频繁加息抑制20%购房需求 成交量减房价下行

4月21日，央行再次上调存款准备金率。从去年11月开始共上调存款准备金率7次，10月份至今，共加息4次，每隔2个月加息一次。“链家地产”首席分析师张月认为，由于通胀压力增加，当前信贷政策调整频繁。信贷政策调整对于房地产市场的影响主要有以下两点：

累次加息，限制大约20%购房者，全年至少抑制3.2万-3.6万套需求

 据“链家地产”市场研究部统计分析，由于累次加息之后，购房成本上涨明显。以贷款100万，期限20年为例，10月份加息前与现在对比，首套房还款利息共增加了24万，二套房还款利息增加了13万，首套房月均还款增加了千元以上。

而多次上调存贷款准备金率之后，银行的信贷额度有限，放贷过程中对个人的收入以及信用等审核要求更加严格。银行审批时间也开始有所放缓。贷款难度增加。由于这些因素的共同作用，使市场中大约20%受影响暂缓购房。一般北京市二手房在正常的市场状态下，成交量为 16万-18万套之间。则信贷政策的影响，将会限制3.2万-3.6万的购房者进入市场。加之其它的调控政策的影响，按照4月份的成交情况，预计5月份成交量将在9000-10000套左右，持续走低的成交量或将带动价格下行。

紧缩信贷政策 或将推动大户型率先降价

据“链家地产”市场研究部统计，10月份加息之前，公积金贷款占比大约是18%左右，多次加息后，公积金购房占比不断上涨，目前公积金占比大约是25%左右，上涨了7个百分点。“链家地产”首席分析师张月认为，多次加息之后，公积金相比于商贷的优势更加明显。以贷款80万，期限20年为例，商贷月还款额比公积金贷款多了1000元左右。

刚需人群更加青睐公积金购房。据“链家地产”市场研究部统计，面积小于90㎡的成交中，使用公积金购房的占比约为32%，远高于其他面积档位的占比。主要的原因是这类人群的购房能力有限，对于信贷政策改变更加敏感。

购房面积90㎡-120㎡的购房者仅有16%人群选择公积金购房，低于整体水平9个百分点。主要的原因是：这类购房者一般为改善性购房者，可能不能再使用公积金购买第二套房。而这类人群选择商贷的占比与整体市场相同，可见整体贷款购房占比下降。“链家地产”首席分析师张月认为，由于这类改善性购房者尤其是二套房商贷购房成本会更高，所以可能有部分购房者受到影响，暂缓当前的改善计划，减少对大户型的需求。需求的减少以及大户型总价高的特点，使得其不得不降价销售，预计若降价，大户型将会率先降价。从而推动市场下降。

“链家地产”首席分析师张月认为，多次加息的累计以及存款准备金上调的效应在逐渐显现。或将有更多的购房者受影响退出市场。需求的减少以及多项调控政策的综合作用，房价下行的压力增大。

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编者按：针对近日有部分二线城市对个人按揭贷款停止发放，有消息称未来一线城市或停房贷。房天下在摸底了锡城各银行是否停贷情况事发现，首套房基准利率明显上浮，同时4月21日央行将再度上调存款准备金率0.5个百分点，这已经是年内第四次加息。自此，购房者贷款买房的压力愈发增大。

一方面是不断增加的贷款额度，一方面又是不得不满足的住房需求。我们突然发现，一些无锡的购房者开始改变买房方式选择全额付款……

算账：100万房子要多还多少钱？

在小编的摸底调查中，兴业银行客户经理曾表示，目前很多银行对房贷的审核都非常严格。首套房利率方面，从7折到85折到现在的上浮10%。购房者的还款压力与日俱增。下面先让我们来算一笔账比较一下，100万的房子如果利率上浮要多还多少钱？

房天下通过计算，五年期以上商业贷款利率上调至7.48%，公积金贷款利率也同时上调，其中，五年以下个人住房公积金贷款(含五年)利率上调20个基点至4.2%，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调20个基点至4.7%。按照20年期100万元纯商业房贷按揭来算，上调贷款利率意味着每月月供较加息前将增加410元，达到8043元；利息总额将由83.2万元增加到93万元。

锡城购房者买房方式悄然生变

由于目前银行网点变相“停贷”的现象相当普遍，不少贷款购房者等待放款都已经“排队”到二季度末。此时房天下了解到很多有实力的无锡购房者开始选择全额付款。参加看房团的购房者周小姐表示：“先前准备了70万买房后来看中了75万的房子，本想多付首付通过贷款慢慢还，然后把剩下的钱装修一下现在利率上浮还不断加息，只能向亲戚朋友借点钱一次性付掉再做打算了。”

小编在参加了南长区某楼盘周末活动后从置业顾问处得知，通胀预期增大国家更多通过加息来抑制，贷款额度高的客户纷纷选择了一次性付款，以免频繁加息带来的压力更大。

优惠大节省房款 全额付款好处多多

全额付款虽然买房总额较大，但可以免除各种手续费、银行利息等，长期也是利好。而且因为是一次性付款，所以能得到开发商更大幅度的优惠，进一步节省购房款。

全额付款在时下其实更为划算。从投资角度说，付全款购买的房子再出手方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。无债一身轻。付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。 

但是全额付款买房也有缺点。首先资金压力大，如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。其次投资风险大，除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准。