地王频生戏中有戏 地方政府沦为"二道贩子"

9月4日北京出炉单价地王，一天后上海、杭州、苏州三地总价地王同日现身。在这戏剧性的一幕中，看似房企进入一线城市意愿强烈，但戏中有戏，其幕后或许还有一场由地方政府自编自导的放盘大戏。

首先，不妨先了解下上海此次出让地块的背景。上海徐家汇中心项目地块其实是上海徐汇区规土局在今年5月底，用上海滨江、世博中心土地等4宗地从上实城开手中置换而来，原因实际是上实城开无力开发。当时项目估值为42.45亿元，这也是上海规土局置换的价格，但谁也想不到这块地在2个月之后，以175亿元的起拍价横空出世。

上海方面将土地在手中捂一捂，规划稍变动，价值便连翻几番，实在奇货可居。同样，杭州华家池三宗地附近地块基本上均成交于2009年、2010年，而这三宗连体地块却在当地土地局手中整整囤了3年多。

为何出现这种情况？很大程度上是由于在土地出让体制之下，地方政府其实既是卖方，也是买方。

开发商是商人，是商人便会逐利，在地块开发困难时，开发商可以选择将土地有偿还回地方政府，或者开发商违规时，地方政府将土地从开发商手中有偿收回——“奇货”暂时重回地方政府怀抱。

而至于土地何时再次入市，这一切皆由地方政府说了算。一旦发现开发商有拿地意愿，或者地方财政出现真空时，地方政府便可启动对土地规划的修改，然后向市场放出土地，坐拥土地带来的利益。而在这整个过程中，开发商的议价空间并不大。这种案例并不罕见，南京昔日地王仙林湖地块，实际上是2009年招商地产[简介实时动态]与九龙仓的退地，该地块在今年5月再次入市，但出让起拍价已经高出45亿元。

这背后的根本原因在于，地方政府囤地没有任何成本以及风险，并把囤地美其名曰“储备用地”。相比较之下，房企一旦竞买到地块，反而却有囤地成本，一年之内不开发处以罚金，而两年之内不开发则收回土地。

显然，原本为了控制地价而生的土地储备制度在很多地方已经开始走样，不少地方政府已经沦为土地市场“二道贩子”。正因为地方政府能够垄断土地市场，导致其既是卖方又是买方，并从中强势取得巨额差价。如此一来“面粉”价格被推高，“面包”价格也自然水涨船高。