保利地产宋广菊:房价一定会降下来 预计降10%
房天下综合整理2011/03/23 10:34
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在"新国八条"、限购之后，限价的步伐也在走近，虽然今年房地产调控的高压态势非常严厉，但在昨日保利地产(600048)的股东大会上，董事长宋广菊仍然表示，坚定看好未来二十年的房地产市场。但对于这次的宏观调整，宋广菊认为调控不会以时间长短来衡量，而是以效果来衡量，因此这次调控下房价一定会降下来，预计在10%左右。
"这次房价一定会降下来"
政府今年对房地产市场的调控力度可谓前所未有。3月8日，住建部部长姜伟新所说的"时刻准备出台下一步楼市调控政策"言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订"明码实价"文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。此外国家预计推出的大量保障性住房也将对市场造成较大的冲击。
房地产企业将如何应对这些宏观调控的高压，未来是否仍将保持高增长？面对大量推出的保障性住房，市场上的刚性需求是否受到影响？在昨日保利地产的年度股东大会上，云集了众多的个人投资者以及券商、私募、信托等机构投资者。而保利地产董事长、总经理、董事等管理层，基本上全部出席了股东大会。
对于这一次的宏观调控，董事长宋广菊也认为，市场是一定要达到调控的效果，政府才会让它回到正常水平，因此这次房价一定会降下来。这次的宏观调控，不以时间长短来衡量，而是以效果来衡量。其预计短期内市场的调整幅度会在10%左右。
事实上，这次的房地产调控在今年一季度上已经有所反应。宋广菊表示，此前开盘当日的去货量平均都达到了90%以上，而去年下半年，一开盘就100%的取货量。"今年一季度公司平均去货量达到了68%，而70%应该是一个比较合理的水平。"在投资者见面会上，宋广菊对投资者答到。
不过中长期来看，宋广菊仍然坚定地看好房地产市场。主要是由于通胀的影响、中国城市化进程不变，以及市场较大的流动性三方面因素的影响。
而对于投资者关心的公司成长性问题，宋广菊很有信心地表示，未来三、五年内将再造一个保利地产，这个目标是不会改变的。公司总经理朱铭新也向投资者保证，2011年公司将力争做到经营业绩有增长，市场份额不下降，每股不摊薄，此外，做得要比说的好。
年内计划建5个保障性住房项目
今年政府对商品住宅市场的调控力度明显加大，与此同时对保障性住房的供应随之增加。根据规划，2011年国家计划建设保障性住房1000万套，相比于2010年的580万套增长了420万套，增长比例为72%，未来5年内建设3600万套。
对于保障性住房规模的日益增加，保利地产董事长宋广菊表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目，计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。而据公司介绍，目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积84万平方米。早在2007年，保利地产建设了广州个限价房项目--保利西子湾。据公司总经理朱铭新介绍，保利西子湾的在10%左右。
"2015年末商业地产占比达到10%"
为平滑住宅市场的波动，保利地产开始涉足商业地产。在股东大会上，宋广菊表示，2010年公司商业地产的营业收入突破5亿元，公司计划2015年末，商业地产占总资产的比例要达到10%，年度投资额占比达到30%。
据其介绍，于去年4月开业的佛山保利洲际酒店，3个月就实现了正现金流。"这在业内都是比较少见的，截至去年年底洲际酒店就已经实现营业收入9000万元，在未来商业地产方面，公司有远大的规划。"宋广菊对在座的投资者表示。
互动问答：
个人资格投资者：保利香港和保利地产未来将如何解决同业竞争的问题？是否存在整合的可能？
宋广菊：其实保利香港和保利地产也不叫同业竞争，两个公司存在地域性区别，在产品、区域，人员结构等方面都是独立的。未来在经营区域上也将采取结构性划分，不再增加重叠的区域。整合方面，保利集团也会做战略性的考虑，但目前两个公司还是独立经营，毕竟保利香港是一家独立的上市公司，保利集团也无法左右。
个人投资者：目前房地产已经不是一个支柱性的产业了，国家对房地产的调控力度越来越大，大量推出保障性住房，未来刚性需求会受到压制；此外，中心城市可供销售的地块也越来越少了，保利地产未来的增长率是否会不断下滑？
宋广菊：国家从来就没有把房地产当成一个支柱性的产业，但实际上，在中国经济转型的过程中，房地产实际上是发挥了支柱的作用。房地产未来二十年内的市场情况，我坚定看好，这一轮限购的出台，是由于国家在出台了众多的地产调控政策后，房价依然坚挺，看不到调控的效果，政府才采取了行政干预的手段。今年一季度房地产市场的销售情况同比增长30%到50%，虽然同比出现了增长，但与去年四季度相比还是有差距的，说明宏观调控还是起到了一定的作用。保利地产也正在转型，发展商业地产，做好战略布局。
机构投资者：这次的政策环境感觉比2008年还要恶劣，在销售上，公司会不会觉得比2008年还要寒冷？
宋广菊：到目前为止，还没有感觉到比08年还冷。08年的金融危机是突如其来的，这次是在比较热的情况下，用行政手段往下压出来的，就像温水煮青蛙。而这就更要看各个公司的内部安排，未来市场下降趋势仍然会延续，预计调整10%左右。
机构投资者：去年和今年，公司在商业地产上的扩张速度是很快的，然而年报显示，公司的资产负债率高企，资金方面公司将如何安排？公司在商业地产上的转型是主动还是被动？在商业地产方面公司的竞争力如何？
宋广菊：在"十一五"的时候，保利是说要"适当增持商业地产"，当时有主动也有被动，并没有完全排斥，到了"十二五"的时候，公司是说要"有计划增持商业地产"，主动为主，当然也接受了被动项目。公司商业地产拿地的成本比较低，且作为综合项目，商业地产贷款相对比较容易。我们内部做过一个压力测试，就算未来房价跌了30%到40%，保利地产日子还是过得去。
这是一个完全竞争的市场，保利目前已经成立了商业公司，团队也有了一定的实践经验，下一步会寻求更专业的团队，勇于迎接竞争。 （投资快报）
延伸阅读
新“国八条”出台接近两月之际，经中国证券报记者多方了解获悉，国务院近期派出八个调查组，分赴各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。
无独有偶，相关部委的调控措施也在紧锣密鼓进行。国土资源部日前派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新“地王”的产生。国家发改委22日发布的通知要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。
摸底政策落实情况
消息人士证实，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底。“调查结果汇总得出后，国家相关部门将予以公开发布。重点可能仍然在于强调房地产市场调控的严肃性，切实稳定房地产市场价格。”知情人士透露。
中国证券报记者从国土资源部了解到，国土部并未参与上述楼市摸底调查活动。但在今年“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。
住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。
目前，除已出台房价涨幅控制目标的银川、太原、贵阳、郑州等城市外，广州、杭州、北京、天津等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。分析人士表示，由于新“国八条”的调控措施尚未完全落实，当前楼市调控将以巩固调控成果为主。随着各大中城市基本已经出台相关“限购”政策，未来一段时间则将迎来房价控制目标的“密集出台期”。
“明码标价”公开透明
根据国家发改委22日发布的《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
链家地产市场部首席分析师张月认为，“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。
“此前不少开发商分单元甚至楼层进行销售，经常随着销售形势坐地涨价。与此同时，很多项目的销售价格并不透明，一些相关利益群体往往可以拿到较为优惠的价格。发改委出台的这个规定，将在很大程度上避免类似现象。”分析人士指出。
一房地产企业人士则认为，国家发改委目前要求开发商对涨价重新申报备案，但其政策效应是短期的，这一条并未写到《商品房销售明码标价规定》中去。此外，不能排除一些地产公司采取虚高定价、暗自打折的形势进行销售，客户对此并不容易察觉。
“北京等不少城市目前已经采取一套一标价的方式，否则在交易管理系统无法备案，未来的楼市走势还是要看供求关系。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞认为。
房价“拐点”预期增强
对于未来的调控动向，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产调控政策在今年仍将持续。强化地方政府责任、继续控制投资性需求、保证普通住房供应等政策要点，在新“国八条”中都得到更加明确的强调。货币政策方面，今年货币政策仍然会趋紧，每一次加息都对房地产市场影响有限，但是不可忽略的是累计加息对房地产市场的影响。
北京市发改委副主任卢映川认为，目前北京市的限购政策不会对经济产业发展产生根本性的影响，执行时间要视调控效果而定。
秦虹同时认为，房产税试点不会永远试下去，在对试点情况总结经验后，房产税可能将从新增购房逐步涉及到存量购房，税率适当调整也是必然趋势。新“国八条”和房产税这两项政策形成组合后，将对市场预期产生一定影响作用。
与此同时，中国证券报记者了解到，在上海和重庆分别推出房产税试点后，目前相关城市以及部门正在对实施效果进行观察监测，而这需要一个过程。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。
在相关调控政策丝毫未见放松的背景下，不少城市房价松动的迹象正在出现。戴德梁行发布的报告显示，2月份楼市受房地产试点、限购范围扩大以及信贷收紧等政策叠加效应影响，火速进入冰冻期。其中，一线城市和二线城市成交分别环比下跌64.6%和18%，先前持续高企的一二线城市房价可能迎来“拐点”。
上海房地产研究院综合部部长杨红旭认为，最迟在5月份之前，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数就将出现下跌，即房价出现“拐点”。
“目前真正对楼市影响的还是限购。但这不意味着未来楼市将会一直悲观下去，预计中国房地产行业至少还有10-15年的朝阳期。”某大型房地产企业人士认为。
