龙湖"养马岛"多业态布局新解 第四季度大推货
房天下综合整理2010/11/15 09:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在众多房企看好并纷纷进军旅游地产时，龙湖的“多业态”的战略布局，也在其中不断铺开。
养马岛地主
在10月份，龙湖地产就以人民币34.245亿元的总价成功投得烟台市牟平区36幅土地。更早前的8月，龙湖已在该地区以15.169亿元先获33宗地块，总占地面积136.6万平方米。
龙湖两次取得的地块，总占地面积合约6347463平方米。至此，龙湖成为烟台养马岛的“地主”。
此前就有分析人士如是称：“造就东部新城，牟平是重点，而养马岛则拥有得天独厚的自然资源，从其战略本身考虑以及当地定位，龙湖应该计划把对组地块开发成为旅游项目。”
在烟台市政府的规划中，养马岛区域的定位是集休闲度假、商务、养生等功能为一体的高端休闲旅游度假区。
而据龙湖内部人士透露：“龙湖将在此地块上打造东北亚地区集会议、养身、休闲、旅游等于一体的生态小镇。龙湖将充分利用养马岛地理位置和得天独厚的自然资源，引进大型集海洋生态，水上运动及休闲游乐综合性游乐公园项目，辅助会展经济发展模式，打造一个独特的北方水城概念。”
该人士强调：“烟台牟平区的地理位置决定了它的发展前景，这一区域和韩国、日本等国接近，其发展也会随着中国经济的发展而辐射到周边国家。”
此前，龙湖的环渤海区域战略已深入到了入北京、沈阳、青岛、大连，烟台是它环渤海区域的另一战略布点。
据龙湖10月报显示，在今年1-10月的累计合同销售236.7亿元中，环渤海区域签约94.4亿元，占总合同销售的39.9%。
“多业态”创新
事实上，这并不是龙湖次涉足与旅游相关的地产项目。在今年7月份，龙湖就推出了度假产品——成都龙湖·小院青城项目，开盘当天销售63套，成交逾亿元。
除了养马岛项目，龙湖10月份还在云南玉溪江川抚仙湖拿下1781亩土地，意在将其打造成建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目。
除了在旅游地产方面的投入，龙湖的“多业态”战略上的创新已现端倪。
在今年10月初，成都龙湖世纪项目开盘，开盘即成交160余套，合约销售额达3.6亿元。这个超高层豪宅建筑，是龙湖在业态呈现上的一种新模式。
此外，龙湖今年在新进入的5个城市的滟澜山、郦城项目也证明了其在“多业态”战略上的运用。
据有关人士透露，龙湖在上海的分别位于嘉定新城白银路站以及松江大佘山板块的两个高端项目目前正在进行中，而这两个项目会展现更纯粹的高端产品。
调控政策压缩市场需求，但房企仍然推出大量新盘，可能在余下的第四季度形成供大于求的局面。
10月12日，龙湖地产公布9月销售业绩。龙湖宣布，公司9月份实现合同销售金额36.9亿元(人民币，下同)，环比增长42%，连续4个月保持增长势头。截至9月30日，龙湖累计实现合同销售金额同比增长42%至187.2亿元，已完成2010年全年目标的76%，并超过2009年全年的销售额。
龙湖表示，1-9月北京公司累计合同销售金额70亿元，重庆公司合同销售金额50亿元，均提前3个月完成全年销售目标。
值得注意的是，作为龙湖主要布局点之一的长三角区域，与北京及成渝区域相比稍显逊色。
新盘大入市
据龙湖方面介绍，第三季度推盘量较上半年大幅增加，销售速度进一步加快。特别是位于成熟重点区域的北京颐和原著、北京 ONE (论坛 新闻 视频)、上海郦城 (论坛 新闻)、重庆江与城、无锡滟澜山等7个重点项目，在第三季度连续每个月都保持过亿的销售业绩。
而在第四季度，龙湖在售项目预计将增至30个以上，遍及9个城市，常州香醍漫步、沈阳香醍漫步、杭州滟澜山、青岛滟澜海岸、重庆后工、北京常营等新项目也将入市。
在各方普遍看淡的第四季度推出大量新盘，也许按照龙湖地产董事长吴亚军的话来说，就是龙湖“有着自己的推盘节奏的规划”。
但有重庆业内人士指出，龙湖在今年最后一个季度推出如此多的项目，并不意味着看好后市，而是因为去年拿地很多，许多项目也已经完工。
该人士称，这是龙湖正常的推盘节奏，没想到却赶上了“二次调控”。
在“新五条”出台后，各地方版细节纷纷出台，特别是上海、宁波、杭州、南京等地的“限购令”也已发布，而龙湖长三角区域的项目恰恰位于这些城市间 (论坛 新闻 视频)。
政策的影响
龙湖认为，三季度开放的沈阳香醍漫步、杭州滟澜山、青岛滟澜海岸、常州香醍漫步等项目的热销，为第四季度的销售给足了信心。或许这也是龙湖大规模推盘的原因之一。
有熟悉龙湖的业内人士对此表示，龙湖此番开盘如此之多，将对市场形成一个大的考验。这就是楼盘的放量和政府压缩政策下，供需矛盾变化可能会来得更快一些，对后市影响可能会更明显些，整个市场也可能会走出前三个季度市场供不应求的局面。
该人士指出，以重庆为例，其9月份取得预售许可证的楼盘达350万平方米，这个数据相当于其一个季度的放量。如果这个放量持续放出来的话，不用政策调控，而市场本身就会调节。
亦即是说，当前调控政策压缩市场需求，但房企仍然推出大量新盘，可能在余下的第四季度形成供大于求的局面。这对于调控及遏制房价上涨有利，但对于龙湖等房企而言，似乎并不是一个值得期待的结果。
上述业内人士也认为，此次调控对房企的影响严重与否现在尚不明了，但毋庸置疑的是，调控政策会继续发挥作用，而市场本身也会起到重要作用。
因此，第四季度房企必然要考虑政策与市场的双向平衡，否则，在政策与市场的双重压力之下，完成年度销售目标并非轻而易举的事。
从另一方面而言，对于调控政策，龙湖早在制定年度销售目标时，就已经考虑到市场波动的因素。
龙湖地产执行董事兼客户及公司品牌部总经理秦力洪也表示：“持续进行的宏观调控必将对市场产生深刻的影响，龙湖将更为审慎地辨别销售机会，增加对二三线城市需求以及自住型需求的关注。”
在今年剩下的时间里，龙湖表示，将继续坚持“高周转”方针，采取更加灵活的策略促进销售，确保完成全年销售目标。
