一线城市房价下跌大幕开启 楼市调整进入下半场
房天下综合整理2011/08/27 10:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“房价跌了吗？”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客，如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大户室”，打探区域房价的走势。信心，犹如阳光照射下的肥皂泡，经历过度膨胀后，色彩斑斓的表面逐渐显出恐惧的阴影。
从温州来京多年的宋先生一周前决定将名下6套住宅出清，单套报价低于同类房源约3%。“房价的下行趋势很明显，继续把资金压在楼市，风险大过。”与宋先生一样，一位国际投行中国区的高管日前也出售了其位于上海的两套投资性住房。
业内专家指出，房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始，新盘供应量和二手房卖盘都将明显增加，降价现象很可能进一步蔓延，一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的上半场，那么，目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。
从连续跳价到无人应价
在央企工作的肖女士近两周很郁闷，她打算将位于北京东二环内“上舍”小区的一套一居室出售，但经过数次下调价格，房源依然无人问津。
“今年4月，有买家愿意出价280万元，那时我犹豫了。现在价格又回到年初水平。”今年春节前，拥有3套住宅的肖女士见调控逐步升级，便考虑将一套74平方米的一居室出手。当她以260万元挂牌时，看房人络绎不绝，并随即有人应价。肖女士便见势跳价，报价一路上涨，直至285万元。但2月16日北京出台“最严限购令”后，看房者顿时门可罗雀。“现在只能挂着了。”她无奈地说。
与肖女士不同，不少急于将房源脱手的投资客更愿意选择小幅降价。日前，温州商人宋先生的6套住宅已脱手4套，均以低于挂牌价成交。“与同品质房源相比，宋先生的报价已有优惠，不过经过与买家协商，宋先生选择再次让利。”北京中原地产近日代理了宋先生在“万泉新新家园”的一套住宅，该小区地处西三环与西四环之间，均价在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交价不到每平方米43000元。
据中国证券报记者实地调研，目前北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内，西城广安门区域个别楼盘价格一月间下降近每平方米3000元。
“现在购房者的议价空间比以前明显增大，一般一套房源的议价幅度在5%以上。”21世纪不动产一位门店经理坦言。在上海，二手住宅议价幅度达15%，降价趋势正在蔓延。一家性房产经纪公司的抽样调查显示，受未来获利空间或将缩小预期影响，8月以来，上海楼盘的二手房卖家普遍可接受5%-15%的议价，不少业主希望尽快抽身离市。
在广州、深圳投资房产的纪先生最近日子更不好过。“珠三角楼市的市场化程度比京沪更高，房价变动更敏感。调控后，手头的房子很难出掉。”2004年开始炒房的纪先生经历过当地楼市的数次起伏，“像坐过山车一样，的年份是2007年和2009年。”他说，那时房子买入后一两个月内就能出货，赚得也不少。但现在纪先生仍在纠结如何处理广州、深圳的多套毛坯房。
从抢购到维权
“新房比二手房价格低，后开楼盘比先开楼盘价格低，这种价格倒挂现象让购房人无所适从。部分项目已出现退房和维权迹象。”购买北京通州华业东方玫瑰的业主马菁菁近期加入了维权队伍。
马菁菁说，他们购买的是华业东方玫瑰一期A4号楼，该楼今年4月开盘，售价为每平方米17000元至19000元。“当时开发商称，项目后期价格肯定会涨。我们还是排队认购的。”
但到了8月初，二期A9号楼推出60套特价房，均价为每平方米14500元至15500元。与4月价格相比，降幅达10%以上。“最近促销的A9楼里，户型的房源也以每平方米14500元出售。我买了一套同样面积的房子，多花将近50万元。”马菁菁愤愤不平。
现在该项目的开发商已拿出一套令前期业主较为满意的补偿方案。不过，业内人士指出，这种“价格倒挂”预示着房价下跌已“山雨欲来”，今后因房价下跌产生的民事纠纷或日益增多。
今年5月，首开常青藤通过折扣等优惠将价格暗降10%，曾导致数十位前期业主抱团要求开发商补偿损失。据北京房地产交易管理网公开信息，远洋一方润园从预售均价每平方米24345元降价至20500元；中海九号院从每平方米41234元降至36728元。开发商的销售策略正在明显变化，打折降价促销战愈演愈烈。
在深圳，房价倒挂现象早在今年1月就已出现，到五六月最严重时每平方米相差近万元。由于深圳从5月实施楼市限购政策，房价倒挂现象日趋明显。世联地产数据显示，5月以来，深圳新入市楼盘价格分别下调10%至15%。5月初，中海地产打出“新房八折”的销售优惠。而6月开盘的深圳招商观园开盘均价为每平方米12000元，低于周边项目均价约2000元。
一线城市中的北京、上海及广州同样出现房价倒挂现象。根据亚豪机构数据统计，8月北京楼市有近30宗项目入市，其中超过20宗项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%至15%。
从整体均价看，今年以来，一线城市房价都有不同程度回落，其中京沪基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和广州则已回落至去年下半年水平。
从炒房到炒矿
位于太原市中心的迎泽宾馆一直是山西煤老板宴请宾朋、洽谈生意、打探信息以及拓展政府关系的重要场所，也是房地产商赴山西发展客户的重要据点。曾跟随SOHO中国的销售团队入晋推销房产的王女士坦言，现在想忽悠煤老板到北京买房已经没那么容易。
“几年前，我们跟着营销总监到太原，只要在迎泽宾馆搭个展台，再通过酒店客房部套取一些煤老板资料，打打电话，项目很快就卖光了。”王女士介绍，煤老板只问项目离天安门有多远，再估算一下每平方米大约值几吨煤，然后就下单了。
“但今年不一样了，做房地产销售成了一件很糟心的事。”一方面受限购影响，另一方面，煤老板的资金开始转向其他领域。据王女士了解，很多煤老板对投资一线城市的住宅已经兴趣不大，他们的目光开始聚焦于矿产资源。
来自晋中的白宝权从上世纪90年代起靠承包小煤窑发家，2006年至2009年在北京等地购入数十套住宅和商铺。今年，他把在京的住宅和部分商铺全部出售，所得资金又干回了老本行。今年5月，白宝权斥资上亿元在内蒙古赤峰购买了一座中型煤矿。
高和投资董事长苏鑫指出，山西、陕北、内蒙古以及温州等地的民资已不再盲目押宝住宅，资源类产业日益受到追捧。即使投资房地产，民间资本也趋向于投商业地产。另外，民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，如参与房地产信托，或者以私募股权基金、REITs等途径参与其中。这势必弱化民间资本对住宅的需求，从而给住宅市场降温。
限购将使二三线城市明显分化 房价下跌概率大
立秋已过，一场秋雨一场寒。秋风吹去蒸人的暑气，也给楼市带来今年的秋意。只是今年的“金秋”，着实有些沉重。
政策层面利空频出。二三线城市限购名单月底就要出台。综合多家研究机构统计分析，预计未来限购城市将新增30个左右，届时限购城市总数将达70余个。一时间，市场风声鹤唳。无独有偶，近日，再度传出消息，除原定的84个城市外，国务院新上收了22个城市的建设用地审批权。 地方政府土地财政更加难以为继。
与此同时，各地楼市陷入困境。温州炒房团的后院也陷入土地交易、新房和二手房买卖上的全面乏力。受市场持续低迷态势的影响，天津更是出现中介倒闭潮。
诸多信号下，开发商们只能把心态放得更加务实，紧锣密鼓准备最后一搏。
近日，偏安于东南隅的温州楼市因疲态尽显而备受关注，作为温州炒房团的后院，温州在一定程度上是楼市变幻的风向标。随着调控的深入，温州楼市在土地交易、新房和二手房买卖上的全面乏力，甚至有“抛房潮”“楼市崩盘”的声音见诸报端。“风声鹤唳”的温州楼市牵动着楼市敏感的神经。
限购将使二三线城市明显分化
二三线城市限购名单出台的脚步越来越近了。综合多家研究机构统计分析，预计未来限购城市将新增30个左右，届时限购城市总数将达70余个。而从限购对这些城市房地产市场的影响来看，不同城市将明显分化，其中20余个城市(占比40%)将受限购冲击最为明显，成交量将出现明显下降。整体来看，受影响城市的数量将占八成。
限购城市或超30个
日前，住建部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，其中可量化统计的指标主要有三项：，统计局发布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”2011年1-6月累计价格涨幅；第二，2011年1-6月住宅成交量同比增幅；第三，该城市的外地购房者比例是否较高，或者该城市是否靠近限购城市。
链家地产市场研究部统计发现，包括秦皇岛、潍坊、烟台、扬州、东莞等在内的14个城市满足两项以上限购标准，未来被限购的可能性，另外约有18个城市在单一标准衡量中位于前列，限购可能性次之。
中原地产统计结果显示，洛阳、廊坊、丹东等13个城市符合两项或两项以上指标，属限购高危城市，最有可能被列入限购；汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市(符合其中一项指标)，被限购的可能性次于前者，而唐山、赣州、济宁等13个城市则不太可能进入限购范围。
依据这些城市被限购的可能性，一旦限购政策出台，不同城市也将出现明显的分化。
限购前夜房价逆势上涨
根据国家统计局发布的数据，7月新建住宅价格同比上涨幅度超过5%的城市共27个，其中有26个城市连续3个月涨幅超过5%。
链家地产首席分析师张月认为，7月部分非限购城市的新房价格涨幅出现明显扩大，例如常德、丹东、岳阳、韶关等，对于这些涨幅仍在扩大的城市，限购力度有可能会更加严格，而7月各城市价格指数也有可能成为最终圈定限购城市的一个主要依据。
北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，在限购名单正式出台之前，不排除部分外地刚需比重较大、外地常住人口较多、符合限购条件的“准限购”城市出现恐慌性购房的可能性，预计8月成交量和成交价格依然会保持同比上涨。
受周边核心城市出台限购政策影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。北京限购之后，部分投资客或自主需求无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。这也促使了当地房价的上涨。
抑制金九银十市场反弹
在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市6月同比涨幅平均为4.23%，非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪广深同比涨幅仅为3.85%。数据显示，限购成为目前最有效的楼市调控手段。
“限购名单之所以在8月底前出炉，很可能是为压制可能出现的楼市金九银十反弹”，张大伟表示，金九银十是房地产市场最关键的销售季，很多城市销售量接近全年的一半。如果这期间调控政策维持现状，很可能出现未限购城市爆发性上涨带动限购城市出现反弹，影响已出现的下调趋势。而一旦限购蔓延到二三线城市，预计今年的金九银十很可能成为泡影。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者表示，目前地方政府普遍财政赤字严重，预计大规模的限购很难出台，限购将主要针对房价数据太冒头、月度环比涨幅太大太突出的城市。
温州楼市疲态已现
市场表现全面乏力 惊现“抛房潮”
市场表现全面乏力若崩盘则损失严重
温州人被称为中国的犹太人，也是“最牛的投资客”，温州人开创了全民创业、全民投资的经济发展模式，在全球创下匪夷所思的经济增长速度。自从2001年个温州购房团出现以来，温州资本以其特有的发展速度及震撼力，给房地产市场带来了一场不小的震动。
然而，伴随着调控的深入，温州楼市却有“一夜入秋”的态势。
日前，温州某媒体人在其微博上称，“一直以来，在温州只要能够拿到一手房就可以发财，但是近日一房产经纪人说，有一房东，刚拿到成功开盘的万达广场的房子，现在愿意在开发商优惠价格的基础上再减十万出售。”
同一天，又有人在“中华论坛”上发表了一篇题为《温州楼市开始崩盘！》的帖子，亦注明援引自该媒体人。帖子中称：“最近几天《温州都市报》上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产在转让！”涌动的“抛房潮”似乎已呼之欲出，引起社会的广泛关注。
市场表现全面乏力
事实上，温州作为批被限购的城市，虽然民间资本雄厚，但依然挡不住市场的持续疲软。受政策调控的影响，温州楼市无论是在土地出让、新房销售还是二手房成交方面都远远逊色于去年同期。
数据显示，土地出让方面，今年上半年出让的19个地块中有14个流标，占比高达74%。 在新房市场方面，今年前6个月，温州市区只推出了3个商品住宅项目，供应总面积2.5万平方米，销售商品住房3.97万平方米，同比分别减少88.9%、89.38%。且开发商普遍采用打折来拉动销售，日前开盘的大型项目万达商业广场，对于开盘当日一次性付款的客户价格优惠8%，购买整层的客户实行8.8折优惠。此外，汇嘉大楼、龙湾万鑫锦园、龙湾明珠城B地块等商业项目也都纷纷推出不同程度的打折优惠活动，汇嘉大楼降幅甚至达到了26%。一些先前开盘后发现不好卖的楼盘也纷纷回炉，打折再次推出。
与此同时，二手房的成交也并不乐观，从今年3月份开始，温州主城区每个月的二手房成交量同比开始大幅下滑。相比五月和六月，七月份二手房成交下滑高达45.3%，有加速之势。一些新入市的房源在报价上有一定程度的松动，议价空间在5%到15%之间。原来被炒得比较厉害的温州江滨路、新城一带，如今价格也出现下调。如新城新田园小区，去年多层的价格是约3.5万元/平方米，高层、小高层是4万元/平方米，平均都下降了5000元/平方米左右。
若崩盘则损失严重
温州楼市虽然变现乏力，但并没有像传言中所说的那样面临“崩盘”。北京浙商商会副会长陈俊表示，温州楼市中确实有一些业主急着卖房，他们目的是将资金投向更多的领域，而不是传言中的“崩盘”，“崩盘”的说法有点言过其实。
温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚表示，严厉的限购政策的确对温州楼市产生了很大的影响。但所谓的“抛盘潮”肯定是不符合实际的。如果是出现“抛盘潮”，那应该是市场供应量突然迅速增加，才可能出现所谓的“抛盘潮”，但实际情况是，供应量的确有所增加，但并没出现陡增的状况。“政策调控的目的并不是要楼市彻底崩盘，那样造成的损失会很大，并且，楼市的地域性特征是比较明显的，即使温州楼市崩盘，对其他地方的影响也有待观察。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者。
开发商务实预判楼市走向
8月16-18日观点地产“2011博鳌房地产论坛”在海南举行，本次论坛汇集了朱中一、陈淮、秦虹、陈启宗、任志强、巴曙松等十多位“大腕”，与往年不同的是，在一系列的楼市调控措施下，开发商虽然仍在紧锣密鼓准备着最后一搏，但是心态已经普遍理性务实。
未来判断趋务实
房价下跌概率很大积极寻找转型
“去年的博鳌论坛上，同行们都在讨论宏观形势怎么样，调控还会有什么新政策出来。但今年开发商都在相互询问企业现在目前情况怎么样。”远洋地产控股有限公司副总裁周彤表示，“这个变化其实就说明了问题，开发商现在都更加务实了。”
中国房地产协会副会长朱中一则明确告诉开发商，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。2011年是房地产转型发展的关键之年。
房价下跌概率很大
对于今年下半年的楼市走势，深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松表示，今年上半年是房地产市场的政策密集期，但不是供应高峰期。今年的供应高峰期应该是在下半年，明年上半年也会比较高。“这么多的推出量，同时在资金特别紧张的情况下，下半年房价下跌的概率很大，但降幅不会很大。”
“开发商现在都看明白了，这次政府的调控决心有多大。”中原集团主席 楷表示，开发商能够利用融资渠道目前几乎都被政策堵死，年底前必定会有大量开发商选择降价跑量。
积极寻找转型
在严厉的市场环境下，不少房地产以及与之相关的行业开始寻找新的增长点。圣象集团有限公司副总裁曾欣表示，房地产调控已经成为一个常态，政策调控目的是为了促进房地产健康发展 。他预计，在宏观政策调控下，房地产市场新的投资机会很可能向非毛坯房、商业地产以及保障房方面倾斜，成为一个新的增长点，将为家居业带来巨大的市场。面对新的发展空间，如何获取新的利益将成为圣象面临的一个挑战。
“未来十年地产产业链将是以房地产金融为核心的产业链资源，而地产公司能不能持续发展就看你在地产金融资金的整合方面能不能有一些创新。”金地集团总裁黄俊灿表示，未来10年住宅开发仍是主流,但整个房地产市场将走向复合型地产,商业地产、旅游地产等将有很大潜力。
二手房交易萎缩 天津房产中介瘦身
在宏观调控政策不断从紧的背景下，房产中介的倒闭潮持续在限购城市蔓延。2011年天津二手房市场成交量已连续出现4个月的下滑，8月份的市场表现仍然乏力，不景气的交易量直接促使房产中介急速“瘦身”。
根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据统计显示，自3月以来全市的二手私产住宅成交量已连续4个月持续下降，成交的大幅缩减势必使得中介企业的营业额全面下降。
天津多家中介经纪人表示，现在的生意不好做，有时一个月都卖不出1套房，每天看房的人零星几个，也都是只看不出手的客户，目前的中介门店日均到访量比之前减少至少五成。由于市场不景气，业绩不好的经纪人几乎都被辞退，二手房中介公司经纪人数量普遍下降了三成到四成，不少经纪人只能拿底薪度日。
市场的持续低迷促使小中介面临闭店的危险。据了解，一家门店每月的总费用可达数万元，成交量的锐减，让很多小中介连房租都支付不起，走投无路的情况下也只能选择闭店。据我爱我家的初步统计显示，7月-8月中旬天津市市内六区范围内中介门店的总量缩减了50-60家，占据了市内六区中介门店总量的7.5%左右。
事实上，天津市场上房产中介倒闭潮并非个案，在调控之初，北京的部分中介就采取收缩策略，成交量的持续下跌使得收缩成为无奈之举。北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，目前北京二手房成交量数月在8000套以下，相比限购前下调了6成以上，自然影响了部分中介的生存空间。其他一些限购城市也一样，不容乐观，行业的洗牌在所难免。
值得关注的是，房产中介出现关店潮一方面与成交量的萎缩有关，另外一个重要的原因就是，中介的进入门槛不高，小中介注册营业的成本较低，所以市场一旦恶化，关门减损就成了。
对于下半年的情况，我爱我家研究院认为，在市场调整、交易量走低的背景下，中小企业关门停业、大型企业停止扩张甚至“瘦身”的现象将普遍出现。
