业内论坛:14家房企共话东部发展 再造烟台"心"
房天下2012/09/04 08:13
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8月31日下午，一场主题为“东部起势再造烟台‘心’众家共聚共展望”的业内论坛在颐正苑大酒店举办，来自东部三区的龙湖地产、融科迩海、东海岸、慢城宁海、三兴御海城等14家房企嘉宾及政府人士、房天下等主流媒体参与了本次活动，围绕烟台东部发展，各位到场嘉宾各抒己见。房天下受邀对本次活动进行了现场直播。
活动现场
从今年初，国家不断出台政策调控楼市，烟台房地产市场受到一定影响，尤其是以高端项目为主、价格较高的东部，成交并不理想。从嘉宾发言中可以看出，大部分开发商对市场仍保持了谨慎乐观的态度，很多嘉宾在发言中强调东部发展的三驾马车——以政府为方向、开发商团结一致、做好媒体舆论导向。多位嘉宾表示，国家调控并不是对房地产行业的打压，根本目的是为了让房地产市场更健康更稳健的前进。东部拥有良好的资源基础、环境基础，下一步走出去，加大城市宣传是发展关键。越是在行业低谷的时候，越是要团结一致。同时互相学习提高项目品质，为港城市民的居住以及城市发展做出贡献，也是交流的重要目的。还有不少嘉宾也一针见血的指出了东部配套、价格战等问题，现场氛围十分热烈。
（以下嘉宾按发言顺序）
东部是高端居住核心买房是买3—5年的预期
房天下
【房天下 】：东部是烟台核心区位，这个“心”代表了高端居住的核心。以前这个核心集中在芝罘区，现在东部资源保护的好，受房地产带动效应潜力很大。另外这个区域新兴的住宅，很受关注，虽然配套还不全，但是买房是买3——5年的预期，高端人群和房产进入这个区域，其它配套会很快跟进。
从房天下角度看，本地人的一、二套房会有区域选择，但是改善型客群会往东部走。外地人对烟台的了解比较少，来烟台会选的区域，之前有北京朋友来，看到海景房和这样的价格，很吃惊，物美价廉。从我们的监控看，旅游旺季，东部瞩目，从来电量也可以看出这一点。相信有这么多好的项目进驻，未来东部也有更多关注。
东部占据天时地利 发展要做好人、财、物的组合
东华苑嘉宾
【东华苑】：现在的市场形势，开发商单打独斗是不行的。站在城市运营的角度讲，烟台是点线布局，区域性很强，每个区都有特点，竞争激烈。高新区价格很高，牟平较低，有一部分客群会外溢出去，这是价格决定的。
古代策划讲究天时地利人和，现在是人、财、物的组合。天时，目前房地产发展不是低谷，还是要往前看。真正地房地产是从09年开始的，国家肯定要优化产业，尤其现在GDP是靠股市、出口、房地产来支撑的。国家调整的目的是对产业链的优化组合，使行业更正规，目的还是为了服务老百姓。地利，东部占据了优势资源，东华苑位于高新区和牟平的交界，前期卖的很好。这三个区域都是非常优质的，客户素质整体比较高，尤其是高新区购买力较高。
城市综合体完善区域配套 和房企互惠互利
新天地广场嘉宾
【新天地广场】：发展要有政府的导向和媒体的宣传，龙湖、中海等都到了东部，区域前景是很好的。新天地广场作为城市综合体有责任和导向的义务。我们是投资商业为主，受政策影响比较大，现在的市场形势需要大家群策群力，吸引更多客源到这里，同时新天地广场也可以为大家提供配套上的帮助。房地产企业一定要团结起来，尤其是政策压力大的时候。
地产业还有10—15年发展期 不要无序竞争
融科迩海嘉宾
【融科迩海】：在牟平融科迩海是新军，预计9月中旬示范区开放。现在国家对房地产是又打又骂，但是没有一个行业有这样的产值，根据中国的城市发展，地产业还有10——15年的发展期，对于烟台地产前景是很广阔的，尤其是东部三区，在烟台不仅是海景房，还有城区的房子，相较大连等城市，还差很远，房价还有提升空间。现在，东部量大价低，大家比着低价，这样下去就是无序竞争，同行要携手起来，价格战牺牲的是我们自己。二是质量，要有合理的利润和完美的质量。
东部配套跟进缓慢 富人区不仅是居住
上海滩花园嘉宾
【上海滩花园】：一、作为外地人，刚来的时候觉得东部很荒凉，现在车越来越多，但是生活品质没有太大提高，这说明政府在城市布局方面有一些问题。外地人来投资更多地是看中烟台房价低，作为旅游地产吸引力不是很大，尤其是配套跟进比较慢。二、真正地富人区不仅是居住，更有精神方面的需求。外来人口对烟台的归属感不是很强，大部分房子还是本地人在消化，外来人口不够。三、烟台很美丽，竞争也是存在的，尤其是要公平竞争，把城市布局做好，发扬海纳百川的精神。
东部三区优势互补 错位竞争
祥隆地产嘉宾
【祥隆地产】：从2002年个项目开始，祥隆地产见证了烟台的发展。一、东部未来会怎样？我们06年推出一个项目，客户质疑我们新中心的概念，但是现在没有人怀疑了，配套的完善和加速的发展毋庸置疑。现在莱山还是能提供城市优越资源的配套，中心城市资源优势。高新区是要带动高新技术产业发展，给东部产业支撑，解决莱山“无核化”，提供产业工人等等。牟平也是迅速发展的，现在更多地是旅游休闲的功能，东部三区是优势互补、错位竞争的。
二、烟台房价到底贵不贵？看房价值，我们是很低的，对照收入比较低，但是收入还是会增加的，房价收入比，从国际看是很严格的，用中间值，包括住房面积，但我们没有这个概念，烟台均值是多少？房价6000上下，收入25000，面积是平均29平，房价收入比大约是6，国际是6—7，我们是比较低的位置上的，是合理的，房地产以后是稳定上涨的趋势。
三、未来发展会比较稳定，房价缓慢上涨。
东部发展缺乏产业支撑 配套待完善
慢城宁海嘉宾
【慢城宁海】：东部发展离不开烟台城市整体发展，机遇上，一山东半岛蓝色经济区上升为国家战略，二烟台发展封闭化，开始以为这是源于交通，但更重要的是快捷方式还没到位，现在青烟威城铁开工了，可以更快速对接其它城市。再就是烟台机场将在2015年建成，运送能力高很多。
芝罘区已经很成熟了，开发区也是，在政府推动下，东部也发展很快现。但是现在东部房地产普遍进入困境期，的质疑是产业问题，东部产业没有规模，西部是有产业驱动的，尤其是开发区有工业支持，福山也得益于自身工业发展。东部产业人口少，房子没人住。再就是配套问题，学校、交通这些都是制约因素。城市规划方面，区域会发展的怎样？地产现在跑的比较快，和区域发展不协调，就带来一些困境，还是要呼吁政府和参与其中的主体，共同解决。东部现在是开发商最聚集的，开发商应该更好地团结，从营销、配套等跟进，媒体也做好氛围。
加强城市对外宣传 吸引外来购房者
福地隆城嘉宾
【福地隆城】：烟台有很好的资源，但对外宣传要加强。对外来人员和企业，烟台作为GDP山东五强，现在配套的商业不是很全面。还有就是对于莱山区，80%都是莱山区本地人买房，开发区也是这种情况，这也是城市发展的问题。莱山比较狭长，向东会成为高端居住社区，牟平方面是时间问题，我愿意在那投资，但是需要时间去发展。有政府的支持会走的更顺，作为企业要联合，价格战只是营销手段，我们要做的是顺势而为，做什么样的房子才能吸引购房者是核心。
政府、企业、媒体携手 加速东部发展
同德花园嘉宾
【同德花园】：从2011年不少开发商都来烟台东部拿地，说明东部有很大的发展空间。对本地开发商是一个好事，三方面，政府、企业和媒体。政府给了我们城市运营的优势，但是要加快发展步伐。外来房企带来优势先进的开发理念，本土开发商在资源基础上，还是要向一线房企学习。再就是媒体，在舆论导向上进行了引导，这三方面的和谐是很重要的，要和谐发展，才能加快东部脚步。
成交量从刚需开始复苏 东部配套不完
【烟台国际社区】：我们选择了东部，也是看中了发展潜力。北部面海，以芝罘区为中心，向东部是重点，沿海发展。以前养马岛很荒凉，现在随着龙湖等的进驻，现在发展很好了，成为和南部三亚对等的局面。烟台用8年时间拓展了城市，房地产是带头作用，但是政府提供的配套不跟进，医疗、学校，教育。烟台市场从4月是缓慢复苏的，成交量回到常规境况，但是要注意的是，这些成交超过半数是西部贡献的，东部达不到这个程度，复苏是从刚需开始的，东部有的成交是实行以价换量得到的，但是大涨的可能不是很大，谨慎乐观。
东部精英聚集 是身份象征
【东海岸】：东部现在是精英聚集区，是身份的象征和名片。我对东部的发展很有信心，做项目的时候，高新区是政府比较关注的区域，是蓝色经济区的龙头，也是引导科技的区域，针对这些，归纳了区域六大观，包括森林、发展、文化、经济等，今天这个话题很好。
东部市场三最 三个市场各有特点
海天雅筑嘉宾
【海天雅筑】：一是东部三个最，首先东部品牌开发商，高端住宅数量，高端客户群。二是三个市场，牟平市场，两极分化，养马岛以龙湖为龙头，带动周边，主要是旅游地产和投资，而牟平市场主要是区域本土客户，首次置业，高新区有特点，是天空之城，配套弱，工业比较落后，要配套工业两手抓。莱山区相对成熟。三是城市发展，为什么看起来慢？烟台和济南青岛不同，烟台龙口、海阳都比较发达，外销房很畅销，中心辐射能力被弱化，再就是吸引力弱，和企业少有关。烟台城市个性，我觉的烟台还是很包容的，烟台外地人很多，烟台东北人也很多，还有很多外国人。
下一个周期成交量、价格缓慢上涨
檀珑湾嘉宾
【檀珑湾】：先说一下房地产调整周期，阶段价涨量跌，由于政策量跌，第二个阶段是最寒冷的冬天，价跌，很多开发商都绞尽脑汁促销。05年至今，量升，价格是比较低的轨道运行，下一个周期应该是成交量、价格都缓慢上涨。
5月到8月，一是品牌房企优势凸显，量高于平均水平，高性价比楼盘出货量是不错的，购房者刚需为主，尤其是婚房。我们项目以前是刚需投资对半，现在刚需较多。东部发展需要政策、企业和媒体的共同努力。19个大型房企有11个聚集东部，大家都做出自己的贡献，媒体的宣传给予支持，发展是时间问题。
城市向东毋庸置疑 商居结合导入人口
龙湖嘉宾
【龙湖】：可以看出大家还是受到了一些环境影响，刚来的时候，客户对东部的看法和现在很不一样。烟台经济中心等的交替还是有些慢，和城市习惯有关,但是城市向东是毋庸置疑的。前段时间遇到一个规划大师，烟台人，他说中心还是在芝罘区，东部是高端居住区，但是未来高端的居住和商业都会集中在东部。这几年高新和牟平也是紧随其后，给了大家一些亮点和信心。一些大的商厦、写字楼、银行等都在不断进驻。东部怎么走的更快，最核心的一点就是产商居的结合，导入人口，我们要做的就是让客户买了房，符合他们居住的需要。
龙湖很特殊，规模和投入，很以往的项目不同，体量注定龙湖是要深深扎入烟台的，不是一两年的发展，除了产品，更愿意从区域运营的角度思考。以前考虑的是怎么卖房，现在是怎样招商，提升各方的总体发展。我们也会借助业主的优势，进行商业的发展。教育医疗方面，二期有幼儿园和小学的配套。区域的发展不仅是住宅，更要有配套和产业。
我从消费者角度说一下，买房价格、配套、质量等都是很重要的，尤其是品质方面是开发企业可控制的断丰富产品给购房者更多选择，是大家愿意看到的。
工业化和城市化支撑区域发展 下一步走出去
三兴御海城嘉宾
【三兴御海城】：有一些声音说城市发展慢，有三个方面可以打消顾虑。首先是我们的客户30%是投资的，居住地方面40%是外地的，所以说关键是看自己项目。莱山区是行政中心，发展到今天客观说不够快，高新区比较快，但是配套不够。牟平两极分化比较严重，牟平印象也是要大家重新扭转的。
目前的应对措施，房地产支撑一是工业化一个是城市化，没有这两个条件无法发展。高新区基本具备了，只是时间问题，工业基础比较扎实。烟台的发展比较慢尤其是海边，但是这也是机会，价格洼地。下一步就是走出去，思想走出去，不要保守。从外地客户看，对烟台的认可还是可以的，环境比较好，交通方便，衣食住行比较优质。房子也要走出去，固守本地市场销售压力大，如何借助媒体把烟台宣传出去，这是值得思考的。
