北京12月起将禁房产商直接收存预售款 或促房价下跌
房天下综合整理2010/10/26 08:34
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（来源：京华时报）10月25日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法规定12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售款。商品房预售资金应该全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。
商品房预售资金指的是，购房者按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。
市住建委日前与人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。其目的是为了落实中央调控措施，加强北京市商品房预售资金的监督管理，完善商品房预售制度，防范市场风险，保障购房人合法权益。
《办法》明确规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
为了保证购房款进入专户，在商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，必须在预售处公示这个专用账户，购房人则要将购房款直接存入专用账户。同时，区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。
昨天，北京房地产业协会副秘书长陈志受市住建委委托，对该《办法》进行了详细解读。他认为在国务院两次出台的调控政策中都提出要对市场进行监管。这个《办法》的出台，就是对此的回应和落实。他认为，该《办法》将会长期执行。
保障房预售资金也受监管。陈志说，这意味着目前预售监管仅限于住宅市场，商业地产预售还未被纳入。
-市场影响
四季度降价可能增大
>>房价
“12月1日实施前，北京有可能出现一个供应潮。”陈志说，按照北京的相关规定，申请预售的周期为10天左右，因此从昨天算起，到12月1日正式实施本《办法》，只有一个月左右的时间。因此，不排除开发企业“躲避”监管，而集中办理预售许可，那么就有可能出现一个小的供应潮。
另外，他分析说，预售资金被监管的好处就是能保证每一个开发项目完工。否则，有的开发商还未开发完一个项目就拿预售款开发另一个项目，一旦市场变冷，房屋销售停滞，两个项目都不能完工，就导致购房人得不到房产。即便能退回购房款，还是购房人受损失。
对于预售资金被监管的影响，陈志表示，《办法》规定必须达到购房人可以办理房产证的时候，资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须积极卖房，从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业很有可能调整价格，今年四季度北京房价下降的可能越来越大。
中小企业可能会出局
>>开发商
北京某大型国企负责人表示，此举将规范北京的房地产市场，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。
这位负责人表示，对他们来说，部分预售款被监管后，对他们的影响并不是很大。但对于中小型房企，肯定会影响他们的购地和继续开发。这就等于变相提高了房地产市场的门槛，达不到要求的就会自动被淘汰。政府部门从而将能更集中地对剩下的房企进行监督和管理。同时，购房人会更放心，因为他们能够知道自己的预付款用在了哪里。
而对于市场的影响，另外一位开发商代表认为，北京的市场很特别，外来需求压力很大。而土地又非常稀缺，预售资金被监管后，开发周期和成本可能会变长变大。对未来长期房价的影响将是趋涨的，不过不会像2009年那样疯涨。
“链家地产”认为，《办法》12月1日即将开始实施，由于房地产开发周期较为固定，开发商近期实现在建工程完工可能性很低，这样有在建工程的开发商的预售款理应将在12月以后进入暂时的冻结状态。因此，面对11月北京供地的增速，开发商的拿地积极性可能很高，以求赶上“自由资金”末班车。
由于以上市场动向，开发商在面临资源大量入市、价格平抑契机的同时，又面临着资金紧张、调控深入、监管加速落实的挑战，处境越发尴尬。开发商行业内博弈加重。
五种情况专户冻结
出现五种情况后，区县住房城乡主管部门将书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户的使用。五种情况包括：
1.房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工；
2.预售项目存在严重质量问题；
3.预售项目未按期交付使用；
4.市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；
5.其他违反商品房预售资金监管的行为。
新规实施
如何退房
《办法》中明确，在房屋开始预售后，预售资金未达到重点监管额度前，购房人提出退房的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件，向监管银行申请退回购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业自行结算退款。
-政策解读
1.预售款并非全部受监管
“进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。”
“其实预售款并不是全部会被监管。”陈志仔细阅读后发现。他说，《办法》中所说的重点监管资金是一个项目的建设费用，包括住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。
例如，一个10万平米的项目，建安成本(建设费用)为3000元/平米，预售价格为1万元/平米。那么，这个项目所需的建设费用为3亿元，而所有的预售金额为10亿元。按照规定理解，专用账户中的10亿元中，政府只监管其中的3亿元，从而保证这个项目保质保量地完工，杜绝出现烂尾和欺诈，其余的开发企业可以申请支取。因此，他认为，“被控制”的预售款其实只是一个项目建设的成本。
今年1月至9月，北京房地产市场开发资金总量为3900亿元左右，而预售款只有1020亿元左右，在整个预收款中的占比并不大，而更多的资金来自融资。可以说，这个《办法》是要管好预售款，而并非管死。
2.监管资金设支取四节点
“房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。”
陈志说，开发商在申请预售许可之前，应当制定和核定用款计划和数额。相关部门会根据开发企业所报的计划和施工情况，对用款数额进行审核。确实达到节点时间，且用款额度符合实际，银行才会从专用账户划转资金。
《办法》规定，用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。对于第四个节点，陈志说，房产交用后，购房人可持有开发商提供的相关手续，委托或自己办理房产证，证明房产已经归业主所有。
在此之前，专用账户资金不得低于项目工程建设费用的5%。“此前，部分开发商出现房屋交用后，不交税费等相关费用，导致业主入住但不能办理房产证。”这一做法将杜绝类似情况。
3.监管银行不得随意变更
“房地产开发企业应自己确定项目的监管银行，分期建设的，每一期内的项目只能委托一家监管银行，并且开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。”
陈志说，目前开发商借贷建房的同时，允诺推荐客户采用借贷银行按揭购房，这是正常的市场行为。因此，开发商有权力自己选择监管银行。
“虽然银行是开发商自己确定的，但中国人民银行会适时监控。”同时，开发商支取资金必须凭借备案工程建设合同，也不能超过节点用款额度。因此会避免开发商与银行打默契球。
4.购房人可查购房款去向
“商品房预售时，购房人无论是全款购房，还是贷款购房，都应当将购房款及贷款直接存入专用账户。”
《办法》规定，主管部门会公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询。
陈志透露，市住建委正在建立网上查询系统。购房人根据网签的合同号，就能通过房地产交易网，追踪自己购房款的去向。看看是不是划入了开发商专用账户。这样，将形成社会更多范围的监督机制。
商品房预售金监管须协同
从最终调控目标来说，类似政策只有协同执行，才有望尽早达到目标。
《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》12月1日施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁开发商直接收存预售金。对一直抱有博弈念头的开发商来说，这一办法无疑是重量级调控砝码。
过去几年，商品房预售资金一直是开发商的保镖。这笔钱本来不该滥用，却经常被用于炒地、囤地，而新获得的地块，又成为贷款抵押品。由此产生的问题是，工程款可能突然中断，导致工程质量下降甚至成为烂尾楼，危害购房者利益。而被挪用的资金投入市场后，成为地王频出的重要抬轿者，刺激购房者的心理预期和房价的非理性飞涨。
将商品房预售资金存入专用账户，在限制开发商资金违规流转的同时，削弱了开发商的资金实力，降低了开发商凭恃丰沛资金与调控政策博弈的本钱。新措施无疑将提高开发商配合调控政策的主观能动性。
此外，政府对于预售资金的有效管理，丰富了政府的调控手段。此前，尽管政策三令五申，但开发商在销售环节仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于监管乏力。预售资金管理强化后，开发商必须考虑一旦违规预售资金可能被扣罚、或停止网签等风险。违规成本的大大抬高，实际上提高了调控政策的落地机会。
可以预期，预售资金管理新政将迫使开发商作出应对。在银行贷款从紧和预售资金不能挪用这两道绳索下，目前仍在观望市况、期待风向转变的开发商们，无法再坐得住，如想回笼资金，就必须加快销售，囤楼惜售难以延续。
在多重政策压力下，商品房预售金监管的强化，可能会成为压低房价的那一根稻草。
但是，不同的开发商对新政的抗压性不同。相对而言，实力较弱的开发商，将被迫采取与调控政策方向趋同的应对方式，而大规模的开发企业由于资金调用，仍可作出规避动作。比如，可以调用没有实施预售金监管的地方分公司应急，以继续保持与调控政策博弈的能力，寻求更高利润的获取机会。
从这个角度说，北京市商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户的政策，只能取得有限效果。即使中小开发商被迫调整战略，房价低头也难成趋势。从最终调控目标来说，类似政策只有协同执行，才有望尽早达到目标。
