专家教你如何买对房 城市白领买房“四部曲”
房天下综合整理2011/05/16 17:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
步：定位很关键
理财专家指出，月收入5000元的中产阶级看似“有钱”，但在决定购房前还要是从多方面因素着手，衡量家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及亲友可资助额等正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买房屋的类型、面积和价位等。因为购买房屋的地段、面积、总价等因素，将会直接影响未来银行评估及最终放贷数额。
第二步：货比三家
目前不少银行都推出了“直客式服务”，与传统个贷金融机构的服务模式是“碰撞”的。客观的说，银行“直客式服务”具备省钱的优点但是相对的贷款产品较为单一，而个贷金融服务机构从贷款服务专业性，房地产、金融政策的权威性，以及掌握多家银行贷款产品的角度来谈都更具有无可比拟的优势。所以，购房者在贷款买房前更应该“贷比三家”，选择适合自己的贷款委托方式。
第三步：注意贷款方式
中等收入人群在办理贷款环节中应注意贷款方式，顾及“提前还款”因素。虽然目前月收入5000元，但对于今后可能发生的变化谁也无法预料，特别是在现阶段金融政策“摇摆不定”的市场状况前，更应该注意选取最适合自己的还款方式，同时还要兼顾到贷款后的“提前还款”因素等。
弃“本息”转“本金”。虽然各家银行都已推出不同种类的贷款产品，但目前为止，房贷者最常用的还款方式还仅是局限于“等额本金”和“等额本息”。就这两种方式而言，或许房贷者已习惯使用“等额本息”还款。但是，“等额本金”的还款方式更适合房贷者在多金融政策的市场环境中使用，虽然最初还贷时借款人会感觉到每月的负担较重，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少，最终还贷压力会减轻很多。
应趁早做好“提前还贷”的打算。需要注意的是，银行对于提前还贷的要求不同，比如有的银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。
第四步：控制个人财务
中等收入人群虽然每月收入不菲但也要注意控制个人财务支出，避免因过度消费而引发“经济危机”。一般原则下个人负债不要超过个人总资产的50%，否则家庭资产的安全性就会受到威胁。所以“开源节流”就显得更为重要，只有合理安排开支才能保证家庭有适当的资金进行其它投资规划，从而达到“开源”的目的。
“伟嘉安捷”的理财专家指出，在社会经济中，中间阶层是社会基础与是社会稳定的中坚力量。所以，在宏观调控加大力度，金融政策“漫天飞舞”的情况下，国家更应该通过健全的法制、有效的税收体制以及相应的社会保障体系，在保护低层收入群体经济利益的同时，适当合理有效的维系中产阶级的房产理财趋向。
提醒：买房分期首付背后有法律风险
分期首付，楼市“熊市”的“好事”又回来了？这几天，在深圳的一些干道路口、公交站，不时会有中介向购房者承诺分期首付，认购毛坯房时只需支付不到一半的首付款，剩余首付“开发商垫付”。“开发商垫付”似乎显示了开发商依旧财大气粗，而一些中介和开发商也声称，开发商目前“不差钱”，进行此类操作尚有空间。记者调查发现，尽管银行收紧开发贷，开发贷贷款余额也连续下降，但包括炒房团资金在内的一些民间资金正悄悄流向开发商“救急”。
1 揽客看盘承诺分期首付
“先生请留步，分期首付，开发商垫付！明天看盘！”这几天，在深南大道沿线部分公交车站，随时可能会有中介拦住你的去路，推销“分期首付”。上周，在特区报社公交站，一位中介向记者“热情”地推销大亚湾一带某高层公寓。他介绍，一套100万元的房子，按照国家规定首付30万元，但认购时只需付款首付的三成，即9万元，入伙时正式付完首付即可。他补充，从认购到入伙半年，一般一年，如果以一年计算，购房者每月需支付首付剩余除以12个月，即21万／12，每月还款1.75万元。
“这个你应该可以承受了，没有一点问题。找几个亲戚朋友筹点钱，不愁没有房子住。”这位中介还给记者提出了筹资建议。当记者表示对这个区域不感兴趣时，中介告诉记者，这个地带是未来的热门板块，目前购房者都在“抢购”，欲购从速。“你如果对别的地方感兴趣，我看看有没有盘，也给你申请一下看能否分期。”
日前，在福田香梅路沃尔玛超市附近人行天桥，记者同样碰到有中介以“分期首付”推介龙岗中心区一处楼盘。当记者表示“分期付款”可能违规，并担心办不下房产证时，该中介表示，分期付款完全由开发商垫付，和产权获取并不冲突。“你放心就好了，现在开发商并不缺钱，垫付个几十万不成问题。”
“分期付款现在不多，但楼盘卖得不好，开发商着急便会出此"下策"。”记者向福田中心区好几家房产中介询问首付分期，多数都表示“目前很少，是2002年的事了。”但一家中介的王姓置业顾问表示，需要向上面“请示一下”，看看龙岗一带的发展商有没有“新政策”推出。
2 首付付清前不能签购房合同
福田区一中型地产商营销部门负责人告诉记者，开发商采取“分期付款”的方式并非“新鲜事”，市场低迷、信贷紧张时期会出现，2000年前后，分期首付曾在深圳出现过。而几年前，深圳楼市还出现过“零首付”的情况。
“这样恐怕会有问题。”一位银行业人士表示，该行为是开发商自己的行为，处在法律灰色地带，但要从银行贷款购房并签订购房合同，国家对首付有硬性规定，必须是首套房三成，二套房六成。“不排除开发商因为销售压力，把风险转嫁给自己的情况，但银行肯定会依法审查。”
“分期可能给购房者带来麻烦。”一位地产行业人士告诉记者，如果开发商愿意把客户的还款风险分担到自己身上，并得到贷款银行同意，“首付分期”方式对购房者来说的确降低了购房门槛。但对购房者来说，首付付清前不能签购房合同，更无从办理产权证，一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款，房产可能被收回。记者也了解到，4月份，外地曾发生“分期首付”的购房者突然被开发商要求还清首付，否则将被收回房子的情况。
相关律师也表示，开发商所提出的“分期首付”，违反央行关于个人住房贷款管理办法的相关法规政策。首付占购房总价款三成属于刚性规定，特别在国家调控楼市的大背景下，这种试图打擦边球的行为，在法律框架内属于违法违规的交易行为。另一方面，即便开发商代垫首付款，也必须等购房者付清首付才能签订《贷款合同》，银行贷款才能打到开发商账上，回款期限过长会影响开发商的开发能力。遇到资金实力不济的开发商，可能会引发一系列问题，甚至房子无法建好或被收回。
3 深圳房地产贷款增速回落
“分期付款”似乎宣告调控之下开发商依旧财大气粗。记者了解到，不少本地开发商都表示目前仍有大量留存资金，但也有人担忧，“不差钱”情况不会延续多久。
5月初，中国人民银行公布《季度中国货币执行报告》，截至3月末，主要金融机构房地产贷款余额9.89万亿元，同比增长21%，增速比上年末低6.4个百分点。其中，房产开发贷款余额2.49万亿元，同比增长18.6%，增速比上年末低4.5个百分点，连续4个月下滑。
贷款增速回落的同时，房地产开工增幅也开始下降。2011年季度，房屋新开工面积为3.98亿平方米，同比增长23.4%，增幅比上年同期回落37.4个百分点，比上年全年回落17.3个百分点。
记者日前从深圳银监局拿到的数据同样印证了开发贷款收紧的趋势。截至2011年3月末，深圳房地产贷款余额5762.02亿元，比年初增加4.58%，增幅较去年同期回落3.67个百分点。其中房地产开发贷款余额1421.51亿元，比年初增长6.10%，增幅较去年同期回落6.90个百分点。
上周，记者拜访某大银行深圳分行获悉，该行正在执行对开发商更为严格的评价标准，按照新标准，一些一线大地产商也属于“不合格”范围。该行人士表示，目前监管部门每月对银行都有限额要求，除地方大项目外，开发商的贷款被不断收紧。一家股份制银行办公室负责人也坦言，现在中小银行除之前有协议和“关系较好”之外，基本上不会贷款给开发商了。目前中小银行的重点是贸易融资和小企业信贷，资金会朝这个方面倾斜，留给开发商的更少了。
4 炒房团资金欲入伙“救急”
银行开发贷资金收紧，但一些民间资本则正在寻找地产项目伺机入伙“救急”。
日前，记者辗转联系到一位在做担保生意的张老板。他目前是东南沿海某市商会负责人。他告诉记者，手头有四五千万资金，如需要还能募集更多，这些资金是在之前的房市“牛市”中赚到的。目前，他正在寻找房地产商合伙。他说，在潮汕之外的广东地区，民间资本并不发达，一些中小地产商由于国家调控原因，资金近期有些问题，这就给了外地民间资本的机会。
“以股权形式入伙，这样风险太大，具体要和开发商谈。”张老板说，自己在深惠一带已物色数个地产项目，开发商有地，但资金缺口上亿，双方正在准备拟定合作协议。合作方式大致是，楼盘建好后，部分物业归出资方所有。在张老板看来，炒房团和开发商之间的关系很微妙，很多人之前就有合作。“如果没有炒房团，房价肯定不会这么高的，开发商赚到的钱也不会这么多。”
“他们获得资金的路子广，有银行，还有其他途径。市场上的钱多得很，有门路不愁没钱。”一位资深的地产行业人士向记者“坚定地”表示，不但大地产商不缺钱，中小地产商也不缺钱。他分析，去年楼市相当火爆，房子非常好卖，各家地产公司都赚得钵满盆溢，暂时挺一段时间不成问题。
但以上业内人士也认为，一些地产商胃口太大，同时开发项目过多，比如某大型地产公司，开发项目竟达五六十个，而一般中型地产商也在六七个左右，这样一来，只要国家继续调控，资金链并不是没有断裂可能。“资金实力不强的地产商去二三线城市发展，不要在深圳这样的一线城市死磕。”(记者 谭德波)
