房价收入比和租售比 为什么都在中国失灵?
房天下综合整理2011/03/23 09:56
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距离各城市公布房价控制目标截止日期还有不到10个工作日，多数东部城市和一线城市不约而同地选择了“沉默”，只有中西部少数城市公布了调控目标。
1月26日公布的新“国八条”中提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
在已公布的调控目标中，银川、太原、贵阳等城市，毫无例外地以GDP或人均可支配收入增幅作为房价控制增幅的参照系数，而“居民住房支付能力”，尚未见相关描述。
同时，我们也要掂量一下这种挂钩的合理性。一方面，这两个指标是变动的，实际数据与预估数值可能存在一定差距，CPI的波动也处在控制范围之外，这将直接导致房价控制目标的上下浮动；另一方面，在过去的两年间，房价曾以远超过人均可支配收入增幅的速度高歌猛进。以北京为例，多数楼盘现在的售价是两年前的两倍还多。实际支付能力被隐藏在简单易操作的房价控制目标背后。
客观而言，建立房价控制目标模型的困难非常多，政策的变动、国内外经济政治形势、当地社会经济发展水平、GDP增长、居民可支配收入增幅、CPI、政府的保障等等许多因素，都会影响房价走势。与“居民住房支付能力”相比，GDP或人均可支配收入增幅具有客观、量化的特征，房价控制目标与这两个指标挂钩，操作性较强。
房价控制目标参照GDP和人均可支配收入增幅这两个指标，量化了控制目标，同时操作简便对比明显。然而，简单将这两个指标设立为参照系数，并不适合现在的房价控制目标。更确切地说，在这一模式下运行的房价控制目标，其房价控制结果，依然不是居民实际住房支付能力可承受的。
房地产调控是在房价过快上涨之后应时而出，一系列的调控政策落地之后，房价增长依旧，只是速度略有放缓。房价的持续增长，让国际通行的房价收入比在中国失去了“话语权”，租售比也成为拉动房租不断上涨的“充足理由”。在此背景下提出的房价控制目标，应充分考虑到房价已经快速增长的“量”和居民收入增长及CPI波动带来的住房支付能力的变动。
“十二五纲要”第八篇第三十五章给房价确定的合理水平，就是“与消费能力基本适应”。消费能力与实际收入水平直接相关，“与消费能力基本适应”的房价合理水平，涵盖了上述种种考虑因素。既考虑到了GDP和人均可支配收入的增长，也考虑到了房价曾经的快速增长脱离了消费增长能力的实际情况，CPI的增长对居民实际消费的影响也被考虑在了其中。
“市场的归市场、保障的归保障”，房地产市场双轨运行的模式在去年底今年初逐渐清晰明朗。“十二五”期间3600万套保障房的建设规划，将保障范围从7%扩大至20%，即便如此，依然有80%的人口，需要从市场上购买商品住宅或者租赁住宅以满足居住需求。
与保障范围相比，“市场”在体量上占据优势，由此观之，房价控制目标的实现还是涉及到大部分人的切身利益，与他们的实际生活息息相关，控制目标的参照系数应扩大范围，不是单纯地盯住GDP增长或人均收入增长。（来源：证券日报）
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银川、太原、贵阳、昆明、佛山、岳阳。在距离国八条规定的最后期限仅剩一周的时候，已公布房价控制目标的城市依旧只有上列的这么几个。
在已出房价控制目标的上述六城市中，仅有三个城市确定了具体的增幅数字。除银川、岳阳明确提出房价增幅低于10%之外，贵阳则称“新建住房价格增幅不高于去年平均值”——按照国家统计局的数字统计，这一平均值为13.67%。
其余各地均执行动态的控制指标。例如，昆明为“低于人均可支配收入增长水平”，太原为“超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平的控制目标。”，佛山则为“不高于本年度GDP(国内生产总值)增幅”。
根据新“国八条”对于房价控制目标制定标准的规定，“地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”
而在具体的执行中，到目前为止一半以上的城市则取了各项参照体系中最宽松的一项，“当地经济发展目标”。依照“十一五”期间的数据，当地经济发展目标》人均可支配收入增长速度》居民住房支付能力。
业内人士认为，这一取上限的模式可能为其他城市所效仿。大多数城市的房价控制目标将因此限定在10%-15%的区间内。
对此，房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理，但部分东部大城市今年的房价涨幅控制线，应比中西部低一些，比如5-10%之间。
目前为止，尚未有一线城市公布房价控制目标。
房价增长控制目标可能将对地方的经济发展速度，及财政收入造成不利的影响，尤其体现在土地出让金方面。国土资源部近期下发的通知也要求地方政府根据房价控制目标，以及区域的房价地价水平，合理确定（土地）出让底价的控制区间。并要求坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史价的情况。限购令执行半个月,除了市场成交量有了明显变化外,买房者和卖房者的心态也开始有了微妙的变化。
