今日话题:烟台库存需消化多年 三线楼市鬼城蔓延?
房天下 今日话题2013/01/25 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按:伟业我爱我家的集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”鬼城蔓延三四线城市的新闻不断散播开来。烟台楼市库存如何，需要多少年才能消化完？本期今日话题，房天下与您共同关注“库存需消化多年三线楼市鬼城蔓延?”
三线楼市“鬼城”蔓延：营口库存需消化5年银行断贷
中国证券报2013年01月23日报道 进入2013年，北京二手房成交量同比大涨360%，多地土地市场升温，不少上市房企上调2013年销售目标……公众对房价的敏感神经又一次紧绷起来。然而，在一些三线城市，房地产市场上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。
近日，中国证券报记者实地调查了位于渤海湾的辽宁省营口市的楼市情况，发现当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。
更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士告诉中国证券报记者，今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。当地众多的开发商或将面临资金链断裂的风险。
存量房5年难消化完
辽宁省营口市地处渤海湾的东侧，夹在沈阳和大连之间。在2006年以前，这种地理位置让当地人觉得尴尬。“营口以前被称为‘死胡同’，企业和人才要么北上去沈阳，要么南下去大连，我们这儿没什么生机。”1月19日，中国证券报记者初来营口，一位当地人如此介绍道。
正所谓“三十年河东，三十年河西”。2005年，辽宁省提出打造辽宁“五点一线”沿海经济带的战略决策， 营口是其中的一个“点”。自2006年起，营口市开始了大规模的基础设施建设，而房地产开发成为其中的急先锋。
“2007年的时候，营口市区的平均房价不到2000元/平方米，5年过后的今天，房价已经涨到了4200元/平方米。”2007年从吉林某大学毕业来到营口工作的高小姐向记者抱怨道。
为了验证高小姐的说法，记者走访了位于市区主干道盼盼路两旁的几个主要楼盘，其中有大型房企开发的保利·香槟花园、恒大绿洲，也有本地房企开发的中天·桃花源、富甲天下。
记者走进保利·香槟花园售楼处，偌大的展厅只看到售楼工作人员，基本上没有来看房的人。看见记者进来，售楼小姐连忙迎上来询问是否要买房，在得到肯定答复后，她开始向记者介绍：“我们是2011年6月开盘，开盘时的均价是3800元/平方米，但那年市场不好，基本卖不动。2012年市场比较平稳，卖得比较多。现在卖的已经是准现房了，均价是4200元/平方米。”
当记者问到现在哪几栋楼在销售，购买人群是哪些时，售楼小姐说：“一期共有26栋楼，有10栋建好了，但已经卖得差不多了，现在是尾盘销售。您来的正是时候，年末了我们正在打折，看准了就赶快出手，卖完了就没了。楼盘户型在90多平方米到140多平方米都有，以本地人改善型需求为主。每天有20-30户过来看房。”
而记者提到，营口的楼市供过于求，房价还会涨吗？售楼小姐突然提高了音量，“肯定会涨！春节过后均价会调高到4400-4500元左右。”
随后，记者在其他几家楼盘发现，每个楼盘都有一、二、三期规划，加在一起超过40栋楼，每栋楼都是25层以上的高楼；现在都是是准现房或现房销售，并且到目前为止都卖了一年半到两年的时间，均价都在4100-4500之间；所有的售楼小姐都说自家楼盘是尾盘销售；本地人改善型需求是主力。
但当地一位承接楼盘自来水管道安装的建筑商孙大明(化名)告诉记者，她们都在说谎，故意误导购房者。“谁会傻到说自家楼盘卖了两年还没卖出去几栋，那购房者还敢买吗？恒大绿洲销售最差，估计只卖出去一两栋楼，保利·香槟花园次之，26栋楼只卖出去5-6栋。销售的是本地企业中天集团开发的中天·桃花源，他们卖了一年半也才卖出42%左右的房子。滞销问题可见一斑。”
由于长年跟开发商打交道，他对营口房地产市场非常了解。据他介绍，营口市主城区主要分布在站前区和西市区，这两个区楼市已经明显供大于求。“现在，四口之家的房产数都在在2.5套以上，没有所谓的刚性需求。每年新建那么多楼盘，开发商说都卖给了本地人，纯属忽悠。大部分楼盘都在市区的边缘地带，交通不便、没有生活配套设施，本地人谁去住？况且，营口房价近几年都是微涨，投资属性不强，已有住房的人也没有多少投资意愿。”
据他推测，不包括远郊区县和开发区，营口市区的存量房5年之内都消化不完。但他认为，就算滞销严重，但营口市区房价下降的可能性不大。“从开发商成本来看，原材料和人工成本年年上涨，目前市区内每平方米的房屋成本大概在3700元左右。开发商已是微利经营。”
开发商贷款已被切断
在当地一位银行业人士的帮助下，记者联系到了工行营口分行信贷部的一名业务人员赵先生，他告诉记者：“营口这个小城市，存量房惊人，消化不过来。小银行不敢介入，大银行也很谨慎。开发商找我们贷款根本批不下来。我看2-3年之内都不可能放松。”
营口银行信贷业务处某工作人员表示，当地人民银行支行和银监局去年初就规定，不允许给开发商贷款。当问到什么时候能贷时，该工作人员表示，他们也不知道，这要等监管部门的通知。招行营口分行信贷部田女士告诉记者，现在开发商要融资只能通过信托和发债来解决。但上述银行都表示，个人按揭贷款业务能正常办理。
对于营口多家银行停止开发贷的行为，某地产研究机构品牌总监黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。
在某地产研究机构于2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列城市市场风险排名第26名。营口的房价收入比高达153。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般合理的房价收入比的取值范围为4-6之间。营口的房价收入比远远超过了一二线城市，在三线城市中也相对处于一个高位水平。
黄章林认为，银根被切断，营口当地拿了地还没建的开发商应该赶紧卖地脱身，拿了地也建好了的开发商要赶紧以价换量清库存，减少损失。
三四线城市楼市泡沫风险加剧:库存量高停工多
据了解，泰宇花苑2009年开盘，2011年已停工，其项目负债总额达13亿元。购房者表示，该楼盘无法按售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想化为泡影。
老板跑路、炒房者自杀、炒房团覆没只是温州房地产市场泡沫破灭的缩影。作为温州炒房团一员的李虎对记者表示，现在温州新建商品房比价时下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。
温州的楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。
日前，有媒体报道，海南多个城市出现房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，这样的现象也引发关注。
据相关数据统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。
对此，海南省住建厅相关负责人表示，海南楼市不存在存量大难消耗出现崩盘及楼市泡沫的问题，数据存在重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。<<<详细
聂梅生:未来十年国内将有120亿平米住宅需求
“未来十年，国内将有120亿平方米住宅需求，相当于2011年销售面积的10倍以上。”工商联房地产商会会长聂梅生在22日举办的“中国城市与资本市长论坛”上作上述表述。她认为，在我国快速城镇化背景下，住宅需求量将不断增加，房价调控压力将随之增大，因此房价增速应该低于GDP增速，才能形成合理房价。
聂梅生指出，在坚持限制投资和投机性购房的调控基础上，我国应进行土地供给制度改革，逐步实行政府用地和商业用地双轨制，实行农村土地流转中的同地、同权、同价。应合理解决小产权问题，减少农村和城市的差别。应多元化民间借贷渠道，促进竞争，促进金融市场化的改革。应尽快推进房产税的研究和实施。<<<详细
张相斌：去库存仍是2013年重点 房价稳步小涨
对于2013年烟台市场走向，天赐椿城总经理张相斌表示，年底一线城市成交回暖，但是就烟台而言，库存压力仍然比较大，各种待开发项目、已备案和尚未备案的项目、经适房、商住房等，保守估算约十万套，而烟台每年的消化量约3万套，因此2013年消化库存还是重点，市场竞争也依旧激烈。
张相斌同时表示，2013年市场情况整体将好于2012年，价格方面预计稳步上涨，虽然涨幅不会很大，但买涨不买跌的心态将影响购房者的出手，尤其是调控政策、银行政策等的放松也将进一步刺激购房者，因此成交量值得期待。
政策方面不会有大的波动，其中取消预售如果落地会是重磅，但烟台实行的概率几乎没有。据张相斌介绍，天赐椿城项目2013年3—5月各项手续就会配备齐全，还将有新的产品上市，敬请期待。<<<详细
于雪梅:2013年烟台楼市稳中有升 仍以去库存为主
双涛苑项目销售经理于雪梅女士在接受房天下采访时表示，就目前大形势来看，2013年的楼市表现将有所好转。但是烟台作为三线城市，表现则可能会更加平稳一些。由于现在烟台楼市库存量较大，所以2013年仍将以去库存为主。而具体到牟平区，从2012年底的市场情况来看，2013年的成交应该也是处于稳中上涨的态势。<<<详细
