今日话题:房产交易环节税费"减负" 一套房子能省多少钱?
房天下 今日话题2012/12/11 06:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：日前，财政部部长谢旭人表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在推开房产税等。谢旭人的表态，再次引发了社会对房地产行业税费的讨论。高企的房价中，有多少是交给政府的税费？房地产交易环节税费的“减负”又能为购房者省下多少钱呢？
中共中央政治局在12月4日的会议上再次强调，要加强房地产市场调控和住房保障工作。专家指出，房产税或将成为楼市调控的新方向。
与此同时，对于广受关注的公积金调整政策，报道称，现行的《住房公积金管理条例》修订工作已持续了相当一段时间，有望明年正式公布。<<<<<详细
扩征房产税方向已锁定 贾康称推开只是时间问题
对于有关“如果在范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元”的报道，财政部财科所所长贾康昨天向记者证实，目前扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。
财政部财科所副所长刘尚希同日接受本报采访时表示，房产税税率和起征点应允许各地间存在差异。<<<<<详细
财政部:将简并房产交易税种 逐步推开房产税!
财政部2012年12月3日透露，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在推开房产税等。专家分析称，财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。
谢旭人表示，今后一个时期完善税收制度主要目标是健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。<<<<详细
房地产行业税费有哪些
以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。
据专业人士归纳统计得出，如果把房产商开发一处楼盘过程，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出。
这些支出包括房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费，以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等。
专家表示，以上37项税费成本支出中，比例较大的是土地出让金和各种税款。由于各省市收取标准不一样，企业负担并不完全一样，平均水平占到卖房款项的50%以上。
这一结果在工商联房地产商会2009年向两会提交的报告中也得到了印证。该报告说，以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳20多种收费。
工商联房地产商会的数据还显示，从单个城市来分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额，为61.84%；而北京市流向政府的份额为42.42%。
但是担任该商会轮值主席的著名地产商任志强表示，工商联房地产商会这份报告中，对房价构成的分析，并没有将政府收取的各种税费完全计算在内，如规费、证费、市政基础设施费等。同时，也未计算上下游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。
“若将上述因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。”任志强说，这表明，老百姓的买房钱，被政府拿走了七成以上。
购房者要交哪些税？
新房交易涉及的税费
根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-4%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。
印花税，是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。
房屋维修基金，包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位交纳维修基金。
登记费，其收费标准分为住房与非住房。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。
此外，还有《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费等。如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：评估费，评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。保险费，缴纳方式为分为财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数，综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。如果购房需要办理公证，则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
购房者要交哪些税？
二手房交易涉及的税费
在二手房交易环节，二手房交易涉及的营业税、契税等，与房屋是否为普通住宅直接相关，通常来说非普通住宅交易税费高于普通住宅，而且各地的征收标准并不十分一致。但大体上主要分为以下几种：
正常过户的情况下，首先卖方需要缴纳营业税，税率为5.55%。转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收营业税。
其次卖方还要缴纳个人所得税，税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果是家庭住宅且购买时间超过5年，可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
买方需要缴纳契税，基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，征收方法是按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
赠与过户，免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。继承房产交易过户和析产都不需缴税。
日前，财政部部长谢旭人发表文章称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在推开房产税。
谢旭人表示，今后一个时期完善税收制度的主要目标是健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。
有专家对此认为，房产税扩大试点已成为定局，新的房产税政策会很快全面实施。
逐步推开 交易环节税负或下降
今年以来，关于房产税试点范围扩大和税收改革的消息不断传出，财政部以及相关研究机构专家透露的信息尤其显得明确。财政部部长谢旭人此番表态一出，媒体纷纷指称，房地产税很快会全面在实施。
谢旭人在谈到下一步税收制度改革的重点时公开表示，将统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。
其中包括三方面的改革。一方面是充分发挥税收调节收入分配的作用，实施个人所得税改革，推进个人收入申报和财产登记、信息沟通等社会征信系统建设，逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度。统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。
另一方面是强化税收促进经济结构优化和发展方式转变的作用。在实施和完善消费型增值税的基础上，推进营业税改征增值税改革，最终实现货物与劳务税制的统一。合理调整消费税范围和税率结构，进一步推进资源税改革，选择防治任务繁重、技术标准成熟的税目开征环境保护税。
最后是构建地方税体系，将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入。在统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源。
“财政部部长提出"统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并"，说明有关部门已注意到当前房地产交易环节征收的税种过多、税负偏重的问题。而这意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，如果国家有关部门今后对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，要想让税收减负的优惠传导到购房者，最重要的就是要抓好新政的落实。而对于房产税的扩大试点，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。
开征加快 或成楼市调控新方向
重庆和上海是去年正式启动对个人住房征收房产税改革试点的。今年11月28日，中国社科院发布的报告中就已提出要推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。
同时，为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备，30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训。此外，国税总局与中国人民大学公共管理学院最近也进行了一系列合作，共同举办了房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班，目前该项开班合作正如火如荼进行。
房产税扩围越行越近，谢旭人的讲话则被认为是房产税扩大试点的官方暗示，房产税开征的速度必将加快。有业内人士分析，对楼市的限购政策短期内取消的可能性不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制地抑制了需求，而在推开房产税可能是后期楼市调控的新方向。
财经评论员叶檀指出，“房产税改革是大势所趋，土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度，都需要房产税。相信中国房产税落地的声音不会太远。”
税务部门人士表示，从房地产税的本质来讲，最终拥有房产的人都要进入征税范围。但在扩围初期，为使其顺利推开，会先考虑将商业物业、高端住宅以及平均住房面积较大的物业主作为首先征税的对象，大部分的住宅以及政策性住房暂不纳入征税范围。
“此前对于房产税的传言很多，但较确切的消息还未出现。”一位地产市场人士告诉记者，如果房产税针对多套房的持有者以及部分高端住宅的业主征收，那么在房产税实行前不排除有业主抛售二手房的情况出现。但从目前看，这些消息还没有刺激到市场，市场表现还是较为平静。
然而，对于此次官方表态简并房产交易税种的消息，上述地产人士表示，或许楼市“后调控”的时代即将到来。
