房价涨得让人麻木 看2010年房价必跌10大理由
房天下综合整理2010/09/23 08:33
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大家都知道“狼来了”的故事，很多人因为听信一次“房价将大跌”而懊悔，因为听信两次此说而导致现在还没买上房。经历09年二季度的房价大涨后，7、8月份以来，部分自住客原本打算等着明年房价下跌再动手，孰料10月份下旬开始,媒体突然持续报道优惠政策年底要终止，于是他们在惶恐中急赶“末班车”。近个把月,住宅交易量又掀一波热潮，看来09年楼市注定又是个“暖冬”。
在很多人看来，期盼房价大跌纯属“美好愿望”了。70个大中城市的房价指数表明，10月份房价继续上涨，同比涨幅扩大至3.9%，环比上涨0.7%——涨幅与9月份相同。10月份商品房成交量比9月份下滑近10%，可房价依然坚挺的一路向上。对此，很多人确实有些麻木了。
09年8月4日股价大跌后，很多投资者逃离股市，相形之下,楼市成为名副其实的安全港湾。近几年一线城市中投资投机比重一直偏高，09年这种情况，保守估计应超过三成。所以拿京沪深本地居民的收入，衡量商品房价格，确实难以解释为什么这么高。在人们印象中，投资者似乎只青睐东部大城市的好地段的房子,实际已非如此。
凡此种种，说明投资房产已成席卷的风潮，中国老百姓彻底被房产投资的高率所俘虏。没有房子的，狠着劲“啃老”也要买房；有小房子的，盼着尽快买套大的;有了自住的，还想弄套投资的。目前在大城市的中高收入群体中，若家里没有两套房，似乎已有些“没面子”的感觉了。
实际上，现在已很难用国际通用指标，比如房价收入比、租售比来衡标我国大城市的房价水平了。比如，几个月前一朋友花了上百万买了套上海远郊的房子，属于投资性购房；而这套房子若租出去，月租金只有七八百元。这就意味着，这套房子的年租金只有不足1%，以租金养贷，简直遥不可及。
可近期该楼盘价格却由几个月的6000多元每平米，爆涨至12000多元，这种暴利让人疯狂。不禁想起马克思曾对资本的鲜活表述：一旦有适当的利润，资本就胆大起来，有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢残酷践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。
租金，反映的是房屋的使用价值，按发达国家的经验，5-8%租金才算合理。可在房价高涨的我国，大家只盯着房子本身的幅度，哪还管什么租金率的高与低。道理就如绝大部分股民只重视股价的涨得高低，而不管市盈率，遑论什么分红。
房价想要上涨，实在不难。放眼，也存在同样现象。中部崛起、东北振兴、天津滨海新区行政区划、福建海西规划、深港金融中心等等，这些的战略无一不是催高房价的“兴奋剂”。
股市里存有“一致性”法则，当所有一致看多时，股价极有可能要跌，反之亦然。当前楼市中，人们对于房价上涨，已形成高度共识，除了那些暂时买不起房的，还在天天盼着房价暴跌的。既然用理性指标早已无法解释中国的房价，那么大家似乎不必深究为什么了。这一怪现象还能持续几年，恐怕是个谜。只能等待谜底揭开的那一天了。
至于房价为什么会突然上涨原因有很多，主要还是由于金融危机的影响太深，为应对金融危机释放了很多的流动性，再就是在房地产市场刚出现好转时，开发商大规模反弹式的报复直接给房价上涨提供了可能。特别是前段时间任志强扬言要将旗下楼盘从4万每平米涨到10万，可见，房价涨跌的市场行为已然变成某些势力的个人疯狂游戏或赌局。那你说房价上涨就没人买了吗？我相信也会有人买，近日中国最贵豪宅汤臣一品被富豪少年买走就是例证。
所以在经过一个寒冬的楼市出现复苏本不奇怪，房价上涨不可怕，可怕的是房价究竟有没有具备上涨的条件，房价上涨的行为究竟能持续多久才是最关键的。我坚信房价短期内还会将持续涨下去，但是能持续多久就很难说了。房价上涨越快，离房价下跌的距离就越近。粗略看来，房价或许很难持续到2010年。
实际上，2009年房价政策还没有调整到位，就被一些势力利用了经济危机。他们短时间内保护了自己，但是恐怕难捱到明年。在楼市火线上涨的时候，我不得不给楼市泼点冷水。
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
按照经济规律，房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响。但在中国许多大城市中这种供求关系表现得非常扭曲。衡量一个地区的房价是否真实合理，需要和该地区的居民收入进行比较。在国外，房价与收入的正常比例在３到５倍。但在09年发布的《北京蓝皮书》中，房价与收入之比为23∶1。尽管遭到任志强的反对，但是即便按任先生的说法，房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1，离“人人买得起住房”也是相差甚远。
随着中国经济和各大城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键是房价的涨幅已经远远超过了人们的承受范围，其价格与价值严重背离。所以在房价远远背离价值后是不可能走远的。
二、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移的政策。从2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，以致让房价问题曾一度成为温总理最痛心的三件事之一。
不管是穷人还是富人，政府还是百姓，房价问题都与其利益相关，这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性。只不过是开发商只看到了经济现象，或者不愿承认政治性。但奇怪的是为什么在房价高涨的时候不允许政府伸手干预，而房价刚刚要低头时又声嘶力竭的呼喊救市呢？
三、政府将干预房价使其降到合理。
前有国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励开发商以合理价格促销。后有地方政府干预房价着力调整住房供应结构。以北京为例，北京社科院3月31日发布的《北京蓝皮书》披露，在09年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价力度，促进市场消费。过去传言地方政府出于自身利益不敢降价，相信随着北京政府干预房价，相继会有不少城市效仿。现在一些地方政府开始收起与开发商之间的暧昧也恰恰说明了这一点。特别是几年房价还没有调整到位时，房价又被抬高。实际上这是政府抵御经济危机的副作用，也恰恰被开发商等相关利益体所利用。
09年下半年开发商的一些逆势行为将有可能逼迫中央政府使出最后杀手锏，出台直接干预高房价的政策。当然干预房价不仅仅是针对房价，而要将楼市腐败的混乱打破。政府必须按照法律制定一系列的规则，规范房产市场，引导房产市场朝着市场经济的方向健康发展。规范房产市场，直接干预房价也不是计划经济，而恰恰是为了还房地产以真正的市场化。而一些政策出台或许将在2010年后显现效果。
四、乐极生悲、得意忘形会将楼市更快拉低。
乐极生悲是千古哲理，并且万事万物都有一个度。我相信，楼市回暖任何人都希望看到，本来回暖就是一个褒义词，但是如何看待回暖才是最重要的，也是最难得的。而恰恰一些开发商看到点阳光就灿烂，几乎忘了自己是谁。因此也有许多开发商盲目跟风，你涨我也涨，不涨就是丢面子。可以说，目前房价上涨的事实是客观的，但是原因却是主观的。由于开发商没有认识到成交量的回升是源于前期房价的变相回落换来的，结果被他们当成是房价借势上涨的理由。错误的意识形态必然导致错的行为，事实也是如此，开发商一个赛一个，不分青红皂白，也不顾自身能力，比着涨价。而这种涨价在不久的将来必将会让他们自食其果。
房价真的能涨起来吗？能！因为涨价是开发商一方面就可以操纵的。他说涨就可以涨，但是涨完之后又能怎样？如果还会有真正的购房需求者买房，那才是市场行为的涨价规律。我们不否认当前的确有许多人在买房，但是其中不乏炒房者，刚性需求者才是让房价持续上涨的源动力，炒房者是断送楼市的推手。
五、购房者将不只是买涨不买跌。
过去一致认为买涨不买跌，实际上这是一个错误的引导。因为过去过多的强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。
当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。
六、楼市就是涨跌之间的交替。
任何市场不可能光有涨或跌，楼市经过一轮上涨高潮后，各种问题的出现导致泡沫越吹越大，房价高涨换来的结果是购房者观望持续，成交量日益萎缩；而当楼市冷到一定程度必然有多种因素回拉，成也购房者，败也购房者，各种综合力量必然促使房价下跌，这就是房地产自身的调整。在房价本该要下跌时却因为某种原因政府出面救市，才让开发商幸免于难，所以经济回暖后房价还得继续调整。
七、09年一线城市居住地价不上涨。
针对一些开发商地价不断上涨给了房价上涨的理由的言论，国土资源部给予了有力回击。自2001年开始的一轮土地价格持续上涨局面或将终结。在国土资源部监测的105个城市之中，已经有四成城市去年土地价格出现下降。国土资源部发布的“2008年主要城市地价状况分析报告”预计，房价下行及未来走势的不确定将直接影响开发商拿地的欲望，09年北京、上海、广州等一线城市居住用地价格，将与2008年持平或低于2008年水平。
09年两会上，工商联曾调查，地价占房地产直接成本达58.2%。对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，平均比例约为23％。看来过去数年的高地价时代已经暂告段落，国土资源部迫于压力降低地价，房价还有理由上涨吗？
八、楼市回暖大考开发商降价信心。
即使姑且认为当下开发商热炒的楼市回暖是真实而没有虚假，但是聪明的开发商应该明白楼市上惊现的回暖与连日来国家及地方政府的鼓励房价降价政策不无关系，更跟一些开发商大胆打折促销行为分不开。如果当初开发商硬撑不采取降价，今天所谓的小阳春也是镜中花水中月。
所以楼市回暖正是对开发商未来房价是涨还是跌的大考，既是对房价下跌换取成交量的成功肯定，更是给开发商对降价促销以信心。谁不希望中国经济好？谁不希望中国楼市好？可房价上涨才能安抚楼市吗？可谁来安抚望房兴叹的百姓呢？房地产市场将是一个充满希望的市场。回暖是希望，也是机会，更是考验。
九、普通百姓住房观念的改变有助于房价回归。
最近茅于轼提出了购房者自身抬高了房价，虽然不能忽略这不是房价上涨的最重要原因，但也道出了购房者自身是如何影响房价的。随着普通百姓这么多年在高房价面前的冷思考，或许现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，专家的建议等，特别是百姓的消费观念越来越成熟，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。
其实购房和安居不能划等号。随着明年大量保障性住房的推出，也会抑制商品房价格的上涨。
十、降价是开发商出路。
如果说国务院的鼓励开发商降价和地方政府的干预房价属于外在因素，如果说开发商对他们的话充耳不闻，那么2009年各种困难的压力对开发商而言也只有降价才是最后出路也是出出路。一年多来，开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。实际上开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取来年的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置。可以说开发商不到迫不得已是不走这一步的，但是他们也知道一年的促销都几乎是徒劳无功。谁了解市场行情，以价格优势打破低迷的市场坚冰，谁就可以获得更多的。
虽然现在开发商资金链紧张的现实已经有所缓解，但是单纯靠炒房来抬高房价恐怕是不会长久的。房价涨得越疯，房价就会降得越快。(四川在线)
周小川:利率过低影响银行服务实体经济的动力
11月20日，中国人民银行行长周小川在2009年全球CEO年会上表示，利率过低会影响银行服务实体经济的动力并导致银行选择发展其他非信贷业务，再降利率好还是不好是一个问题。
周小川指出，“经济就像人一样，以后还是会得病的，得病的原因之一有时是放松了警惕，对自己的健康考虑不周到，也容易生病。”另外，周小川指出，要保持金融部门向实体经济服务的压力和动力。“从压力情况来讲，一方面是竞争，竞争就会产生压力，除了竞争之外还有价格。”周小川指出，这次危机过程中观察到利率，特别是存款利率过低或者将近零利率有时就会减少金融机构向实体经济进行服务的压力。
简评：利率过低影响银行服务实体经济的动力，但现阶段我国实施适当宽松货币政策的方针不会动摇，可以预见在明年上半年之前我国银行业都将处在一个低率生存环境之中。在该消息影响下，昨日银行股整体表现疲软。(来源：燕赵晚报)
这些年中国房价不断地上涨，踏空者的焦虑情绪也不断地累积和演化。于是网上陆续出现“房价必跌理由”的诸多版本。例如“中国房价必跌的16个理由”、“中国房价必跌的22个理由”、“中国房价必跌的40个理由”，甚至还有“中国房价必跌的68个理由”等版本。
可笑得很，倘若这些理由中哪怕有一个能够成立，中国的房价便不会从2001年到2010年一路上行。相反的，列举出这么多的理由，恰恰暴露出踏空者意图“以数量弥补质量缺陷”的心理，这反而印证这些“必跌理由”有多么的经不起推敲。
68个必跌理由，其中重复的、明显缺乏逻辑的，我就不一一反驳了。下面我只对比较核心的，流传甚广的三条进行点评：
中国房价必跌理由一：
根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，只有70年的使用权。也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，买房其实等于租房……
点评：《土地管理法草案》中的相关原文是“到期后按照国家有关规定自动无偿续期”，在《土地管理法》最近的第二次审议中，也只是删掉了“无偿”二字而已。
所谓“70年后收回”，纯粹扯淡~。想像一下，倘若真的是无偿收回，那么当批70年大限到来时，会有多少业主起来反对这项法令？这样的法令，有哪怕那么一丁点的可操作性吗？
70年或许是很遥远的事情，但我们建国至今已经60年，事实上，各个地方政府早就开始了“有偿续期”的实地操作。
以天津为例，自动有偿续期的收费标准为“房产估价总值的1%”。而且该原则不仅适用于70年土地所有权已到期的房产，也同样被用来指导二手私产房转让时的土地所有权续期缴费。
天津的二手私产房产权转让时，如果转让时点距该房屋的上一笔土地出让金缴纳时点已超过10年，则由产权受让方缴纳房产估价值的1%作为土地使用权续期费，该房产的土地使用年限由转让时点开始往后续期70年。
以上原则在2004年就已经在天津实行，只不过官方从未发布任何正式公告，因此只有相关业内人士知晓。
话说回来，中国的住宅设计使用寿命只有50年，实际使用寿命则不到40年，早在大限到来之前就被有偿拆迁了，还等到70年续期？没见到那些拆迁小区的业主们纷纷惜售吗？大部分地区的《拆迁补偿办法》，都是按照拆迁房屋周边同等类型商品房的价格予以补偿的。
所谓的“买房=租房70年”，不过是踏空者的恶意揣测而已~~
中国房价必跌理由二：
中国的房价收入比过高，世界银行认定的合理房价收入比为6：1.
点评：提供一条让空军们泄气的消息：
1989年10月首次提出该理论的“房价-收入比理论之父”——Bertnand Renaud，在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”；“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。于是他将自己1989年提出的理论修正为“发达国家的房价收入比在1.8~5.5:1之间”。 随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。但不知为何，空军们在引用该理论时，唯独删掉了“发达国家”这个定语。
若是把眼界放远一点，不难发现发达国家岂止是“房价-收入比”大大低于发展中国家，他的整个“物价-收入比”都是大大低于发展中国家的。
08年美国人均年收入38000美元，中国人均年收入15000人民币。
1美元在美国买1升牛奶，1元人民币在中国呢？至少5元人民币买1升
1美元在美国买1.5-2升可乐，1元人民币在中国呢？要6-8元人民币买2升
1美元在美国买1升汽油，1元人民币在中国呢？4-5元人民币买1升
2-3美元在美国买洗发香波，2-3人民币在中国能买到么？至少十几人民币。
100美元在美国买台21寸电视，100人民币在中国呢？1000元买台同样的电视。
500美元在美国买数码相机，500人民币在中国呢？同样的要4000人民币
1000美元在美国买笔记本电脑，1000人民币在中国呢？在中国同样配置的要8千人民币
10000美元在美国买汽车，10000人民币在中国呢？同样的轿车要8万人民币以上。
在美国，一台好一点的笔记本电脑只需要花一个穷学生不到一个月的薪水，这在国内大概很难想象。一辆不错的德国半新二手车也不过需要一个普通研究生三到四个月的薪水，这在国内当然更不可能。等你发现一个普通的美国中产阶级能用一个月的工资的二十分之一买到市面上随便哪个牌子的款手机，你才会明白发达国家的富庶体现在什么地方。
发达国家的“物价-收入比”，乃是建立在200年来对世界范围内的殖民掠夺，以及100年来对发展中国家的“贸易剪刀差”的盘剥之上。倘若要求建国60年的中国能在住房上让国民享受到发达国家国民的幸福感，现实吗？
小学数学老师告诉我，在做应用题时要统一已知量的单位。然而两个国家的“房价-收入比”如何进行单位统一？货币购买力差异要不要进行统计调整？美国每年1.5%-3%的房产税要不要计入房价进行年金现值系数修正？人均占有土地面积不同导致的市场供需关系差异要按怎样的权数对房价进行修正？
用美国的房价收入比来衡量中国，就像用爬行动物的体温来衡量哺乳动物一样，怎能不得出“过热”的结论？
中国房价必跌理由三：
在计划生育国策下，一对老人只有一个儿女，一对新人只有一个小孩。那么两对老人的两套房子，和两个新人的一套住房，到孙子辈只有一个继承人。将来房屋肯定供大于求，房价必跌！
点评：哈~哈~哈~!
在小学时代我学到了《刻舟求剑》的空间版，现在我见识到了《刻舟求剑》的时间版~~
我们不妨观察一下身边的人，有多少能够从爷爷辈那里继承到祖屋的？
人有生老病死，房屋难道就百年永固？
不妨假设一下，两对夫妇各自拥有一套房龄8年的次新房；等他们的儿女结婚买房，那两套次新房已经成了房龄30年的“中古房”了；等他们孙子辈成人，那两套“中古房都不止拆哪里去了~~！他们儿女的那套房子也已是30年左右行将拆迁的“中古房了~。
持这类观点认为房价必将无疑的人，无疑是犯了“用静止眼光看问题”的错误。
有些不明白的又要说了：是啊，房子是会老，但人不也越来越少吗？需求不也越来越少吗？
好了，第二个错误——用割裂的眼光看问题~——你根本就没把农村人口放在眼里~~
虽然中国人口结构已经开始有老龄化的趋势，而人口老龄化又代表着人口总量下降的趋势，但是中国的城镇人口数量却一直没有减少的意思。随着城市化进程的加快，农业人口向城市转移是一个不可避免的现象。在未来的15年内，外来人口的流入将大大超过城市原住居民的减少。
那些因为计划生育政策而认为中国房价必跌的人，说好听点，他们犯了用静止、割裂的眼光看问题的错误；要说的严重点，他们的观点完全源自逻辑能力的缺陷，以及从骨子里对农业人口的歧视。
希望“必跌论者”今后在发表言论之前，先审视一下中国适宜居住领土面积不足300万平方公里、人口14亿、城镇居民人均占有住宅建筑面积27平方米这一现状，免得给后人留下这许多开卷惊堂的史料。
