改善性换房应算清税费 当心八大购房陷阱
卓越理财2013/03/07 10:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在楼市深度调控持续一年半后，“限购”、“限贷”令已基本将楼市的投机需求清除出场，首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流。
换房进行时
俗话说“先成家后立业”、“安居才能乐业”……可见房子始终是中国人之间最热门的话题之一。以前，人们只要有个“窝”就很满足。而现在，随着家庭进入成长期，成员出现变动，单单有个“窝”已经远远不能满足我们的需求了。换房成为很多城市人要面临的问题，如：为提高生活品质的小房换成大房，为改善生活环境的郊区房换成市区房，为方便子女读书的非换成，为减轻退休负担的大房换成小房，等等。
据《新京报》调查显示，选择换房原因是“面积小，不够住”的网友比例为32.8%，居各选项首位。目前改善性购房者中70%为“小房换大房”，除了工作变动外，最为普遍的有两种情况：是婚房，一般是为了子女结婚，父母卖掉城区里的一套较老的小房子，为小两口添置新房；第二是为了迎接孩子诞生，一居换两居和孩子上学换或加上与老人同住“一步到位”换三居。
然而，换房不是简单的一“换”了之，而是涉及卖旧房、买新房(包含一手房和二手房)两个独立而又关联的交易，如考虑不周，可能会增加很多换房成本，甚至影响换房大计。因此，换房之前弄清相关政策和税费，是非常必要的。
在楼市深度调控持续一年半后，“限购”、“限贷”令已基本将楼市的投机需求清除出场，首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流。而这类型的“刚改族”都是由于人口增加进行换房，就更需要全面、综合考虑；在自己资金实力可负担的前提下，除了考察户型面积、格局、实用性、小区环境外，对周边的交通、幼儿园、小学、商场、医院等生活配套设施也需多留心。
如今，限购和限贷政策的依旧从紧，这就给大量置业升级的改善型购房需求者，在换房时带来了各种困难。一方面，限购政策从严执行，部分家庭要面对支付购买二套房时高昂的首付和高额的房贷利率，有的家庭甚至失去购房资格。另一方面，信贷政策依旧从紧，且年底银行的信贷支持力度逐渐减弱，贷款利率优惠力度减小，房贷申请难度增加，批贷时间延长等，使改善型购房人群面临较大的资金压力。“先卖后买”也成为了这部分购房人群的必然选择。
怎样能把房子卖得值钱？怎样能买到合适的房子？在买房方面商贷购房怎样合适？具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款是否是最划算的办法？在购房过程中如何把握好时间？买房时会面临哪些繁杂的手续？又会遇到哪些麻烦，怎样解决这些麻烦？……诸上种种，看来换房要面临和解决的问题的确不少。
衣食住为民生之本，对大家而言，根据自己的不同条件和实力来购房才是合适的选择。当然，换房并非要求十全十美，购买者先要细分自己为何换房，找到最重要的需求，做到“量体裁衣”从而接近换房“”梦想。
在楼市深度调控持续一年半后，“限购”、“限贷”令已基本将楼市的投机需求清除出场，首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流。
杜拉拉换房记
文/本刊记者吴旭光
谈起换房，纯属无奈！“一家五口住在离城区较远的一个小区，小区周边都是刚刚新建的住宅，缺乏相应的配套工程，诸如学校、医院、菜场之类的，譬如说孩子上学就是大头疼事。为此，我和老公商量换房，老公是位不懂理财的人，所有的事情都由我一手抄办，于是开始了我的看房记。”杜拉拉(化名)告诉记者。杜拉拉在某著名上市公司总部财务结算中心担任主管。与父母、先生和儿子共同挤住在五年前购买的两室两厅里。
步：心动
“考虑到我们是五口之家，至少需要三个卧室。所以在房屋面积上要在140平米左右、四室三厅的房子较为合适。”杜拉拉进一步对记者说，换房如同做衣服，首先想出合理换房计划，即根据自己的当前的现实需求、经济情况，结合未来的发展前景等制定的换房计划。
结合自己的经历，杜拉拉把她总结出的换房经验详尽地告诉了记者。据她介绍，换房的因素是房源：本市140平米左右、四室三厅的房子的楼盘比较多，最终拍板了某外国语学校旁边的类别墅项目，因为这个项目离杜拉拉夫妻的上班地点近，而且孩子即将升入小学，就近上学方便老人接送，以后还可以节省住宿费用。
第二个因素经济能力：一套四室三厅的房子总价约250万，首付需要四成，杜拉拉自己有十五万存款，父母和兄弟还会有一积蓄可以暂借，支付首付不成问题。拉拉目前居住的房子在二手房市场上非常容易出手，大概可以卖到200万。拉拉可以先借钱支付首付款，然后出售现住房，约定买家先付一半房款，新房装修完成后交房。这样拉拉收到的首期房款既可以还借款又可以做新房基础装修。另外，每月房贷约3000元，以拉拉夫妻俩目前的收入没有太大的压力。
第三个因素是未来前景：夫妻一个是大学生，一个是研究生，虽然暂时存款不多，但未来发展前景应该看好。如果现在不考虑换房，忍受不满意的居住条件，可能影响心理健康和家庭和谐；如果选择一个中低档楼盘进行换房，过几年可能又会产生新的不满意。所以建议选择一个稍微超越当前经济能力的新房。
第二步：行动
初到一个新环境，每个人都显得那么陌生，但是如何在最短是的时间里，以最快的速度熟悉换房过程中的每个环节而变成行家里手？这时，拥有一本《新房导购手册》会帮你大忙。
杜拉拉告诉记者，看房的过程中，售楼经理都会给一本《新房导购手册》，这时你需要做的就是，认认真真地研究一遍。
“通过新房导购手册，客户可以轻松地了解到在购房过程中双方应尽的责任以及应该担当的义务。其中包括对项目投资情况、规划设想、配套设施、户型特点、户型布局及样板间装修等做了全面的介绍。”杜拉拉说，由于购房是件繁琐的事情，一旦双方发生纠纷之后，当客户提供确凿证据证明自己通过中介购房而产生了额外支出，或者自己因签订居间协议而需要对中介机构承担义务和责任，客户可以通过法律手段保护自己的权益不受损。
第三步：卖旧房
“相对于买房的纠结程度，卖旧房似乎显得容易些。”杜拉拉告诉记者，现代生活节奏快，卖房也可以通过中介公司来完成。通过前期的考察，杜拉拉和一家知名中介正式签订了二手房居间协议。“就在签约之后的2个月，李姓房客在房屋中介的陪同下来我家参观了一次，半个月之后，我们双方以及中介公司签订了三方协议，就是这样，我把现在的住房转让给这位房客，由房客向虹桥支付全部居间和服务费用，包括推荐并促成交易、协助办理转让手续、协助办理按揭、协助办理产权、协助办理房屋交接及相关物业手续、提供房屋改装监理服务等。”
“其他二手房中介在成交后只负责协助办理转让手续和产权证，也是按2.5-3%收费，如果买家需要协助办理按揭则需要另外交费。”签定了转让住房的合同后，杜拉拉收到了首付款。
第四步：买新房
买房，对于任何人来说都是一件大事，对住房也不再只是挡风遮雨的最基本需求，房屋的舒适度已经成为大家选房时的重要衡量标准。为此，杜拉拉认为，买房时，应该从交通、环境、配套设施等方面重点考虑选房要领。
从交通看居住出行的便利度。杜拉拉告诉记者：“从交通方便来讲，小区在交通主干线路边，便于出行而这个过程中，不要偏听偏信，一定要自己实地考察后再定夺，毕竟选个舒适便利的房子是一件大事情。”
“购房者应该重视社区环境的舒适度。一般来讲得天独厚的自然资源以及30%—40%的绿化率可以保证小区的环境品质。此外，活动场所、社区园林和健身设施等配套，将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处。”杜拉拉解释道。
对于有过购房经历的人来说，一定深知社区的物业管理的重要性。
“有的人并没有搞清楚物业管理的作用，他们认为只要自己的屋子装修好就行了，其实物业管理非常重要。树栽在那里，如果没有好的物业管理就不会成活。喷泉如果管理得不好也不会喷水。”杜拉拉在选择居所时对物业管理公司的水平非常重视。
“我希望在我所在的社区里，能有这样的一种氛围，即业主和物业公司都有平等表达自己观点的权利，每个人都可以把更多的精力用在自我反省上，而不是过多要求对方。要达到这样一种状态，对物业公司的要求是很高的。”杜拉拉表示。
第五步：收楼
“收楼验房”看似简单，其实也不简单。杜拉拉回忆说：“在收楼过程中，一定要注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。”
“相信很多购房者的思路不是很清晰。”杜拉拉说：“验房过程不要嫌麻烦，一定要有清晰的思路。包括对单元门的外观，门禁系统的性能，公共通道的外观，电梯的性能，路灯的性能，消防设施的配备，入户门的外观和功能，墙面、屋顶、门窗渗漏情况，门窗开合功能，水压和燃气情况，下水通道情况，墙面垂直度，地面平整度等验收，并到楼下检查了卫生间、厨房和阳台的地面渗漏情况。”
第六步：装修
对于刚入手的房子，装修环节必不可少。房屋装修是一件非常头疼的事情，如果图省心省事，就必须多花钱请装修公司，但即使请了装修公司，也不一定就能够省心省事，很多时候业主都无暇顾及，也会因此忽略很多细节问题，造成日后难以弥补的损失，所以在新房装修的时候，我们一定要先了解一些新房装修的注意事项，以便更好的完成整个装修环节，住进后顾无忧的新房。
杜拉拉告诉记者：“切忌贪图小便宜选择“街道游击队”，否则质量没保证，还有可能“钱去楼空”但也不能太不靠谱，经同事介绍，认识了一位广告公司的小老板，平时做一些家装业务，据说服务和质量都不错，性价比很高。并且在价格上也节省了小10万元钱相比于大型装修公司。”
房屋装修也是一笔不小的开资，对于施工方的付款方式，“注明详细的付款方式，不要一次性付款。”杜拉拉告诉记者，分材料进场验收合格、中期验收合格、具备初验条件、竣工验收合格保洁结束并清场等几个阶段支付。防止装修公司中途撤出，业主随时请走不合格公司时也不会在经济上吃亏。
