住建部：未出住房限购令14个城市被点名
京华时报2011/03/05 08:59
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据新华社电记者昨天连线住建部，实时监控信息显示：随着一系列“调控重拳”的相继出手，部分城市房价过快上涨的势头正在得到初步遏制，但是，北京、上海等一些特大城市的房价尚未见到明显回落。据了解，由于未出台“限购令”，在保障性安居工程工作会议上，14个城市被住建部部长姜伟新逐一点名。
为缓解住房供需矛盾，今年政府大幅度增加保障房的建设力度，其竣工面积将首次超过商品房。财政部有关负责人介绍，按1000万套计算，中央财政将给予补助1000亿元以上。
如何保证保障房建设目标落实？“过一段时间，保障性安居工程协调小组将组织对各地今年年度计划的安排落实情况，以及工程质量、进度等进行全面督察。”住建部部长姜伟新强调。
截至2月24日中午，房价过高、上涨过快的35个城市中，包括北京、上海、天津在内的20个城市已经新出台或调整了住房限购措施，但仍有14个城市尚未出台。当天下午，姜伟新在保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行点名，这在以往并不多见。
统计显示，受“限购令”影响，北京市场网签总量锐减，2月份不到1万套，相比1月份下调六成，创一年来月度新低。“购房狂热的萎缩，势必带来房价涨势的趋缓。”政协委员、清华大学教授蔡继明说。
目前的房价尚未出现实质性跳水，但是，“稳中有降”已被越来越多的代表委员视为2011年中国房价走势关键词。“也应看到，限购毕竟是特殊时期的特殊之举。‘乱世用重典’，但其作用往往较多体现在治标上。”人大代表、建业集团董事长胡葆森认为。
多城市“限购”动真格
截至２月２０日，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩二三成，整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。
整体成交量或降一成左右
截至目前，已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过１年不同，北京设定为５年，上海为２年，北京版“限购令”被网友称为“史上最严”限购令。按照相关要求，近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。
据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到40%，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调压力不大，交易量整体萎缩幅度在20%-30%。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度，整体来看，二三线城市力度将小于一线城市。考虑到政策差异化明显，预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%，价格基本与去年同期持平，部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。
中金公司则估算认为，若有40个大中城市采取全市范围限购方案，成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期。预计2011年商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。
据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量２月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计，五大城市二手住宅２月市场的成交量可能仅达到１月的两成水平。
需求减少将迫使开发商降价
国家统计局公布的数据显示，２０１０年１２月份，７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．４％，环比上涨０．３％。今年１月，７０个大中城市中有６８个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为，在全新的房价统计方案中，１月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价１月份仍处于上升期。不过，考虑到１月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。
据上海永庆房屋研展部统计，２月上半月上海全市成交一手住宅４８７套，成交量环比１月下半月的４４７９套，跌幅达８９％，一手住宅成交均价环比下跌７％至２１２２０元∕平方米。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，２月上半月成交量锐减，既与春节放假有关，也因“限购令”的严格推行，限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕，房产税、加息对他们的影响不大，但“限购令”的出台，使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，相对刚性需求来说必然会增加市场供应，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择。
另据统计，截至２月１７日，上海市一手住宅累积存量有３９６６４９套，按照去年的月平均成交量６９７５套计算，消化存量需５７个月。陈史翎认为，其实上海不缺待售房源，只是开发商历来习惯分批推案，造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台，市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。
购房成本越来越高
新春伊始，楼市调控政策更趋严厉，买房成本也越来越高。
自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“8.5折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。
据测算，在连续加息3次后，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.60%，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以２０年期１００万元等额本息的房贷为例，按８．５折优惠利率计算，3次加息后月均还款额由６６２６．６６元提高至６９４１．１５元，每月还款额增加３１４．４９元；按基准利率计算，3次加息后月均还款额由７１２９．７４元增加至７５１４．７２元，每月增加３８４．９８元。而按现行贷款利率计算，房贷利率８．５折优惠和基准利率间，每月还款额相差５７３．５７元。现在贷款比4个月前贷款月供要多出八九百元。
杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“８５折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了４次贷款利率，一次性加息１００个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。
