房价泡沫化严重城市三亚居首 青岛应合理下跌
房天下综合整理2010/02/20 09:03
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中国房价泡沫化严重城市排行榜:三亚居首位
2009年各大城市房价呈直线上涨趋势，怎一个“飙”字了得！随着虎年的到来，中央相继出台新政，遏制房价过快上涨，楼市又进入新一轮的观望期。在2010年，有多少城市或将经历“忽如一夜泡沫化，千价万价房价降”的局面呢？现在我们就来个大猜想，来给房价泡沫化严重城市排个榜。
自国家出台推进海南国际旅游到意见后，海南的房价就一发不可收拾，蹭蹭蹭往上涨，而三亚的房子更是成为了“香饽饽”，一平米炒至12.8万，投资客大量资金注入，对于以旅游业为主的三亚，泡沫化严重程度可以达到★★★★★。
如今在北京六环内已难觅万元房了，而北京城镇居民人均年收入为26720元，目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万，按首付50万、贷款150万计，20年本息合计211万，共是261万，一个家庭不吃不喝需要攒49年。美联物业市场研究部数据分析，北京楼市租售比达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700，投资比例为61%。
北京的房价泡沫化程度已达到了★★★★
09年上海商品住宅市场呈现一轮快速反弹，回升势头强劲，成交量节节攀升，全年累计成交商品住宅2643.84万平方米，同比大幅上涨70.1%。上海商品住宅价格从年初的成交均价1.4万，经过几轮的成交放量之后，更是直线跃升至年末的1.9万。上海租售比为1：500，投资比例为51%。据上海市统计局统计，上海平均工资为39502元，09年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在9万左右。购买一套外环普通商品房平均95平米，平均单价在18000，总价为需要170万左右。房价收入比18年。
上海房价泡沫化程度达到★★★
深圳美联物业市场研究部统计数据显示：在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右。租售比大概维持在1：400-480之间，深圳以平均薪酬4263元排名。家庭收入在9万，购买一套外环普通商品房总价为需要150万左右。房价收入比16年。
深圳泡沫化程度达到了★★
杭州楼市由于过度暴炒，泡沫在不断吹大，成了全民炒房。百姓见房就抢，不管价格高低，短短一、二月，房价涨也80%左右，有的翻了一翻，市区新房，二手房90%左右是炒家买走的，楼市成了完全的炒作楼市。房价有的区域达到3到4万每平米，这是极不理智了。
杭州房价泡沫化程度达到了★
2010年房价应合理下跌的八个城市
点题：
应跌，不意味着市场真跌，而是指按照市场化要求与消费特点，供应关系与政府财政实力，未来需求变化等，房价中确实包含泡沫成分，合理跌价有利泡沫逐步释放。
N01、三亚
笔者清楚地记得2008年上半年三亚的滨海洋房与集合别墅售价在7000元左右，下半年上涨至9000元，2009年上半年迅速上涨至14000、17000、19000元，至岁末，三亚出台了一人限购五套房政策以抑制已经突破三万元大关的海景别墅或洋房。
三亚作为国际旅游岛的金三角中心，受到国内外消费者的青睐，房价快速上涨亦在预料之中，但如此短的周期集中翻番如此厉害，再现了比当年更为惊人的疯狂。
除非热钱与投机资金作怪，不然不可能短期集中上涨如此迅速，预期伴随政策管制与当地行政控制措施出台，再加上整体环境的紧缩，三亚跌幅应该排名最前。
N02、济南
两年前济南东郊房价尚在4000以内徘徊，全运会举办权的获得以及东郊体育场馆建设带动了本区域房价迅速上位，与此同时，济南中心区房价在金地等名企带动下迅速拉开层次，由此让济南房价迅速步入到先进省会城市的行列，目前济南住房单价稳定在六七千元之间，高档住宅突破三万元大关。
的章丘房价亦节节攀升。
但济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价，并且齐鲁大地由东而西一字摆开，东有青岛，中有济南，西接河南，全省总体均价呈现快速上涨态势，而省会吸纳的投资消费带动房价快速上涨的局面不可持续，预期济南房价将稳定在均价6000元左右比较合理。
N03、杭州
现在的杭州楼市，可用两句话来形容，一句是指杭州市区，即原有杭州市区范围，天价房比比皆是，另一句就是直把汴州作杭州，意思是说杭州各周边城市以杭州为标准快速跨进，形成杭州三角高价区域。
杭州固然具备宜居城市的优越地理与历史人文条件，但杭州周边严格来说是工业兴市，因此团聚在杭州周边三百公里范围的大城市如苏州、昆山、上海都可以吸引本地消费出城，但实际上杭州的高档住宅一直不愁销路，有更多的外地人移师杭州。
预期异地投资今年应该会大幅缩减，所以杭州房价将整体下滑。
N04、东莞
泛珠三角一体化以及广深一体化亦不足以支撑东莞同时近百个高档盘的推盘量，五步一酒店十里一公园也不中以支持这个城市按月上涨的住宅单价，其二手房全年差不多翻一番，由原来的3700元到年末的6100元，新房价格反季稳定在6300元左右，别墅更实现了开售即罄。
东莞本地改善性刚需可以支持五六千元的住宅均价，但按照岁末的趋势，以前住宅均价一直徘徊在5200-5600元之间，最后一个季度却迅速稳定到6200 元关口，这证明本地需求释放仍然为当地需求主力。
但东莞投资投机市不太具备长期性，因此在紧缩影响刚需的条件下回调到原有水平是今年价格主流，下调空间在500元左右比较现实。
N05、武汉
武汉是最应该合理下跌城市，其非规范原因在于：武汉如同这个平民化城市一样聚集着乃至全球的主流供应商，武汉房价借鉴市场的不多，反而是以国内类似城市为参照的人为上涨居首，这种房价人为波动应该在新的一年被排除，比如万达带动的订单商业，单方均价两至四倍于市场价，并且容积率亦高于同区域同类项目至少五成，这里的房价高涨就与万达宣传的订单地产密切相关。
两年前，汉水滨河的水木清华，开盘预期目标价位被确定在5600元左右，并且稍嫌激进，现在呢，均价快速上涨至约13000元/平米，这种涨势一方面依了四新片的成长与成熟，另一方面与国内滨水楼盘被热炒密切相关，完全存在较多泡沫成分，而且透支城市规划也是这类楼盘涨价的原因之一。
未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂、蔡甸、汉南、葛店、汉川、郑店、江厦等，这类区域楼盘将完全上涨，带动市区置业流出，投资投机置业向城外集中，中心区域房价理性适当下调以吻合中高档需求。
笔者认为武汉的房价应该位居前列，但结构必须按照上述调整，形成圈层结构，预期武汉的平均房价今年破六应该的，但二环沿线及中心片区滨水应适当下调，副中心可能适当上涨。
N06、长沙
长沙的楼市一直在营销文化与房价两个方面保持国内领先地位，在长沙，各类楼盘的营销形象，包装水平以及营销手段不输国内任何一个城市，长沙也以其浓厚的积淀吸引了国内主流营销团队进入，长沙亦在地王级现象中引领一段潮流。
截止2009年，长沙住房均价保持连续上涨态势，今年一月环比上涨1.3%，住房均价上涨9.3%，是国内三十五个样本城市上涨最强势的省会城市。
长沙楼市受到城市群的影响比较大，再加上土地集中，邻近城市株洲、湘潭目前尚没有能力匹配长沙的住宅开发水平，这直接导致投资投机过度集中于省会。
当然，长沙远低于武汉的住宅均价以及8000平方公里版图1500万总人口的城市群区域发展，使得开发商有充足的信心拿地囤积房源并保持稳中上涨的舆论价格，但不要忘记长沙文化效应也会挤兑出过多的流出性消费，预期房价调整将围绕中心城区进行。
N07、青岛
青岛收获了2009年，有句话是流行语，月光盘，说的是青岛楼盘开盘即卖光，当月售罄的广告充斥着报纸。在青岛推出的市区副中心的经济房项目，确定的基本售价达到7000元，无一弃购。
过去东部滨海一枝独秀的局面被全面上涨替代，的胶南日照等市房价亦水涨船高。
跨海大桥以及红岛黄岛青岛联通，预期青岛房价依然会更进一步上涨。
显然，这种上涨并不基于本地合理需求，因此在遏制投资投机政策环境下理应做出合理调整，滨海尤其应注意不要步海南后尘。中西部及的胶州、胶南、日照将会进一步跟涨。
N08、重庆
直辖后重庆楼市迅速摆脱三四线城市的定位步入国内明星级城市的行列，这既得益于国内热钱的追逐，更得益于各地主流开发商纷纷将重庆作为西部的基地与桥头堡。
薄熙来主政重庆后，确立了滨江商务新区建设与外围卫星城建设并举的宜居重庆建设方略，在腾笼换鸟过程中，重庆房价、成交量、房价上涨幅度一度稳定在国内前列。
显然，重庆的未来在江北，这也是房价上涨的合理区域，但滨江商务区不足以支撑持续过万的楼市，而且从城市功能来说，商务区不等于高档居住区，重庆尤其如此，伴随重庆功能调整，重庆房价应在现有水平稳定下来。
