山东房价总体"掉头向下" 业内解析摸底买房诀窍
生活日报2012/02/20 09:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
与购房者的纠结类似,房地产商也很难淡定,焦虑中转行或者“割肉”抛售?房价调整之痛,各方感受不同。济南的房价到底探底了没?人人都想抄底,可“底”又在哪儿呢?2012省两会期间,本报记者针对房价走势,进行了深度调查采访,听听不同行业的代表委员怎么说,为您探底。
会外调查
山东房价总体已经“掉头向下”新年首月,济南房价又跌了
从新房分类价格指数来看,除90平方米及以下的小户型住宅相对“坚挺”,同比上涨2.4%外,90平方米以上中大户型价格环比均有0.1%的下跌,同比涨幅也仅为0.3%。
90-144平方米的二手住宅同比去年1月份下降了0.8%,这也是去年以来济南房价中出现的跌幅。据介绍,该类户型在市场上存量房源,包括部分投资者持有的也多是这类房源,因此降幅。
业内人士分析认为,同比数据说明经过一年的限购等政策调控,济南新房价格已基本回到了去年年初水平。
从我省其他城市情况看,青岛1月份新房二手房价格除环比分别出现了0.3%和0.2%降幅外,同比也分别出现了0.2%和2.1%的降幅。在我省四个城市中,青岛是一个新房二手房价格全面低于去年同期水平的城市。
另两个城市烟台和济宁的新房价格1月份环比也全部下跌。业内人士认为,我省房价总体已经“掉头向下”。
房价降还是反弹,谁能给个准信? 购房者很纠结:买还是再等等
王琳2009年大学毕业后在济南高新区一家软件企业工作,每个月四五千元的收入,让他对拥有一套自己的房子心存希望。他本来打算去年买房今年结婚入住,但看到房价下降,就决定等等看。面对楼盘五花八门的优惠促销轰炸:“95折、98折、优惠8万、买房增契税……”几次差点就买了。再看看冷清的市场,和其他购房者一样,期待“更大降幅”,还是准备“再等等”。春节后,王琳还在看房,希望房子再降价,但他也坦言,观望和等待的日子其实“也不好过”,“房价会不会又再反弹?”“自己会不会错过了购房的好时机?”这类纠结总是时时跳出来,让他感觉很受“折磨”。
市民许凯在春节前的一次“下定决心”,让他现在悔得“肠子都青了”。以8000元/平方米的价位,在小清河附近一楼盘抢了“年前最后一批特价房”,最贵的时候卖到快9000元。然而这个楼盘年后推出了“内部团购”,才7000多元。过了一个春节,他买的房子“缩水”7万左右,相当于自己一年多的收入。邻居们去维权,至今也没有什么结果。
去年降15%,上半年还可降10% 缺钱缺急眼,开发商也会“割肉”
上述两位购房者共同遭遇很有代表性,那么,今年房价还能降低多少呢?
2011年12月份,济南住宅整体成交均价跌至8000元/平方米以下,而2010年12月份是9600元。
对于今年房价的降幅,世联怡高总经理朱江认为,今年上半年,济南房价总体仍有大约10%的降幅。“从年后的情况来看,所有降价的楼盘卖得还不错,今年所有的项目都将加入到降价行列中。”去年主要是郊区降价,而现在市区楼盘也不得不以价换量,所以上半年预计总体降一成。
他说,今年三至五月份,各家房企会迎来还款的高峰期,而目前多数房企的现金流已经消耗得差不多了,降价已不可抗拒,“不排除部分房企以低于成本价的价格销售房源,‘割肉’换现金。”
某一线开发企业山东公司负责人刘先生告诉记者,目前有一种声音在济南各开发商中间“蔓延”:“生存,现金为王,生死存亡之际只能‘割肉’卖房,顾不上什么‘成本价’了。”
济南房价到多少出手“合适”?业内人士:6000多元没问题 摸底有窍门,摸准靠自己
多少价格出手才合适?业内人士认为,这并非雾里看花,大环境不变的情况下,有窍门。
业内人士告诉记者,对于多数住宅项目来说,将土地、建安、税费以及后期财务成本等考虑在内,成本价格在四五千元,因此此成本以上的价格都可能出现,五六千元/平方米的房子可以下手。
“5000多元是‘打底价’,6000多元的房子买了应该是没问题。”世联怡高总经理朱江认为。业内人士也指出,对于一些市中心和成熟配套的区域,价格可能要高一些。
但业内人士也强调,对于购房者来说,什么时候出手“合适”,也要看房子的位置、个人的需求程度和承受能力,而不应单纯以房价数字来决定自己的出手时机。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗就认为,房子降价也不是“匀速”的,等待有必要,但是不是要等到价才去买,这值得考虑。而且本身价也是难以等到,同时等待本身也是“有成本的”,因为在等待的过程中,是无法消费的。李铁岗指出,影响房价和购房的因素很多,包括位置、需求强烈程度等多种因素,在需要居住的情况下,自己能够承受就可以了,不必过度等待,“房子作为消费品,的效用是为了满足需求,不能单纯比较价格。”
李铁岗还指出,考虑到经济增长和人们收入水平提高等因素,一年房子价值上涨个百分之几是正常的。
