不看白天看晚上 扬州购买二手房十大技巧(图)
房天下综合整理2011/04/26 08:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
对于许多想购买宁波二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。那么在看房过程中该注意哪些技巧呢？
[技巧一]不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。
这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
[技巧二]不看晴天看雨天
下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象 。
[技巧三] 不看装修看格局
购买房屋是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
[技巧四] 不看墙面看墙角
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
[技巧五] 不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
[技巧六] 不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
[技巧七] 不看冷水看热水
如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。
[技巧八] 不看电梯看楼梯
新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
[技巧九] 不看地上看屋顶
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
技巧十] 不见房东见保安
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
延伸阅读：一样是买房为何总吃亏 置业投资避免八大误区
在楼市飞速发展的历程中，由于我们对区位、开发商或相关产品并不熟悉，时常陷入这样那样的误区，带来或深或浅的购房教训。事实上，不管是充满异域风情的园林规划还是华而不实的水景设计理念，不管是形同鸡肋的入户花园还是令人烦恼的错层阳台，在楼市某个时期都曾经风靡一时，但最终未能经受住时间的检验，成为购房中的一大败笔。下文总结出由区位、开发商、产品形态等引发的十大市场教训，期望能为即将在秋季房交会上置业的购房者提供参考。 （房天下综合整理）
教训1选错区位
购房区位，要紧跟城市发展的方向
小唐和小王是一个单位的同事，同在市中心上班。2005年，他俩几乎在同一时段购房。经过一段时间的踩盘后，小王以通过银行按揭购买了一套100余平方米的房子，其主要理由是自己非常看好这个项目的开发商，政府的规划会往该区位发展，房屋未来的空间很大。小唐则认为这里形同“农村”，过于偏远，最终买了一套100平方米的二手房，理由是能住在市中心、小区环境不错、现房即买即住、价格便宜。 （房天下综合整理）
5年后，小唐发现这套房子不适合自己的居住需求而重新置业，这套二手房的成交价不过80万元。而小王当初所买的房屋价值已升了100万元。小唐跟着也买了一套100万元的房子，就因为选错区位，他比小王多付出了数十万元。 （房天下综合整理）
点评：购房如何挑选到更有空间的区位？买房选区位一定要看清政府的规划和城市发展趋势；其次要看居住小区的大环境和小环境是否舒适；再次要看该区位交通是否便利，比如生活条件是否完善。从长远的眼光来看，尽可能选择政府已重点规划的具有发展前景的居住区，尽可能买到交通方便且性价比较高的优质物业。
教训2选错品牌
看开发商，须注重品质与责任
2006年，确定购买一套房子的谭小姐经过多次考察后，非常看好B盘和附近某开发商开发的A盘。当时B盘均价约为6000元/平方米，但A盘仅为5000元/平方米。考虑到买一套上百平方米的房子可以节省十几万元，谭小姐再三犹豫之下最终选择了购买A盘。居住了两年多时间后，谭小姐便发现所在小区不仅环境差、物业管理不善，而且所买房子质量很有问题，只好再次置业。但令谭小姐十分郁闷的是，所购房子的销售成交价与B盘相比差距较大。 （房天下综合整理）
点评：开发商的品牌差异与物业管理水平，对房屋后期的空间影响是非常大的。因此购房时要尽量选择重责任、信誉好、物管水平较高的开发商。 （房天下综合整理）
教训3 园林陷阱
选择园林，切忌片面“贪贵求洋”
2006年，楼市开始刮起了一股“洋气十足”的园林风。当年，市民蒋女士看中了一个自称是“南亚风情”的大盘，最令她心动的是，该盘以300万元的巨资引进了大量名贵的树种。未料一年多的时间后，名贵树种部分枯死了，而密集的绿树又招惹来了大量的蚊虫。 （房天下综合整理）
点评：近年来社区园林景观的各种流派风格泥沙俱下，很多社区景观真正带给业主的感觉是“照猫画虎”。当前大量的楼盘盲目依照“什么时尚造什么，什么好看建什么”的原则，进入片面追求楼盘品质的误区，有些开发商片面追求名贵树种或“洋植物”，在后期维护上也存在大问题。在资源配置上应充分体现自然规律，多打“乡土牌”，力求实现更大的居住价值与高水准的审美情趣。 （房天下综合整理）
教训4 水景败笔
选择水景，需警惕水景变“水患”
2007年，喜欢亲水的小刘被某楼盘的一则广告所吸引“亲水社区”。然而，交房入住不到半年时间，小刘发现小区池塘里的水开始发臭，此后开发商基本没换过水，当初美丽动人的水景反而成了小区景色的一大败笔。尤其是到了夏天，死水更是奇臭无比，所招惹的蚊虫更是令人难以忍受。 （房天下综合整理）
点评：上世纪90年代盛行于欧美的现代水景住宅设计之风，随着全球水资源的枯竭和短缺已被发达国家所抛弃。然而，近两年却涌现了大打“水”牌的楼盘，水景成为不少开发商的营销利器。但事实上由于很多水景项目设计上比较“水”，无法从根本上解决水源问题。水景应当是一种点缀，希望购房者在选房时要尽量考虑周全，对耗水量较大的楼盘更要慎重。
教训5 盲从跟风
追涨炒房被套牢
“盲从跟风”心理是业界评价购房者最常用的词语。 （房天下综合整理）
这种现象在2007年的大牛市时期和2008年的楼市低潮期得到充分彰显。 （房天下综合整理）
2007年楼市一度出现彻夜排队、电视直播摇号的疯狂场面，甚至有楼盘直接将开盘现场弄到了体育中心，数千购房者蜂拥到场。除了刚性需求外，炒家的大量介入，是市场失控的重要推手。
投资需求的膨胀，导致楼市销售量普遍大涨，不少项目甚至是一天一价。尽管业界专家不断呼吁，房地产行业泡沫已出现，仍难以抑制投资者的疯狂。多数项目投资客比例超过40%。这种现象直到2007年9月27日，随着购房贷款门槛提高和开发商融资门槛提高的双限令出台，才戛然而止。
宏观调控在楼市带来直接效应，迅速下滑的行情，让手上囤积多套房源的炒房客陷入两难局面。不少投资者由于不堪高成本重负，不得不亏本出货。
“2007年时，根本没有去思考行情和走势，周围的人都在炒房，所以也就跟进来买，风险意识几乎全部丧失。”在牛市时期炒房，在2008年卖房的投资客陈先生一年间亏损20%。
与2007年相反，2008年楼市陷入深调状态，不少本应买房的刚性需求也开始徘徊盲从，等待市场进一步见底。导致整个市场交易量下滑50%以上，部分楼盘价格大幅下调。
然而，由于盲从跟风，大多数购房者并没有抓住2008年的低谷买房，到了今年上半年，市场报复性反弹，在短短几个月内，成交量和价格恢复到高点。市场瞬息变化，给不少投资客和购房者上了一课。
点评：买房是普通人一生的投资之一，买房涉及到方方面面的事情需要综合考虑，在买房这件大事上，只能说要冷静、冷静，再冷静。在理性考量的基础上再出手，会减少“交学费”的可能性。
教训6 非毛坯矛盾
买非毛坯房要认准品牌签好合同
由于早期非毛坯房开发在尝试过程中，难免经验不足，出现装修风格单一、装修质量难以保证等问题，也有少数开发商为谋利润而在非毛坯材料上偷工减料。由于开发商借非毛坯房牟利而最终引发集体纠纷的情况时有出现。 （房天下综合整理）
尽管随着工作节奏和生活习惯变化，非毛坯房也越来越多，但围绕非毛坯房的讨论从未中断过。 （房天下综合整理）
点评：随着非毛坯房市场的逐渐成熟，房产企业竞争日趋激烈，在认准品牌开发商的基础上选非毛坯房，再签好合同，可以让更多购房者享受到住非毛坯房的便捷。
教训7 大盘画饼
迷信大盘惹来烦恼
由于大盘开发早期，其营销力度、概念宣传等力度更大，加上少数大盘成功案例带动。购房者对大盘的迷信，成为过去一种典型现象。这也是不少大项目前期开盘往往会形成热销局面的原因。 （房天下综合整理）
然而，并非所有大盘都能进行进科学的统一规划。或者说，并非所有开发商都有足够的实力，将一个动则占地上千亩的项目保证在高品质基础上统一执行。 （房天下综合整理）
最终导致其预期过高的前期业主不但没有迎来增值高峰期，不少业主反而承担项目易主、后续开发混乱、项目口碑越来越差等诟病带来的物业贬值压力。
点评：是否有实力开发大盘，开发商的实力、以往开发业绩是重要指标。
教训8 错层烦恼
错层阳台好看不实用
2007年，刘小姐来到某楼盘选房时发现，错层阳台设计成为该盘所有户型的亮点，除了挑高6米，所赠送的阳台面积达10多个平方米。心动之余迅速购买了一套120平方米的大户型。
这种良好的感觉，直到交房后随即变味了。
这个6米高的阳台不是属于自己的私人空间。因为楼上楼下仅隔3米，楼上的站上自家窗户边即对阳台上一切活动“尽收眼底”，而阳台上的衣物挂得稍高一些，楼上的又会觉得遮了他们光线。因此，楼上与楼下的邻里之间在视觉和声音上造成的相互“干扰”，都闹得大家心情很不畅快。 （房天下综合整理）
更难以接受的是，楼上的邻居可随意向楼下的阳台扔垃圾，也可以十分轻松跳到阳台上，不仅相互形成干扰，而且每层楼的住户都觉得这种阳台很没隐私和安全感。 （房天下综合整理）
点评：过去的错层阳台的设计理念有三大软肋：首先是视线干扰问题，这种设计漏洞是后天难以弥补的；其次是声音干扰问题，干扰越严重；再次是由于担心安全而产生的心理影响不可忽视，“从楼上可以很轻易地跳到楼下”的状况对居住心理感觉会很不好。
