全国楼市降价轮盘赌 中海否认已成"带头大哥"
房天下综合整理2011/05/25 10:27
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（来源：新华网）“我们的销售策略并没有任何调整”，面对近期对中海在率先引发降价风潮的传闻，中海投资者关系部负责人如此表示。
事实上，整个5月，中海在各地的项目先后传出打折降价促销的消息，其幅度之大，房源之多，对于中海而言，实在罕有。于是，不少业内人士也开始惊叹：2011年降价的“带头大哥”角色或将有中海领衔主演。
多地促销
近日，有上海本地媒体报道称，4月底，中海上海项目中海御景熙岸开盘当日售出的房源，单价在2-2.3万元/平方米，但根据网上房地产挂出的信息显示，在开盘前中海御景熙岸房源的单价报价为2.6万元/平方米左右。
有购房者直呼，“目前以这样的价格可以买到二手房都已经很难得了。”据了解，该项目周边某二手楼盘的毛坯房源单价亦达到2万元/平方米。与之相比，中海御景熙岸非毛坯房源2-2.3万元的单价无疑具有极大的吸引力。
5月22日，中海御景熙岸再推230套非毛坯房源，包括89平米2房和89平米3房，均价在21000元，当天购房更可享97折优惠。
中海这招低价策略似乎效果不错，据了解，中海·御景熙岸加推房源销售情况火爆，当天即售出100套。
事实上，这并非中海近期传出以“低价”为吸引点的楼盘项目。
原计划5月19至22日间开盘的重庆国际社区·观园项目，传出将以将以低至9折的优惠幅度推售共计1352套的中小户型房源。
早在4月底，中海在深圳启动的大规模降价推盘计划曾轰动一时。据悉，中海在深圳的两个项目中海康城国际、中海塞纳时光共推出了1349套“限价房”，11000元/平方米左右的均价比市价低了近2000元。降价的作用还是很明显，当日推售的房源全部售罄。
不断传出的让利消息，让业内纷纷猜测：2011年的降价是否将从中海开始。
中海回应
对于外界的降价传言，中海投资者关系负责人杨海松对观点地产新媒体一再强调，中海并没有调整一贯的销售及定价策略。
针对深圳、重庆和上海三个项目的“降价”信息，杨海松解释称，这主要是由于这些项目目前推出产品的类型、位置等皆和之前的有所差别，因此价格不同也是理所当然。
其称，深圳项目主要是响应政府号召，而且基本以尾盘为主，户型不大，位置也不是楼层，因此价格明显比之前的偏低。
而重庆项目本次推出的为二期项目，房源基本都在马路边上，不像一期均价过万的那些房源，都是面江的位置，自然价格较高。
至于上海项目，杨海松称，2.6万元/平方米的价格应该是整个项目上报的均价，包含了别墅等高端部分的价格，而本次推出的主要是中小户型，价格自然会偏低一点。
上海业内人士陆骑麟则对观点地产新媒体称，因较早实行“一房一价”，上海现在所有开发商在对政府报价的时候都会把价格报高一点，这样才能预留涨价的空间。
其表示，目前并没有观察到上海有出现明显的降价行为，包括中海的项目。
杨海松再三表示，中海的定价随行就市，目前没有调整的迹象。其称，中海是上市公司，也有来自资本市场、业绩、资金等各方面的压力，不可能随意降价销售。
杨松海还指出，目前外界注意到的几个项目都是因为产品类型的不同，所以在价格上有所不用，如果关注北京、沈阳、济南的项目，就可以发现，中海一样在推豪宅产品，而价格并没有比去年下降。
据了解，中海去年的销售均价为12700港元/平米，而今年前4个月，中海的均价已经涨至18000港元/平米，杨海松称，2011年上半年的均价肯定是比去年呈上升水平，这是毋庸置疑的。
市场临界点？
虽然中海的人士一再解释中海并无降价，但不管怎样，从5月开始，中海旗下不少项目出现折扣促销行为已是不争事实。
业界开始为之担忧：如果连向来都高端产品路线，在财务管理、利润管理和企业风险管理方面堪称中国房地产标杆的中海都开始出现了大规模的促销行为，那么是否预示着房企的降价风潮已经濒临一触即发的边缘？
对此，标准普尔地产分析师符蓓坦言，如果真的出现降价也不足为奇，因为降价是必然的趋势，企业降价是迟早的事情，而目前也差不多是时候了。
符蓓表示，虽然今年大部分房企在前4个月的销售业绩也不算差，资金方面的压力不大，但是从政策方面来看也没有会放松的可能或趋势，因此趁早跑货回收资金决定是正确的事情。
但同时，符蓓也表示，中海在那么多的项目，即使出现几个降价也不会影响中海今年整个盈利水平。“况且我认为中海此番的降价行为，对消费者的心理影响大过于实际上的降价水平”，符蓓称。
事实上，中海并不认为自己在进行降价促销的做法或许颇值得理解。
2008年，万科曾在范围率先大幅降价促销，充当了行业调整的领头羊，但随之而来的，却是一连串的“麻烦事”，包括万科前业主的抗议，业内对万科品牌的质疑等等。
那场降价风波使得万科花了不少力气在四处扑火，并引发了业内的大肆讨论。
在好不容易将“降价”引起的各种事件处理完毕之后，从此万科绝口不提“降价”两字。如今面对媒体，万科借以“随行就市，分公司自行调整价格以完成销售目标”的统一回答为准。
颇为有趣的是，在2010年引发“八五折”促销风波的恒大高层向来挂在嘴边的四个字也是“随行就市”。
中海和万科深圳推限价盘 开发商不轻言降价
4月14日，深圳市规划和国土资源委员会制定了“最严限价令”。该调控政策规定，从5月1日起，对所有新建商品房项目实行“明码标价、一套一标”，单个楼盘必须不高于政府核定的价格进行销售。这一更加严厉的调控措施让深圳楼市为之一振。
4月23日，中海率先响应深圳“限价令”。中海地产宣布将以9000~11000元/平方米的价格推出康城国际和塞纳时光两楼盘的1000套房源，团购价为9000元/平方米，相当于此前售价的八折；同时，深圳万科清林径37号楼也以“限价楼盘”的名义推出，开盘后两天销售率就超过七成。
中海、万科在深圳推出的“限价”房源，在引来一波销售小高潮的同时，也冲击着深圳楼市的神经。不过，大多分析认为，中海低价开盘迎合了深圳推出的限价政策，只不过是昙花一现，难以撼动深圳房价。
对此，中海内部人士表示：“低于限价推盘是为配合政府的限价政策，起到带头作用。”
此前，2008年楼市遭遇调控时，万科曾带头掀起降价潮，不少开发商纷纷跟进。而面临新的“限价”调控政策时，中海率先扛起“限价”大旗，开发商是否会跟进？
昨日（4月27日），不少深圳开发商对《每日经济新闻》记者表示，他们已经注意到中海、万科的降价销售，会根据市场情况来定价，不会盲目跟进。
金地集团董秘徐家俊表示：“我们一直坚持谨慎合理的定价策略，我们给子公司的意见是按市场情况定价。”
光耀地产人士也表示：“不会跟进，让他们自己玩去。”据记者了解，面对中海、万科降价的冲击，包括佳兆业、招商、卓越等在内的众开发商大都吸取往日经验教训，对此事态度谨慎，不轻言降价。
而世联地产首席分析师王海斌认为，目前楼市正是多方博弈的敏感期，在调控之下，如果开发商带头降价，可能会出现短期市场微调。同时，他也表示，目前深圳楼市向下的压力较大。
但也有市场观察人士指出，近期深圳新房存量较少，开发商和消费者都持观望态度，降价或许只是一闪而现，不会持续。
反房地产暴利不能只盯着开发商
发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。房地产市场是暴利行业应该无需怀疑，但怎么“反暴利”，则需要进一步探讨。
据报道，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。发改委的此项“新政”虽还未有明确方案，但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。
房地产市场是暴利行业吗？这应是无需怀疑的。一些地产商认为不是，但这一说辞与公众的感受相去甚远。最直观的感受有两个：一是房地产是最易于创造超级富豪的行业，有统计显示，近几年的福布斯中国富豪榜中，地产商是新上榜的行业最集中的群体；二是信托业的利润贡献有相当部分来自于地产业，房地产信托基金的投资，高出目前平均贷款利率的两倍以上。借入资金就有如此之高的，说没有超额利润会有人相信吗
