个风险都加在银行身上，我只是提出一个预测，也不是警告，要小心一点。
——朱镕基
上面这段话是2002年时任总理朱镕基说的。当时房地产改革刚刚起步，房价跟现在相比小巫见大巫，那时朱总理都这么担心，因为他明白经济增长过度依赖投资是无法持续的，搞不好早晚是要崩盘的。都说国内经济增长靠三驾马车：投资、消费、净出口，那么这三者起作用主要是净出口和投资，内需可以忽略不计。近年来随着人民币持续，外部经济体经济下滑，净出口对经济的推动作用下降，投资对经济增长推动型就显现出来了，房地产又成为投资拉动中的重中之重。如果未来房价下跌，房地产行业肯定大受打击，中国的经济增长就会出现问题，严重者可能会经济衰退，政治层面是不允许的。从这一点上来说，“理想”状态下的房价不会降，只是上涨速度会放慢。政府已开始寻找新的经济增长点，也就是七大新兴产业，但是一个国家经济结构的转型是一个漫长的过程。
投机需求助推房价
对住房的需求有两种：一是中国人结婚买房刚性需求，二是市场的投资需求。住房刚性需求不得不提，虽然中国人均收入水平不高，但是一对年轻人结婚，父母拿出一辈子的积蓄，或者双方父母共同出资为孩子购房。但是这对房价的影响力不及投资需求。
2010年有数据表明，有6540万套住宅超过半年电费为零。如果与电表相连，考虑线损和电器产品上电子显示灯耗电等原因，房屋即便长期空置，电表也会蹦字的，也就是说这些住房压根就没连过电表。只见电梯响不见人出门的小区不在少数。对这一数据的出处有很多说法，一开始说是国家电网统计，后来又说是社科院的调查，即使数据有出入相差也不会太多。按三口之家计，这些空置房可供2亿人入住，而2010年的城镇人口7亿。统计还显示，超过7成北京市民拥有房产，其中半数为政策房。按户口均摊的住宅保有量，上海居民已户均3套了，而广州50%的家庭拥有2套房。2011年这些数字可能会更加令人担忧。
国内民间投资资本进入楼市，根本原因是因为国内的金融市场不发达，没有太多的可以投资的产品，楼市、股市、期市、银行理财产品、黄金、外汇仅此而已，而在目前的环境下股市大跌，相应的引领银行理财产品为负，同时期市、黄金、外汇投机风险较大，大笔资金便涌入了楼市。
土地垄断是房价高的根源
有人说，在当前的土地政策下，政府才是中国的开发商，房地产开发商只是政府的代理人。这些话较为偏激，却也道出了部分实情。只要是家合格的建筑公司，在盖房子能力上就没有问题，有问题的是否有盖房子的权利，因为盖房子需要审批，难就难在这。所以说开发商的业务核心不是怎么盖房子，而是怎么搞到盖房子的专利。
房地产行业从土地到最终建房出手，整个流程都是控制在政府的手里。买地（政府招、牌、挂）——建设所需四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）——银行融资（银行给予信贷配额，需土地抵押以及以上四证）——预售（《商品房销售（预售）许可证》），整个流程没有政府允许就甭想建房。有人说城中村有私自建房，但是那些房子没有产权证，没人敢买，即使用电都是1元/度。房地产市场看似是个竞争性市场，但由于土地垄断的存在，本质上与垄断无异。从2000年房地产启动住房消费至今10年的时间，房地产一直就是个官商、准官商垄断定价权也垄断信息权、话语权的领域。大家去菜市场买菜、买肉还能讲个价，买房、买汽油就只能强迫接受，这是因为什么，这是因为国家垄断，老百姓缺乏选择的权利。
地方政府需要土地收入
事实上承认一个国家为市场经济，需要这个国家满足一些具体的条件：政府是否控制土地？是否控制工业总产值？是否控制劳动力和劳动力的价格和薪酬？政府是否控制一整套领域？
——美国驻华大使、前商务部长骆家辉
非市场经济国家被称为食租国家，简单说这类国家及地区是靠山吃山，靠海吃海，靠资源吃资源。例如，山西财政，靠出卖当地煤炭资源；丽江财政，靠旅游收入，部门区县财政还靠景点门票收入、药材等。正常来说，政府收入增加，就可以降低本国居民的税负并提升社会福利；而国内地方财政收入增加的同时，并未降税减费，也未能大幅提升居民福利。中国13亿人口，土地是稀缺资源，自然而然地成为地方政府牟利的工具。
综合以上理由，无论在经济发展层面，还是在政府层面及百姓层面，中国的房价中长期都不大可能降。如果真的大幅下降，不是意味着出现深度经济衰退，政府对经济形势失去了掌控，就是国家经济结构发生了巨大变革，真正奔向市场经济的那一天。
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