2011跌宕楼市大盘点 高潮迭起“限”字当头
地产中国网2011/12/30 08:51
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据北京商报报道2011年，以限购为代表的被称为史上最严酷、最铁腕的楼市调控政策轰然落地。限购、限贷、限价，限字当头，此后一路加码，乃至覆盖。此前高热的中国房地产在政策的牵引之下，正逐渐驶离高速车道。在此背景之下，中国房地产在行业发展、项目开发、融资渠道等各个领域正在进行着深刻的调整与变化。
面对空前的变化，作为楼市的当局者，开发商、购房者、银行、投资人、业主、中介或殚精竭虑、或积极应对、或一筹莫展、或奋起维权、或静观其变……然而，不可否认，所有各方的利益和未来也正在发生深刻的变化……
本期周刊将从政策、企业、项目、人物4个角度，对2011年房地产行业进行全视角的回顾与梳理，为读者提供2011年楼市变迁的轨迹。
“限”字当头
2011年，中国楼市高潮迭起，降价、求生、维权……每一次楼市的变化与波动都无不与政策相关。作为公认的调控年，2011年的地产政策几乎达到了每月一出，频率之高、力度之大、范围之广都堪称空前。从国务院、发改委、住建部、财政部、法、银监会，乃至各个省市政府，调控风暴从年初直至年底，一场由宏观调控导演、全民参与的地产变革正在轰轰烈烈展开。
1、史上最强新“国八条”落地
2011年1月16日，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围，加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市(共计35个城市，简称“35个大中城市”)和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。
点评：新“国八条”的发布，标志着2011年楼市调控大幕正式开启，新“国八条”中的重要政策也成为2011年各地楼市调控的母本，并得到确切落实。可以说，新“国八条”奠定了2011年楼市调控的基础，其对全年房地产市场的影响不言而喻。而后，“限购”也成为贯穿全年，并成为最有效的房地产业调控政策。
2、“京十五条”落地 北京楼市冰封
2月16日，备受业界关注的北京严格执行新“国八条”的“京十五条”出台。限制性购房政策规定成为细则的核心内容，京籍家庭有两套住房的禁止购房;非京籍家庭只能拥有一套住房，而且需提供连续5年纳税或社保证明。此外，限购以认房为标准、开发商定价与成本差异过大将追责、加大保障房建设等也成为此次“京十五条”中的要点。
点评：“京十五条”中的各项措施相比新“国八条”更加严厉，此后也被证明堪称各城市中最铁腕的调控政策。其中，京籍家庭限购两套房、外地人购房限购一套且需提供连续5年的纳税证明的限购措施，使北京拥有购房资格的人群急剧缩减，楼市几乎一时陷入冰封。
买这些房子的悲剧了 烟台房价下跌他们哭
3、货币政策持续从紧
从2011年1月20日起，年内央行6次上调准备金率、两次加息，直至年底才3年来首次下调存款准备金率。今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。截至6月份，大型金融机构存准率达到历史高点的21.5%。
点评：存款准备金率和金融机构的信贷规模有直接关系，而信贷规模又直接关系着房地产开发企业的资金链。存准率的连番上调是造成2011年大批房企资金链出现问题、进而大幅打折促销的重要因素。此外，与之相关的房贷利率的上调，以及房贷优惠取消也引发了强烈市场连锁效应，让本不景气的楼市陷入“深寒”。
4、一房一价 明码标价
2011年3月22日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。
点评：商品房明码标价的实施对于稳定房地产市场价格，促进房地产市场公平交易起到了很好的推动作用，但更多地在于威慑开发商随意定价、随意涨价的行为，对保护购房者利益起到很大的积极作用。
5、上海重庆房产税正式试点
1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海市和重庆市的试点方案同时亮相，标志着酝酿多年的房产税进入实质运转阶段。上海的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%;重庆的征收对象是独栋别墅、高档公寓，以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
点评：房产税的出台对房地产市场有着直接或间接的影响，对炒房、囤房等投机行为起到一定的抑制作用。同时，房产税也开辟了长期以来以行政手段为主的楼市调控以外的新思路。但未来房产税扩大后，是否能逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源还有待观察。
6、保障房开工大限
2011年春，两会期间通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套。6月份，政府对保障房开工时间设大限，要求各地的保障房建设11月底前必须全面开工。
点评：这标志着未来房地产市场将驶向双轨制，即商品房与保障性住房并重的开发策略。这使得我国楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，无疑有助于未来楼市的健康发展。但计划开发的体量规模巨大、资金困难等仍旧是未来困扰中央和地方政府的问题。
7、北京严格规范“商改住”
北京市住房和城乡建设委员会等五部门5月初出台了新政策，完善商业、办公类项目管理。针对过去开发商运作“商改住”项目的惯用手法，在项目设计、测绘、登记和销售等方面做了严格规范。要求商业、办公类项目采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
点评：由于不受北京现行的住房限购政策影响，限购以来，“商改住”在北京房产市场上变得炙手可热。而规定要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确惟一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。这意味着，随便隔出一定空间就能分割出售的“商改住”将拿不到房产证。
8、房地产调控不动摇
12月14日，中共中央经济工作会议明确提出，2012年将坚持房地产调控政策不动摇。此前的11月6日，温家宝总理在圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策。11月25日，李克强副总理在廊坊考察保障房建设时表示，2012年，将继续实行抑制房价过快上涨的政策。
点评：中央政府关于房地产调控决不动摇的态度，击碎了一些开发商期待政策掉头、楼市升温的幻想。一些正在观望的大型企业带头打折促销，加快回笼资金，以保证现金流安全。同时，一些经营困难的企业也开始将手中的股权和项目出让。2012年行业洗牌趋势已成定局。
