限购令利好二三线城市 楼市限购政策加码

本轮限购令主要以房价上涨过快的一线城市为主，二三线城市主张限购的只有少数。开发商普遍被一线城市限购令“逼退”至周边二三线甚至四线城市，限购令意外成为这些城市的利好因素。业内预计，下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这不仅意味着限购政策的实施范围将进一步扩大，同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。

二三线城市领涨 环比涨幅趋缓

国家统计局公布数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已 过北京、上海等一线城市，成为领涨房价的“主力军”。分析人士指出，数据说明调控还没有完全达到预期目标。随着限购措施扩大至二三线城市，下半年楼市预计将进一步调整。

6月份，新建住宅销售价格环比下降及持平的城市增至26个，较上月增加了6个，价格上涨的城市环比涨幅均未超过0.5%，且涨幅比5月份缩小的城市有24个。当月，新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市减少至28个，上月为36个。

分析人士指出，房价涨幅继续放缓，表明楼市调控已经取得一定成效。但在环比涨幅放缓的同时，房价同比涨幅则略有扩大，显示楼市调控力度仍不能放松。数据显示，与去年同月相比，6月份，70个大中城市中新建住宅价格下降的城市仅有3个。 6月份，新建住宅销售价格同比上涨了4.2%，较上月4.1%的涨幅略有扩大，此前房价同比涨幅已出现年内连续第四个月增速放缓。 从数据来看，6月房价涨幅居前的均为二三线城市，且同比涨幅大都超过5%，已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市，领涨房价。 

今年6月，新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，均为二三线城市。其中，房价涨幅的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、南昌、洛阳紧随其后，涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。 楼市库存严重 调控或将继续趋紧

“限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，房价的涨幅逐现趋缓。记者注意到，在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。渣打银行调查显示，目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。

一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显著下降。记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降。 但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格的平均涨幅为4.66%。

业内人士普遍认为，随着国务院急令限购范围扩大到二三线城市，未来的调控手段也将继续趋紧。

其中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅价格环比分别上涨0.1%、0.1%、0.2%和0.1%，除北京持平外，其余3个城市的涨幅持续地缩小。若算上保障房因素，6月份北京的新建住宅价格已与上月持平。 记者注意到，今年以来，国家统计局改变了房价发布方式，仅公布每个城市的房价涨势，而不再统计70大中城市房价的平均涨幅。按照新的统计方法，今年以来，房价环比持平和下降的城市持续地增加。 

组合拳初显成效 限购措施可能扩大

“国八条”出台以后，中央出台差别化信贷、限购等政策组合拳，使一线城市房价过快上涨的势头得到遏制。然而在这轮最严厉的房地产调控下，“热点”非限购城市的楼市卷入“投资热潮”。7月12日，国务院常务会议明确要求对房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。如何实现房地产市场的健康平稳发展，避免调控“按下葫芦起了瓢”，成为共同关注的课题。

根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本[消息 价格 户型 点评]调查数据，2011年6月，100个城市中有75个城市的房价环比上涨，25个城市下跌。从成交量来看，中房指数系统监测的30个城市中，逾六成城市成交面积环比下降，三城市跌幅超过或接近30％。

业内人士认为，国家明确要求扩大限购令的适用范围，充分体现了调控房价的决心，应当进一步明确哪些二、三线城市应当实施限购政策。黎文江建议，应当加大力度推进建设保障性住房，一方面可以满足社会合理需求，解决低收入人群“住有所居”的问题，另一方面大量保障性住房投入市场对控制成交均价也会起到很大作用。

“应当继续提高投资住房的成本，让住房回归到以居住消费为主的状态。不可否认，现在还有很多人把在非限购城市购房当作一种财产保值增值的办法。但这种过度房地产投资往往会提高房屋的空置率，造成大量交通、行政等资源浪费，而且会拉动其他物价上涨。 ”黎文江说。

对于下半年房价的走势，谢逸枫表示，随着严厉的房地产调控深入，限贷和限价及保障房大量供应等房产税政策跟进，市场购买力减少，房价下调的趋势不断加码，开发商面临着调控考验。特别是限购政策未来将扩大到更多二三线城市，一旦库存和新增上市产品消化困难，在融资困难的情况下，“以价换量”是下半年开发商回收资金的最后选择。

“尽管针对一线城市的调控政策相对强劲，但一线城市环比房价已经连续两个月领跑二、三线城市环比房价，不过差距在慢慢缩小。 ”今年以来，70个大中城市住宅环比价格下降的城市持续明显变化，可能说明，一方面，1－5月份多数城市房价处于波动和僵持期，暂时还未形成单一方向性趋势（上涨或下跌）；另一方面，今年初调整过的房价统计方式可能还不够完善，不能很好的反映同质住宅的价格变化。 

解读

楼市呈量跌价稳态势

业内人士表示，自“国八条”出台以来，各地房价虽涨跌不一，但整体涨幅回落、趋稳的态势明显。尤其是二季度，随着市场对调控政策的逐渐消化，自4月份以来房价回稳表现更加明显，同比去年价格涨幅回落或是下降的城市不断增多。 6月份，价格同比下降的城市有3个，涨幅回落的城市达到28个。此外，结合国家统计局发布的商品房销售数据可以看出，无论是一手房还是二手房，成交情况都较去年总体水平明显下滑，与历史均值相比，今年2月到6月楼市成交可谓非常低迷。

将逐渐进入买方市场

链家地产首席分析师张月表示，一些城市住宅高库存的积压效应会逐渐显现，将推动房价下行，随着新房价格下行趋势的深化，预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，开发商以价换量的意愿将增强，楼市将逐渐进入买方市场。需要注意的是，一些二三线未限购城市承接了本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重释放压力，价格出现了明显上涨，影响了一线城市的调控效果。

限购或将在推行

中原地产三级市场研究总监张大伟表示，预计未来楼市调控不会放松，甚至存在继续收紧的可能，政策还未见底，“政策底”可能比很多人预想的要深。目前执行限购的城市超过40个，这些城市的成交量都明显萎缩，投机投资需求明显被挤出市场。未来限购政策很可能化，预计限购的城市可能新增逾100个。业内人士分析，从区域来看，楼市的上涨区域已从一线城市转向二三线城市。今年上半年销售额前10位的房地产企业，大部分销售额来自于二三线市场的布局，而这些地方很多城市并未实施限购政策

二三线城市启动限购 调控进入“深水区”

 史上最严厉的房地产宏观调控已经持续一年多了，国家统计局近日公布的一组数据似乎为此轮调控打了一个分数。国家统计局数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有3个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已 过一线城市，成为领涨房价的“主力军”。

7月12日，国务院再次召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。其中提出的5点建议在将既往的信贷、土地、保障房建设等政策进行梳理和强调的同时，还进一步提出了扩大限购范围、抑制二三线城市房价过快上涨、抑制租金过快上涨等新的调控方向。

从公布的数据可以看出，在70个大城市中，6月份环比价格下降的城市增至12个，相比5月份增加了6个，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。这表明，被限购的35个大城市的房价基本被控制住，政策效果显现。

　　在政策部门看来，此轮地产宏观调控取得了不小成效，但事实上“按下葫芦起来瓢”，二三线城市房价悄然上涨。今年1至6月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个和29个，其中均为二三线城市。

卓创资讯地产分析师房俊涛向《中国产经新闻》记者分析了原因：“一方面说明，随着我国城镇化的不断推进，二三线城市居民对住房的需求比起以往有了明显的增加。另一方面，在一线城市房地产限购政策的挤出效应下，投资性购房者不得不转移到还处于政策真空带的二三线城市，加剧了这些城市房价出现快速上涨。”

“这说明房地产市场调控面临的任务之艰巨。”房俊涛谈到二三线城市房价快速上涨时深有感触，“我工作生活的地方也是一个小县城，2007年购房时，所在城市的房价也就在2200-2500元/平方米，但时至今日，房屋价格已涨至5000元/平方米，部分房地产价格已飙至8000元/平方米，房屋涨价之快令人乍舌。并且房地产是大面积开发，但凡空闲之地都已是塔吊林立。”

房俊涛分析，金融危机之后，在一系列政策支持下，国内房地产市场迅速恢复，2010年国内房地产投资对GDP的贡献超过了50%。房地产业成为了中国摆脱危机的主要产业，大规模的投资也推动了房价的上涨。随着房地产问题的逐渐暴露，国家对房地产的调控也在加码，但主要是针对房价率先上涨的一线城市。随着限购令等措施的出台，一线房产市场的确在降温，但这也成为二三线城市房价上涨的催化剂。

在国内经济环境不好、实体投资风险加大、通胀愈演愈烈的背景下，民间投资仍然偏爱房地产的投资属性，二三线城市成为了游资的新的去向。

房价的上涨使当地房地产市场出现畸形。房俊涛认为，由于当地人收入水平并没有多少提高，很多刚性需求的购房者只能“望房兴叹”。有的购房者举多家之力买上一套房子，使得这些家庭的购买力大幅下降；而有的家庭则受房价大幅上涨的影响，在“房价只涨不跌”的舆论导向下，慌不择路地去买上一套房子，加剧了房地产的泡沫。

业内人士分析认为，6月房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著。不过，部分城市房价上涨压力仍然较大、有些城市调控力度有所放松、保障性安居工程建设进展不平衡等新问题的出现，给房地产调控提出了新的挑战，也使房地产调控由限购、限贷、房产税等宏观层面转向范围更广、针对性更强的“深水区”。